每年上市公司的中期报告和年度报告中，会有管理层向股东以书信方式解读业绩，或是展望前景，恒隆地产(00101.HK)董事长陈启宗是其中一位，他每次都会亲自执笔，撰写年度报告，在恒隆地产刚刚公布的中期报告中，陈启宗对中国市场的看法则相对悲观，称中国经济更大的隐忧在于楼市疲弱。

难以预见新的经济引擎是什么？

在这份超过6000字的《董事长致股东函》中，陈启宗称，相比中国股市的大幅波动，房地产对实体经济的影响可能更大，房地产活动与整体经济约有20%的相关，过去人人争建楼房，经济也水涨船高，现在的情况逆转，带来的影响也很大。

随着经济活动放缓，创造就业的机会也开始减少，这些迹象令人忧心。面对这种情况，放松银根的旧板斧已不再适用，基础材料和产能的供应过剩已经出现。

而从需求的角度，中国最大的出口市场欧洲并没有增长，美国经济较好，但经历几年工资的上涨，中国与美国之间的成本价格差距已经缩小，加上美国已经拥有机械人、立体打印和廉价页岩气能源供应等科技优势，可以让美国再次成为制造业大国。更可怕的是，美国的贸易保护主义正在抬头。

消费是出口以外的第二个经济引擎，但市民的消费比从前谨慎，部分原因是楼价停滞所带来的负面影响，唯一经久不衰的方法是增加公共投资，但这一举措具有局限性。

陈启宗认为，目前政府鼓励年轻人创业，以及推动“一带一路”的新丝绸之路经济带，带来的短期效应是否足以振兴经济，效果令人怀疑。因此，最近的股灾本身并不是非常严重，最令人忧心的是目前难以预见新的经济引擎会是什么。

内地香港零售市道迎来漫漫寒冬

在对经济形势有难以准确判断的情况下，陈启宗认为内地及香港零售市道将步入漫漫寒冬，现阶段应该保持警惕。

他举例，在天津的恒隆广场开业后的6个月内，当地至少有6家具规模的零售物业结业，说明市道正陷于低迷，并没有结束的迹象。如果消费者信心持续低落，劣质的商场会销声匿迹，这种情况正在发生。

由于许多城市的商场出现严重供应过剩，只要经济疲态及消费薄弱的情况持续，很多商场更改用途的步伐也会加速，这样市场也许需要数年才能达到供求平衡。

恒隆地产将会采取更加防守的策略，保持旗下商场的高端定位，尽管公司无意放慢施工进度，但也不会像过往一样竭力超前，陈启宗预计低迷的市道将持续一段时间，因此无需赶急。此外，恒隆地产将趁市况放缓的机会，提升现有物业组合的素质。

与内地零售业相比，香港零售业表现还算可以接受，虽然其表现可以更好，由于部分香港人对内地旅客在香港采购日用品产生了激烈反感，有多起敌视旅客的不幸事件发生，令许多中国同胞对访港出现戒心，这对香港的零售业带来损害，以至昔日某些地区许多贵租的街铺如今全部空置。

数据已经反映衰退迹象，访港的内地旅客增长放缓，连消费也逐渐下跌，陈启宗认为，香港必须尽快采取步骤以扭转跌势，不应该对未来一、两年的香港零售业务过于乐观，市场增长将有限，所以必须增加市场份额才可增长。