邓浩志

　　——方圆地产首席分析师

　　"楼市会在第四季度逐渐回暖，包括行业和政策都会趋向于利好。但这次回暖应该是一种“缓跌缓涨”的趋势。"

　　目前市场上对于楼市波动一直处于观望状态，绝大多数人认为楼市拐点已到来，但其实早在2013年的第四季度房地产拐点已经到来。只是在当时情况是成交萎缩，但价格并没有太大变化，所以有些人可能认为那是还不算楼市拐点，不过可以看到，从去年11月份开始，楼市已经进入了拐点的第一阶段。

　　楼市拐点阶段性分析

　　第一阶段：缩量

　　详细说，房地产的拐点是从2013年第四季度开始的，自那以后，成交持续萎缩直到今年的五月（因六月数据暂未公布）。而成交最低迷的时间是在今年二月份，当时正值春节过后，客户购房热情偏低，开发商宣传力度减弱，整体成交都达到一个低点，所以当时市场开始紧张，因为成交低迷的情况已经持续了半年之久，部分开发商也已出现资金紧张情况，不过总体显现并不明显，楼市拐点未浮出水面。

　　之后，很多人寄望于五一楼市可以有短期复苏，但事实却低于人们期望，于是开发商在五一之后有了一个正面降价，一些供应量比较大的区域，例如番禺、花都等降幅比较明显，楼市也正式进入拐点的第二阶段。

　　第二阶段：以价换量

　　楼市拐点的第二阶段，即以价换量阶段。从第一阶段楼市的萎靡可以知道，开发商在资金回笼上速度减缓，为缓解资金紧张，开发商只能寻求以价换量，也就是开发商通过降价的方式增加销量，以谋求资金的快速回笼，保证其资金链的完整和顺畅。可以看到，五月份之后，已有部分开发商选择降价，但数量有限，且降价幅度不大。

　　但从六月份开始，降价的开发商数量明显增加，幅度也明显加大，虽然当中也不排除此时正处于传统的楼市淡季，或者因世界杯举办，大众的聚焦点从楼市上转移等情况影响，可以明确一点，开发商意在以降价方式刺激成交。