进入2017年，天津楼市低调开局，首周成交大幅下滑，整体呈现“市区冷、环外热”的状态，是否意味着行业寒冬的到来？前不久中央经济工作会议特别提出“房子是用来住、不是用来炒的”，如此定调下，2017年天津楼市会怎样发展？

　　“今日不可留，明日已可待”。前不久人民日报发文，用了这样一句话来形容2016-2017年的房地产市场趋势。所谓今日不可留，是指房价高、地价更高的结构性失衡终会过去，明日已可待，则是前不久中央经济工作会议提出的，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

　　纵观2016年天津楼市，购房需求持续释放，新房和二手房成交量价保持高位运行。市民刘颖在去年初的一次改善住房置换，让她在短短一年获得了超出预期的资金收益。刘颖告诉记者：

　　【录音：开始我们家有一套比较老的房子，在白堤路160平米只卖了375万，换了一部分贷款剩下的又在附近松江置地买了一套公寓，每个月6千的租金，当时是1万6一平米，现在也涨到了2万以上了。后来房价涨的比较多了，感觉是一天一个价。看到南开双峰道地块要出让，就去找了一套老房子，当时均价2万7，11月土地出让就到了5万6，超过了我的预期。原来就觉得投一套酒店式公寓有点租金回报总比存在银行买理财强，但是房价上涨的带来的红利是一个挺意外的事儿，隐形和直接受益一年超过200万吧。今年有机会的房子也会考虑，但是不会像2016年那么高歌猛进了。】

　　像刘颖这样在去年楼市上涨浪潮中获得收益的市民不在少数。根据天津市房管局网签数据，2016年全年，天津商品住宅成交24万套、2500多万平方米，环比上涨85%，成交金额3500多亿，涨幅104%，创六年新高。全市新房库存如果全卖出去，只需要不到半年。央行最新数据显示，金融机构2016年全年新增贷款中，有近一半是房贷。从业10年的地产业内人士鲁兆明分析说：

　　【录音：2015年之前这么多年积累的银行按揭存量11万亿，最近两年新增了8万亿，也就是说投资全部进入房产市场了，自然推动了一线和重点城市房价。加大债务配置，成为普遍行为，所以房产按揭才会巨额增长。最近据我们了解，大量住房按揭都是大额的动辄800-1000万借债，和过去刚需时代完全不是一个概念，背后说明去库存仅仅成为一个结果，加大债务配置，成为普遍行为。】

　　按揭购房急速增长，进一步推动了市场活跃。根据房管局网签数据，2016年12月全市商品房成交均价16350元/平方米，相比年初上涨37%。市民付女士去年仓促买了婚房，她说：

　　【录音：结婚算是刚需，一开始还是想买市区，200万左右(首付)，但是每次一犹豫就蹭蹭涨了，我和我先生一着急就先买了远一点。虽然说赚到钱(升值了)但是心里也有个顾虑，毕竟市区涨的快点，我要是以后想回市区，把手里的房子卖了还能不能回来。也挺焦虑的。】

　　像付女士这样的“住房刚性需求”，过去一年不管是买了房还是没买房，都有焦虑和纠结。买，怕判断不好时机和产品；不买，看着别人家房产升值，心理着急。幸亏进入第四季度，银行方面率先意识到高房价、高地价带来的金融风险。紧接着，天津等城市出台政策管控“炒房”行为。在天津财经大学经济学院教授丛屹看来，此时的楼市就像一座围城，这“锁”就是限购等购房门槛，开锁的钥匙就是首付比例和房贷利率。天津通过区域限购、提高首付比例、收紧房贷优惠等，将开锁的钥匙变得沉重了一些。

　　【录音：市场已经严重失衡的时候，不可能靠市场自己纠偏，结构性管制是对当前市场的纠偏，这是目前必须做的，最核心的内容是抑制三套房以上投机需求，未来肯定是通过土地供应、金融财税管制、问责制度等，这都是中央提到的，将来中央肯定是在这些方面形成长效治理机制，这是预期中的。】

　　一边增加“炒房的负担”,一边降低“炒房的能力”，天津正在从各个角度锁住楼市不理性上涨的全部可能性。市人大代表、市国土资源和房屋管理局局长蔡云鹏介绍说：

　　【录音：我们要继续区域化限购和差别化限贷政策，我们通过对市场监控，我们可能会加大力度去实施这样的政策。对住房租赁市场我们要给予适当的扶持，要出台一定的政策进行鼓励。我们要从金融这个政策上进行把握，对房地产开发企业、购房的群众都要进行金融手段上的调控。持续对房地产市场进行规范化管理，对那些不法的行为进行打击，都让他走到法制的轨道上来。】

　　市人大代表、市国土资源和房屋管理局局长蔡云鹏说：

　　【录音：我们要继续区域化限购和差别化限贷政策，我们通过对市场监控，我们可能会加大力度去实施这样的政策。对住房租赁市场我们要给予适当的扶持，要出台一定的政策进行鼓励。我们要从金融这个政策上进行把握，对房地产开发企业、购房的群众都要进行金融手段上的调控。持续对房地产市场进行规范化管理，对那些不法的行为进行打击，都让他走到法制的轨道上来。】

　　“房子是用来住的、不是用来炒的”，这是前不久召开的中央经济工作会议上，对房地产市场的定调。

　　那么如何定义“好房子”，老百姓购房又该如何跟着城市新布局，寻找买得起同时又有升值空间的房子？丛屹教授谈了自己的观点：

　　【录音：今年中央提到，中心功能要向周围疏散，这是今年动向，天津今年房价波幅也会向周边延伸，周边特色城区发展可能是下一步的趋势，建议可以关注。下一步必定是双中心发展，市区、滨海新区为双中心；武清大家已经注意到了；再有包括宝坻，南站板块，经济区域，海港、空港，也会成为未来发展主轴。总体天津还会是温和上涨态势，有效治理的结果就是涨幅大幅回落。】

　　据了解，本周，天津全市共6个项目新增供应，其中，市区2个、环城2个、远郊2个，总供应量14万平方米，环比下降8%，分析人士预计一季度新房市场进入平稳缓冲期，市区量跌价涨、成交增量主要体现在环城四区。其中，环城成交主力是西青，远郊成交量以武清为主、宝坻紧随其后。