外有股市大起大落,内有降息降准、放松限外等一系列利好政策,最近广州楼市迎来了不少新变化。合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江、合富辉煌市场研究中心高级经理黄琼分别对近期广州近期楼市进行分析并表示,多 ...
外有股市大起大落,内有降息降准、放松限外等一系列利好政策,最近广州楼市迎来了不少新变化。合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江、合富辉煌市场研究中心高级经理黄琼分别对近期广州近期楼市进行分析并表示,多年不遇的购房好时机出现,购房者要把握好入市机遇。
近期一手楼推新货少
7-8月,广州住宅新推货量处于较低水平,将近5700套,同比下降21%。从分布来看,今年大火的增城、萝岗热度不减,占据接近一半货量,其他三个外围区域南沙、番禺及花都共占34%,而中心六区仅占18%。
在5-6月受股市带动创下高位后,8月作为传统淡季,广州商品住宅成交在7月基础上进一步下跌,十区成交量仅62万平方米,环比继续下滑两成。一手住宅网签量继续高位回落,已是连续两个月下滑。但同比去年仍量价齐升。中心六区受网签滞后影响,8月数据显示回落,预计9月数据下降趋势更为明显。
7月以来,外围项目新货开售情况明显不如第二季度,一直支撑楼市的“刚需盘”销售明显下滑,如萝岗的中海誉城、金色梦想、岭南林语,增城的誉山国际,南沙的叠翠峰、金茂湾等,1-3月去货最少过半,多则基本售罄。而到了7-8月,同样的楼盘开盘销售最多2成,少则仅过20套。市区普通改善型产品同样受经济下行及股市波及。
多年不遇购房好时机已出现
让人们寄予厚望的“史上最牛牛市”自2014年11月起疯狂上涨后,终于折戟于今年6月中旬,尽管两波大规模救市暂时防住了市场进一步下跌的风险,但“快熊”吓住了不少投资者,黄琼指出,以金融反哺经济的愿景年内基本落空。
股市大跌,加之经济下行压力增大,各类利好政策相继出台。经过去年11月开始的5轮降息,购房者省下的可不是一笔小数。黎文江指出,多年不遇的购房好时机已经出现。其表示,目前投资贡献率创历年新低,货币政策已经非常宽松,基本与2008至2009年时期大体相当,但投资增速仍不断走低,全国土地成交持续走低。从房价收入比看,广州目前房价与人均收入的比值,与2008年已相差无几。更直接的下手动机是,尽管经济增速放缓,但房价不会下降。“在开发成本持续上升的趋势下,开发企业利润缩减,房需求仍然旺盛。”黎文江说。
年底前楼市利好增多
8月以来,降息降准、放松“限外令”、公积金新政等利好消息对楼市产生系列拉动作用,黄琼判断,年底前楼市利好还将增多。
据其分析,政府将尽力防止GDP跌破6.5%底线,一旦跌至临近水平,政策面或迎来更大松动。此外,管理层对金融市场,尤其是股市的维稳重要程度明显上升,一旦股市再出现快速下跌,预计将有重磅政策出台维稳金融市场。“未来楼市政策有进一步松动空间。”黄琼表示,金九前政府松动“限外令”及公积金,表明政府维稳市场的决心,随着经济维稳力度持续增加,更多降准、降息可期,不排除会于9月底再出台宽松政策,但一线城市限购暂时不会放松。
在各种利好消息的大环境下,黄琼建议购房者加快入市。
四季度东部去库存压力大
金九银十已经到来,今年第四季度楼市可能有哪些变化?黄琼分析,花都、黄埔、增城仍以去化为主。
萝岗并入后,黄埔和增城在户籍及医疗、教育等配套上的差距将逐渐缩小,对有落户需求的新广州人而言,黄埔区户籍优势将消失。与之相对,增城的低价优势得到凸显,大量品牌房地产项目在售,价格普遍处于八千到一万水平,而黄埔多数楼盘均价已达到1.2万以上。尽管价格存在差异,两区却不得不面对同样的压力——库存。数据显示,即使以过去一年较为理想的去货速度,两区仅消化库存就需要15个月。
另一个在库存压力中艰难挣扎的区域是花都。截至9月初,花都的库存压力达到了270万方,仍处于较高水平,整体消化周期需要20个月以上。黄琼分析,库存压力下,一段时期内的降价让利走货,依旧是花都下阶段整体市场的主调。
芳村、番禺能否成交看定价
一边是库存高企,一边是新货迭出。黎文江介绍,预计十一前后芳村有近3000套可售新货供应,以此打破芳村缺货局面,其中包括其中包括位于广钢新城的中海花湾壹号和金融街融穗华府,两盘可售新货各约600套。对此,黄琼认为,广钢新城地价高企,项目借势提价,客户接受度有待市场验证。
番禺第四季度成交能否有保证,同样要看中小户型供应及定价。数据统计,6月高峰期番禺区成交达到23万平方米,主力贡献来自番禺区北片的中小户型项目,尤其是丽江如英居、敏捷四季花园及富豪山庄。今年以来,番禺区中小户型持续供应稀缺,使得近一两个月内中小户型一经推出,即形成热销局面。因此,8月新货价格普遍上涨,个别全新盘以高于周边约20%的价格水平开售。预计四季度中北部的中小户型供应将增加,带动成交量价齐升。
南沙月度10万方成交量仍有戏
7-8月,南沙区商品住宅成交从高位回落,但仍处于较高水平,同比更是大增一倍。“显然,经过近年的大力发展,南沙市场规模、楼盘数量和认同度都在上升,已成为广州住宅市场的重点区域。”黄琼表示,随着自贸区政策效应减弱,南沙热度有所回落。但后市热销大盘如能保持价格平稳、部分滞销项目降价促销,预计南沙四季度成交仍能保持在月均10万平米以上。
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