深圳市规划国土委最近发布《深圳市城市更新“十三五”规划》(征求意见稿)。意见稿称，未来五年深圳力争改造完成100个旧工业项目和100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目;规划期内通过拆除重建更新预计供给建筑总面积约4600万平方米，实现新增约26万套商品房的供给目标。

报道，根据意见稿，深圳将积极鼓励开展各类旧区综合整治，推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建，逐步实现城市功能优化、产业结构升级。规划期内，争取完成各类更新用地规划30平方公里。其中，以城中村和旧工业区为主的拆除重建类更新规模为 12.5 平方公里;非拆除重建类(综合整治、功能改变)更新规模为17.5平方公里。规划期内完成城市更新固定资产约3500亿元。

此外，深圳还将积极鼓励以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新，规划期内力争改造完成100个旧工业区项目和100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目，有序推进环境质量提升。

对于大众普遍关心的城中村的更新方式，意见稿中也有相关解释。意见稿称，原特区内建筑质量较好、建设年代较新的城中村原则上以综合整治为主;原特区外龙华中心、龙岗中心、空港中心(副中心)、观澜中心、布吉中心、平湖中心(组团中心)以及已建、在建轨道站点 500 米范围内的城中村，适度考虑拆除重建;位于原特区外一般区位且建筑老化、隐患严重的城中村，鼓励拆除重建;经市、区主管部门认定有历史文化特色的城中村，原则上则以综合整治为主。

在加强房地产市场供应，缓解住房短缺压力方面，“十三五”期间，深圳以城中村拆除重建为主，“工改居”及旧住宅区改造为辅，加快住宅供应速度，提高更新供应住房规模和比重，争取更新住房供给占全市住房供给七成以上，规划期内实现新增约26万套商品住房的供给目标。而在提供保障性住房和创新型产业用房方面，规划期内力争通过更新配建保障性住房约650万平方米，配建创新型产业用房总规模约100万平方米。以中心区、轨道站点周边、重点产业片区等为重点，提供 13 万套保障性住房。

根据这一征求意见稿，深圳楼市存在着以下最新动向，值得密切关注。

一、未来5年深圳楼市供应量大幅增加

如果单看这个城市更新征求意见稿，似乎没有多少亮点。但如果联系到4个月之前发布的深圳市“十三五”住房建设规划，就能发现其中隐藏着的重大变化。

今年5月9日，深圳市规土委发布了《深圳市住房建设规划(2016-2020)》(征求意见稿)，提出“十三五”期间总建设目标为有效供应住房65万套。

该征求意见稿指出，“十三五”期间，深圳将进一步加大住房及时有效供应，分层次满足全市不同收入居民家庭住房需求，全市计划实现新增住房有效供应65万套;其中，通过加快各类住房建设、加快商品住房批准预售、提高保障性住房分配效率，力争新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房供应35万套。并且通过盘活存量住房、促进住房二手市场发展，力争二手商品住房成交35万套，实现2020年末全市常住家庭住房自有率提高至40%。

根据规划，“十三五”期间，预计深圳商品住房总需求约179万套，其中购房需求约89.8万套，租赁住房需求约89.2万套。该征求意见稿提出，89.8万套的购房需求，由以下三种需求构成：一是深圳存量常住居民新增商品住房购房需求共计55万套;二是深圳就业大学生购买住房需求9.8万套;三是深圳居民在东莞、惠州等地购房需求25万套。

当初这一规划出炉时，最大的关注点是，深圳鼓励购房者在临深地区买房了。

但是，这次公布的城市更新规划，则明确提出“争取更新住房供给占全市住房供给七成以上，规划期内实现新增约26万套商品住房的供给目标”，这也就意味着，在“十三五”期间，深圳将新增供应住房26万套，如果原定30万套供应目标不变的话，那么总量将变成56万套。

巧合的是，深圳拟通过城市更新新增的26万套住房，几乎与住房建设规划中建议在东莞和惠州购房需求25万套相当，且略大一些。这是否意味着，与之前的思路不同，深圳将立足于自身，解决这25万套新房的供应问题?

这一变化还需得到相关部门的确认。但个人认为，这种可能性是存在的。因为自马兴瑞到任，一再要求在城市更新方面提速，这次城市更新规划可能意味着对此前住房规划的一次修正，否则不必专门再来一次征求意见。另外，从深圳鼓励城市更新的地域来看，主要位于原特区外地区。如果适时加大更新力度，不仅有利于实现深圳特区一体化以及“东进战略”等，其供应也完全有可能替代东莞或惠州的供应住房，况且在空间距离上，因为毕竟在深圳市内，交通及其其它配套也比东莞、惠州更为便捷。

果真如此的话，意味着深圳在未来5年的供应量将大幅增加。以2015年为例，深圳新房销售也不过6 . 6万套，但如果“十三五”期间总量提高到56万套，则平均每年将达到11万套以上，几乎增加一倍。这对深圳房价的上涨将产生极大的遏制作用，预言深圳房价5年内达到20万一平的论调可以休矣。短期来看，这是深圳楼市的一大利空，但长远来看，则深圳城市发展的一大利好。

二、原关内城中村大拆大建告一段落

这次征求意见稿还有一个重大利好，即明确指出“原特区内建筑质量较好、建设年代较新的城中村原则上以综合整治为主”，这就意味着原特区内类似大冲、白石洲、湖贝村那种大拆大建将告一段落。这不仅将保留更多的城市记忆和文脉，而且对居住在城中村里的工薪阶层是一大利好，对深圳服务业的健康发展更是一项重大利好。

一直以来，包括“文过是非”在内的媒体一直大力呼吁保护城中村。众所周知，为城中村一直承担着深圳廉租房的功能，尤其在深圳房价飙涨的情况下更具有举足轻重的意义。从已经更新的城中村来看，除了变身为高档住宅以及城市综合体之外，对工薪阶层产生了极大的挤出效应，毕竟城中村重建后容量十分有限，且城市综合体已经出现了明显的过剩倾向。这一征求意见稿指向十分明确，即在原特区内，能不拆的尽量不拆，这是一个重大进步。

同理，城中村的存在也将对深圳住房租赁市场产生平抑作用，值得高度肯定和点赞。