“抄底佛山楼市的最佳时机，已经到来?”当提出这一追问时，佛山成交量创历史新高。在过去的2015年，佛山总成交1420万平方米，成交量同比增幅高达41%。与之相呼应的是，在全国层面，据国家统计局公布的数据显示，2015年全国商品房销售额也同样创新高，达8.7万亿元，同比增长14.4%。

　　2015年的佛山楼市，走出了一条先抑后扬的曲线。自2015年5月限购令解除后，土地成交、楼面价、溢价率三项指标大幅提升，单价地王、总价地王不断刷新，佛山土地市场进入旺季，楼市成交面积自下半年开始持续增长。年尾是传统的楼市销售旺季，开发商更是加大优惠力度，强力清货。

　　展望2016年，在标准排名研究院最新报告《2016房价上涨动力20强》城市榜单中，佛山多项关键指标表现优异，名列全国房价上涨动力第8强，领涨华南地产市场。

　　“现在，就是抄底的最佳时间?”当再次顺着这一追问思考时，定性定量的分析摆在了面前。为此，这一个月间，我们走访了合富辉煌佛山公司、世联行佛山公司两大佛山知名研究机构，并采访了数十家地产企业，其中重点面访了11家佛山典型地产负责人，试图从这些观点对撞中，梳理出一条清晰可见的佛山地产投资脉络。

　　定量分析

　　2015年佛山余货量达4年最低点

　　佛山整体库存量两年内可消化完毕

　　采访中，多位地产企业负责人提及到“供需关系”。

　　据合富辉煌佛山公司公布的数据，从2011年开始，佛山库存量不断升高，2014年库存量达到历史最高峰718万平方米。而随着限购政策解除，一系列刺激楼市政策出台，仅一年时间消化库存量高达267万平方米，2015年佛山整体库存为451万平方米，为2012年以来余货量最低位。

　　大佛山五区中，南海是广佛置业最热点区域，呈现出供需两旺的态势。而增幅最高的是三水区，尤其是三水新城在2015年开始发力。另外，禅城、南海、顺德三区也呈现供不应求的状态，是去库存最快的三大区域。

　　“以现时的消化速度，佛山整体的库存量可以两年内消化完毕。”合富辉煌佛山公司相关负责人潘庆彬说。以禅城为例，未来禅城区在售项目36个，会有9个全新项目入市，未来有154万平方米的供应量放出市场，普君新城等热卖项目供应持续。“未来也有不少项目进入尾声，整体供应压力不大，延续现在的成交态势，新增供应对库存并未有太大影响。”

　　在顺德区，2015年受到早期一级土地市场成交量下滑的影响，顺德70%镇街供应呈下滑状态，整体供应套数下滑11%，供应面积下滑17%。随着市场库存压力的减少及成交结构的改变，市场价格逐渐呈现回升状态。

　　而南海区2015年住宅库存量，高达328万平方米，尽管下半年成交火爆，部分镇街去库存速度有所加快，但由于前期余货积压严重加上新增供应，整体库存压力依然严峻，主要集中在中西部等以内需为主的镇街。据合富辉煌佛山公司的预测，未来南海区一线镇街库存消化周期主要集中在14-17个月，而中西部镇街库存消化周期则达2年，未来去库存仍是市场主旋律。

　　变量预测

　　加杠杆、降首付仍有空间

　　政策叠加利好将成重要助推力

　　除了供需，相关政策利好，也是一些业内人士判断，目前佛山楼市是否到了最佳的抄底时机的重要依据。

　　2015年，佛山楼市在一波接一波的政策暖风中实现成交大幅飘扬。“限购令”松绑，楼市成交节节攀升，数次降息降准及首付比例下调，降低了购房者门槛，刺激了市场需求。

　　世联行佛山分公司相关负责人认为，从短期来看，需求端政策仍将发力。“经过2015年首付比例的调整，目前我国首套房和二套房的首付最低比例下调到25%和40%，但从中国家庭的资产负债表状况来看，仍有加杠杆、降首付的空间。”而在2016年，他预测今年内降准降息仍有可能，但空间不大。

　　从中长期来看，一些业内人士认为，加快户籍制度改革、鼓励农民工进城、加快农地流转以及推进租赁市场资产证券化等一系列政策利好，同样是佛山地产未来上升的助推力。

　　其中，接下来广州是否解除限购，成为一些投资者抄底楼市的一大考虑要素。

　　2015年，全国已有40多个重点城市对限购政策进行了不同程度的调整，原有46个限购城市仅剩北京等5个城市仍限购，“松绑”率逾75%。

　　“长久以来，尤其是今年佛山全面取消限购后，广州的置业购买力外溢到佛山，极大助推了广佛交界盘的持续走高。”合富辉煌佛山分公司市场研究部总监认为，如果维持现有政策，佛山楼市依然会维持像现在这样火热，持续升温。但目前存在一个变量：如果广州限购政策放开，首先最直接影响的将是广佛交界盘。”

　　2015年佛山地产七宗“最”

　　■数读

　　1.成交量创新高

　　大佛山成交量创历史新高。大佛山2015年共供应1153万平方米商品住宅，总成交为1420万平方米，供应相比去年同期下滑5%，成交量同比增幅达41%。

　　2.商住及商业用地楼面地价达历史高位

　　2015年佛山楼面地价均价达到2750元/平方米，达到历史高位。从2009年以来，佛山楼面地价波浪状上升，曾经的历史高点发生在2013年，达2608元/平方米，随后的2014年降到2140元/平方米，今年的2750元/平方米再度上升到历史高位。

　　3.商住及商业地块供应7年来最低

　　2015年出让商住及商业地块共463.9万平方米，成交417万平方米，供需量继2014年明显下滑后再度下滑。其中供应面积是2009年以来的最低位，成交面积是2012年以来的最低位。

　　4.禅桂写字楼成交面积4年来最萎缩

　　2015年禅桂写字楼成交大幅萎缩，仅成交11.4万平方米，成交量同比萎缩明显，这也是2012年以来禅桂成交面积的最低位。其主要是受住宅市场回暖影响，投资资金流向更低成本的住宅和公寓产品。

　　5.广佛交界处最火热

　　2015年广佛交界区域住宅成交面积504万平方米，占全市的35%，成交金额为563亿元，占全市的46%。2015年项目排名显示，广佛交界项目基本占佛山前十名，以万科金域中央为首成交超42亿元，保利西雅图和中海寰宇天下分别以36亿元/32亿元居前三位，前十名项目大部分成交套数超千套。广佛交界区域库存消化速度快，溢价能力强，已成为品牌开发商土地争夺的重点区域。

　　6.余货量4年来最低

　　从2011年开始，佛山库存量不断升高，2014年库存量达到历史最高峰718万平方米。而随着限购政策解除，一系列刺激楼市政策出台，仅一年时间消化库存量高达267万平方米，2015年佛山整体库存为451万平方米，为2012年以来余货量最低位。

　　7.单月成交创新高

　　2015年5月限购解除，佛山市场当月成交量为170万平方米，出现井喷，创2014年以来单月成交新高。

　　(来源：据合富辉煌佛山公司公开数据整理)

　　■地产大咖圆桌会谈

　　关于2016佛山房地产市场的N个猜想

　　猜想1房价是升还是降?

　　葛朴称，未来在政策面保持宽松和供应放缓的影响下，预计2016年上半年房价依然保持上涨态势，但下半年市场进入调整阶段后，价格或有所降温，整体价格涨幅维持在10%以上。

　　与此持相同观点的是徐伟钊，他同样认为2016年整体价格会上涨10%以上，他的这一判断主要是基于这两年佛山土地市场的供应。“2014—2015年佛山市场拍地并不多，特别是2014年基本上没有多少拍地，还有一些流拍。2015年上半年也基本没有太多拍地，只是到了2015年下半年才升温。2016年市场新增供应量并不是很大。”

　　与之乐观判断相似，文德纯也认为，2016年佛山地产市场将持续健康增长，楼价将保持5%左右的上涨。

　　与之持不同观点的是蔡万荣，他认为2016年佛山市场会量升，价格比较平稳。近两三年之内，楼价不会有大幅波动。

　　基于过去五年广佛两地房价波动的关联度判断，曹绍林认为，即便接下来广州房价大涨，也并不代表佛山房价一定会大涨。“过去五年，广州整体房价上涨了50%以上，但佛山整体房价变化并不大。2015年深圳房价大涨，但广州楼价并未随着一起大涨，而是相对平稳。按照以往的走势来看，广州和佛山是两个城市，广州房价怎么上涨，都和佛山的关联性不是很大。”

　　猜想2哪些区域将大热?

　　麦志光认为，里水沙贝将是2016年的一大热点。在他看来，2015年南海区成交表现最突出的是里水沙贝出口方圆2公里的楼盘。像绿地香树花城、金沙半岛、长信御景湾、保利紫山花园。这几个楼盘刚好位于沙贝高速路口，原来是8字头和9字头，现在已超1万元/平方米。离沙贝区域不远的金沙洲区域如今也已经上升到了1.7万-1.8万元/平方米。

　　“对比金沙洲，沙贝性价比较高。在解除限购的情况下，沙贝板块的表现最为亮眼，基本处于供不应求的状态。未来如果沙贝板块越来越多开发商集中连片开发，聚集效应会越来越明显，整个区域价值也会提升。”

　　徐伟钊认为，罗村是一个热点，它是靠近禅桂中心城区最近的小郊区，配套相对成熟，有产业带动，慢慢在走向成熟。罗村目前分为孝德湖片区和光明新城片区两大片区，其中孝德湖片区已基本形成了规模效应，光明新城片区2016—2017年会更具潜力。

　　梁伟认为，一个城市可用的土地有限，当其他的区域陆续发展起来之后，未来禅城城北片区则具有更大发展后劲。“相较于千灯湖等热门区域，禅城城北片区目前整体房价比较低，价格洼地非常明显，一些项目公寓售价才5000多元/平方米，投资门槛低。”

　　文德纯认为，2016年随着交通网络的优化提升，将不断带动广佛交界处之外其它区域的价值提升，佛山地产将往更纵深的腹地发展。在这种趋势助推下，禅城地区的地产市场也将驶入“快车道”，迎来未来十年的发展“黄金期”。

　　猜想3“三旧”改造是一大发力方向?

　　在一些地产商看来，“三旧”改造，将成为一些地产商发力的方向。

　　李凤仪认为，中小企业可以做“三旧”改造。大企业做“三旧”改造的风险在于他们不一定能拿到地，因为大企业的机制让他们不能支付前期的投入。“做‘三旧’改造很辛苦，很可能亏了钱这个项目还做不下来，即便这样，至少本土中小房企还存在这样一个空间突围。”

　　作为佛山“三旧”改造较早的探路者，岭南新天地项目总经理文德纯认为，在“三旧”改造中，拆迁和谈判周期比较长。“三旧”改造存在一个风险，有时可能会存在“面粉比面包还贵”的现象，地产商甚至也不知道“面粉”需要多少钱，成本控制有一定难度。不过如果把握得好，会是一个很好的机遇。

　　猜想4大企业并购将加速?

　　在曹绍林看来，佛山地产市场正处于加速洗牌中，2015年出现多宗项目并购情况，多为品牌房企的并购行为，且集中在前期销量不佳，库存量大的区域和项目。

　　据其所在机构的梳理，2015年碧桂园新购入或入股了西樵的山林花语、陈村的国通陈村项目、大沥的华星华府、大良的保利顺德新城项目、容桂的东逸湾5个镇街项目，是并购最为积极的企业。恒大、保利华南两个深耕佛山的开发商均有项目收购，恒大收购了狮山的长信帝景峰，保利华南收购了三水的云东海高尔夫以及容桂的东逸湾。他认为，由于不少本土开发商在早年过度扩张，造成内耗过大，预计未来行业洗牌将进一步加快。

　　徐伟钊认为，现在佛山地产市场，进入了一个“大鱼吃小鱼”的游戏规则中。尽管一些中小企业的开发成本低，但当它的开发思路和经营节奏跟不上时，就很难和大企业抗衡，变得举步维艰。2015年，佛山市场出现了大型企业并购本土中小企业的现象。2016年，洗牌掉队的过程会更明显。

　　猜想5地产商有哪些新变法?

　　2016年岭南新天地推出了地铁上盖购物中心—岭南站。文德纯认为，做商业综合体，最重要的是看定位。他们想引用香港铜锣湾地铁站附近的商业结构和品类引入经验，打造一个一站式购物的商业综合体。岭南站呼应岭南天地第二期工程，从祖庙路一直到福贤路连通起来，打造成一个商业生态圈。“以后做商业综合体，地产商只有两条路走——要么线上线下结合，吸引更多店铺进来，赚足人气;要么建立更多客户黏性，提供线上无法取代的实景体验。”

　　佛山公寓市场开始不断火热起来，兆阳地产推出的O3青年联合体，主打公寓、写字楼和商铺。李凤仪认为，房地产企业不能再像以前一样，只是单纯做一个产品开发，更要敢于创新和跨界。“我们在定O3青年联合体这个项目时，已经将项目落成后的一系列运营管理系统确定下来了。青年联合体怎么玩?如果只想到硬件没有想到以后如何良性运作，那么硬件很容易最后变成一种忽悠。”

　　徐伟钊则认为，本土成长型企业可对标一些大型房企。长信地产定位自己是类似万科的模式，客户群聚焦在刚需群体，实行快速开发，快速销售的模式。他认为万科的标准化做得很好，但他们学不到万科产品的标准化，包括做工业住宅的标准化经验。但万科的内部管理，包括户型产品、外立面等产品线的标准化可以学习。“产品做好了就成功了一半。万科对客户的定位非常精准，对客群需求的研究很透彻。我们今年在后期服务将更加精细化，在服务领域做出自己的特色。”徐伟钊说。

　　嘉 宾

　　关于2016佛山房地产市场的N个猜想

　　佛山瑞安岭南天地项目总经理 文德纯

　　佛山市兆阳房地产投资有限公司董事长 李凤仪

　　长信地产营销总经理 徐伟钊

　　佛山市顺德区国信实业有限公司营销管理中心总监 蔡万荣

　　世联行佛山公司总经理 葛朴

　　合富辉煌佛山分公司市场研究部总监 曹绍林

　　南海区房地产业协会秘书长 麦志光

　　敏捷·华南金谷副总经理 梁伟

　　长信地产营销总经理徐伟钊：

　　本土企业探路“类万科模式”，学什么?

　　这个1997年起家的本土企业，在深耕18年之后，更加明晰了自己的对标对象。“我们长信地产定位自己是类似万科模式，聚焦刚需群体，快速开发，快速销售。”长信地产营销总经理徐伟钊说。

　　这位万科模式的学习者，能否成为佛山本土地产企业的一面旗帜?徐伟钊说，万科的工业住宅标准化，外人很难窥探全貌，但其产品线标准化和后期物业管理，是其一直在研究的标杆。

　　继去年2月拍得南海里水一宗地后，近日长信地产再次落子里水，以6137万元拍得和顺商住地。那么本土中小企业，如何从“小鱼”快速成长为“大鱼”?又如何在2016年的地产生态中，找到属于自己的风向标?

　　广佛交界与罗村大热外来增量激发内需剧增

　　南方日报：你如何看待2015年的佛山地产市场?

　　徐伟钊：2015年佛山地产市场特征很明显，广佛交界大热，禅桂中心正常，局部区域偏冷。今年南海占佛山市一半以上的销量，广州客占其成交的半壁江山。

　　南海楼市大热，主要得益于几块：一是佛山的城市建设配套，对广州人具有吸引;二是轨道交通不断完善。据说佛山有6条线和广州已经连通，而且佛山的轨道交通也在大力兴建，相较于二三线城市，佛山城市地铁规划已走在前面;三是价格洼地。相对于广州，南海中心区域价格目前1万多元/平方米。而广州1万多元/平方米的楼价，客户只能选择增城、花都等更偏的地方。

　　南方日报：除广佛交界，2015年镇街地产是否有表现突出的板块?

　　徐伟钊：罗村是一个热点，它是靠近禅桂中心最近的小郊区，配套相对成熟，有产业带动，慢慢在走向成熟。罗村目前分为孝德湖片区和光明新城片区两大片区，其中孝德湖片区已基本形成了规模效应，光明新城片区2016—2017年会更具潜力。

　　2016年，我个人非常看好罗村板块。第一它有土地空间，以前很多厂还在那里，三旧改造的机会很多。第二体育公园已经动工，2016年底可投入使用，包括夏北立交2016年年中可能通车，将带动整体交通网络提升。而且罗村的房子现在才卖6000—7000元/平方米，甚至连桂城的尾数都不到，价格洼地依旧明显。

　　南方日报：广佛交界处大热，以及个别镇街崛起，这两者背后推动力是否有相似之处?

　　徐伟钊：任何一个市场，单靠内需，需要时间积累。为何有些区域2009年卖9000多元/平方米，现在还是卖9000多元/平方米，就是因为外来需求达不到。凡是一个地区房价能快速上涨，一定是外在需求或某些东西，激发了内在需求剧增。现在千灯湖楼面地价已拍到了1万多元/平方米，为何地价这么高还有人拍?主要是地产商看中了广州客的增量，这几年佛山人口的增长主要靠广州客拉动。

　　“大鱼吃小鱼”加速洗牌快速规模化存在隐忧

　　南方日报：过去一年，越来越多的地产商抢滩佛山市场。这其中的竞争格局是否有发生变化?

　　徐伟钊：现在佛山地产市场，进入了一个“大鱼吃小鱼”的游戏规则中。尽管一些中小企业的开发成本低，但当它的开发思路和经营节奏跟不上时，就很难和大企业抗衡，变得举步维艰。

　　2015年，佛山市场出现了大型企业并购本土中小企业的现象。一些大公司尤其是上市公司，在快速追求规模效应，因为在全国排名靠前，他们在银行的授信和融资成本会低很多，诚信评级会