楼市投资热点将会有所转换

　　◎预计后市仍将继续保持强势，但热点将会有所转换，住宅价格的大幅上涨会引发部分投资者转向价格尚处低位的商业市场，以及涨幅较小的龙岗。未来3个月，楼市仍将吸引大批投资者入市“赚钱”效应仍将持续。

　　近期深圳楼市成交火爆，市场正在上演逼空行情。一手住宅方面，新增供应仅43 .2万平方米，环比减少16%，一些预计5月推出的项目未能入市，开发商惜售心态明显，导致除龙岗外大部分区域供应明显不足。个盘普遍整体销售率超过六成，远高于4月份的四成，多个项目取得八成以上的销售。

　　价格方面，房价仍保持强劲上涨趋势。据深圳中原监控数据统计，5月全市一手住宅成交均价12902元/平方米，环比涨4%，同比上涨16%，全市均价保持连续3个月上升。各片区价格普遍上涨，南山后海片区某新盘均价更接近29000元/平方米高价，远高于目前区域在售的高层住宅，豪宅区华侨城的别墅也出现10万元/平方米以上单价。

　　此外，不少在售项目价格也大幅上涨，至少有超过三成区域的房价已回升至2007年中的历史最高水平，更有个别楼盘一个月内上涨幅度超过四成。福田、宝安这两个置业热点区域可售住宅不多，价格升势更加明显，宝安较偏远地区如西乡一些楼盘价格已经回升至11000元/平方米以上水平。

　　二手住宅方面，5月全市成交面积达到123万平方米，均价达14653元/平方米，继续小幅攀升近半成，市场购房热情势头不减，成交呈现量价齐升的局面。而从市场表现来看，业主反价、加价仍较普遍，甚至出现有个别业主一次性大幅加价超过三成等待客户追价的个案，反映市场情绪仍较乐观。而客户方面则出现轻微的分化，低价普通住宅意向客户已普遍不再踊跃追价，大户型、贵价豪宅客户仍愿意承接加价，反映市场购买主要力量已有所转移，换房及投资比例大幅度在上升，首次置业及自住需求由于前期集中释放以及房价上涨导致的购买力不足而逐渐退出市场观望。

　　预计6月份市场仍较乐观，在恐涨、追涨心态影响下，自住需求、投资需求仍能使得多数楼盘保持良好的销售，加上个别区域可售房源偏少，成交量预计将持续保持高位，价格将进一步攀升。

　　由于此轮楼市上涨主要是基于宽松货币政策所导致的资金推动。较为宽松的货币政策从需求和供给两个方面支持了楼市的回升，一方面低利率以及银行越来越宽松贷款条件极大地释放了购房需求，另一方面，从供给来看，尽管今年前5个月放出巨量信贷，但开发贷款并没有明显放松，开发商在资金面上并没有得到更多支持，短期内市场不可能会出现新增开工面积及土地储备大幅增加的情况。而且更为令人关注的是，发展商由于在过去的一年中过于谨慎而导致普遍土地储备不足，加上目前存量消化速度加快，以深圳目前销售速度估计，全市存量最晚在明年第三季度就可消化完毕，故未来一年内楼市供应偏紧的趋势将越来越明显。

　　在4月份之前，市场是基于积累需求释放和国内强力刺激而引发楼市反弹，现在改善性需求、投资需求和以抵御预期通胀为目的的保值需求逐渐成为市场购买的主要力量，而在这三种需求的背后实际是流动性宽松、贷款条件宽松以及低利率所形成的强劲购买力。故对于未来短期内楼市的走势应该重点关注货币政策的变化。

　　而从最新的政策动向来看，今年下半年流动性转入短缺状态的风险和可能性仍然比较小，温家宝近期关于继续执行宽松货币和积极财政的政策无疑为市场打消了顾虑。而对于大多数人关注的房价涨幅考虑到同期国内货币供应量同比增幅接近20%的情况，目前深圳2009年1-5月的约30%的涨幅也有一定的合理性。

　　总体而言，预计后市仍将继续保持强势，但热点可能会有所转换，主要是由于住宅价格的大幅上涨可能会引发部分投资者转向价格尚处低位的商业市场，以及涨幅较小的龙岗片区。未来3个月内，楼市仍将吸引大批投资者入市，赚钱效应仍将持续。对市场来说，未来唯一不确定因素就是甲型H 1N 1流感。