从今年8月开始，随着楼市行情的走淡，沪上不少板块的新房和二手房都出现了成交均价下降的情况。不过，在这段时间，川沙、曹家渡、杨浦中原等板块并没有大幅跌价，依旧基本保持坚挺，它们的特征通常都是周边配套已经比较成熟，或有规划方面的利好预期。还有一个影响“身价”的重要因素就是，不少坚挺板块的投资客已基本撤离，以自住为主。

　　原因1：

　　交通和市政建设等利好预期

　　保值板块：浦东川沙

　　交通和市政建设历来是影响房价的重要因素，近期一些受这些利好影响的板块，房价依旧比较坚挺。在浦东的川沙板块，近期开盘的一些楼盘，依旧保持在单价万元左右的高位。

　　上周末刚开盘的和憬家园位于川沙板块，尽管是毛坯房，但其开盘均价依然达到了11800元/平方米左右，市场人士分析，这主要是受到规划方面的利好预期影响。与此情况相类似的还有鼎鑫名流苑，该楼盘10月中旬推出了一批新房源，记者昨天致电售楼处时得知该批房源的销售均价在1.28万元/平方米左右，这一价位甚至超过了浦西中心城区闸北、杨浦的部分房源。售楼人员告诉记者，“2号线的站点就在小区旁边，大概明年10月能通。”

　　业内人士分析，轨道交通2号线东延伸段，途经浦东新区张江、唐镇、川沙三大板块。

　　业内人士表示，延伸段的开通将使站点周围的商品房升值，价格会有小幅上涨，其中对川沙板块的带动力最大。因为目前的唐镇板块多为高端别墅，购买群体多为有车族，而张江板块目前的发展已经相对成熟，上涨空间不是很大。

　　原因2：

　　投资客相继离开，自住客留守

　　保值板块：曹家渡、闸北大宁

　　投资客的大量“进货”和“出货”常常是某个楼盘价格大起大落的重要原因之一，在一些原本投资客比较多的板块，由于去年底今年初他们大多已经选择了抛售，留下的基本都是自住客，这样使得近期成交价格反倒比较稳定。在静安与普陀、长宁交界的曹家渡板块就是这样一个例子。美联物业长寿店经理告诉记者，该板块内标志性楼盘达安花园目前的成交均价在2.2万－2.3万元/平方米左右，一街之隔的上海知音成交单价则比前者低1000－1500元。这一价位相对年初大致持平。

　　而原本就是自住客占主流的板块相对也保持稳定。中原地产市场部有关人士透露，闸北的大宁板块年初房源的成交价在1.3万－1.6万元/平方米，目前房价基本维持在1.1万-1.5万元/平方米。

　　原因3：

　　新政后“非转普”致市场需求释放

　　保值板块：成熟区域老公房

　近期还有个比较显著的现象是，老公房成交比较活跃，而且这类房源集中的区域跌价空间不大。21世纪不动产市场部有关人士告诉记者，宝山东城板块的老公房现在成交价一般在9000－1万元/平方米左右，与年初的差别不是很大。

　　记者从多家中介公司了解到，老公房集中区域的成交价格依旧比较坚挺的案例不止一个。中原地产市场部介绍说，杨浦区中原板块目前也基本保持在1万-1.1万元/平方米左右。

　　据了解，新政后老公房异军突起的迹象十分明显。知名中介市场研究中心分析师曹晖认为，由于普通住房新的划分标准使小户型受惠巨大，而这部分房源又恰恰是刚性需求追逐的对象，故在新政逐渐被市场所消化之后，针对“非转普”现象最为显著的老公房，市场需求开始释放。

　据知名中介七宝店店长陈云勰透露，新政实施后当月门店看房者较上月有明显提升，其中每周有超过7成的客户是看老公房，面积通常在50-80平方米之间，总价在70万-90万元之间，而这类房源之前大多是非普通住房。据介绍，近阶段针对该板块老公房，各大中介竞争也日趋激烈，经常是一套房子今天没能签意向书，明天就可能被别的公司成交了。

　而老公房近期成交价格稳定的原因主要是本身单价和总价就偏低，回旋余地不大，加之周边配套通常都很成熟，例如中原板块附近有8号线站点，而且周边还有大量的大学集中，租赁市场稳定，所以房价也比较稳定。