“我个人会悲观一点，不会涨，走平的概率更大，市场的供应量还是处于供大于求的格局，价格无非受供需关系的影响。”日前，在接受新华房产专访时，谈到2015年上海房价变化时，上海中原地产研究咨询部经理卢文曦如是认为。

    卢文曦表示，受第四季度销售回暖所致，上海房地产市场供求比一度从上半年的1.3比1降到了年底的1.1比1，但是因为本身体量比较大，因此整个上海楼市的库存还是处在明显的上升通道中。受此影响，房企未来可能更多的也还是选择“以价走量”的方式去库存，所以房价很有可能会有波动，但总体是比较平滑的。

    回顾2014年的上海楼市，春节过后，利空消息渐现，而且很罕见的是业内大佬集体看空，这似乎给整个房地产市场蒙上一层阴影。果然，随后的3月小阳春成交量环比大降，楼市开始掉头向下，一直到9月份，成交量都在底部徘徊，行业开始进入调整期。

    对此，卢文曦则认为，相较2008年与2011年楼市的两次调整， 2014年楼市成交乏力，更多的则是“楼市自身调整的结果”。

    “像2008年，它主要还是受经济影响拖累，2011年完全就是被政策强制打压下去的，那一年既有限购又有限贷，中间有不少的加息等等的信号。” 而反观2014年，“上半年并没有楼市政策出台，楼市自发进入调整期。”

    不过，卢文曦同时表示，从去年四季度开始，相关部门便密集的调整了楼市政策，从央行新政、普通住宅标准调整、公积金贷款乃至降息等等，部分缓解了房地产市场下滑的趋势，而且效果也还不错，这反映了市场需求依然存在，利好政策一出，即能拉升成交量。

    在谈到上海目前尚存的限购政策时，他表示短期来看取消并无需要，因为上海的需求量很大，市场表现相比来讲还是不错的，另外“适当的限制，可以保证调控的稳定”。而若是到2015年中期市场表现依旧疲软的话，则“上海解除限购”很有可能就是个大概率事件。

    “如果15年的楼市走势跟去年一样，也就是说一、二月份相对来说比较好一点，但是到三月份整个交易量没有达到比较理想的状态，四、五月份还是比较疲软的状态，我估计解除限购的可能性就比较大了。”

    卢文曦最后表示，对房企而言，15年首要工作还是抓紧时间去库存，而在供大于求的格局背景下，“以价换量”还不失为一种好的操作方法；而对于购房者，特别是自住客来说，因为议价空间弹性十足，而开发商推盘的节奏也还不错，所以眼下或是较好的买房时间窗口。

    以下为上海中原地产研究咨询部经理卢文曦接受新华有约专访文字实录（有删减）：

    新华房产： 2014年刚过去，现在各大机构也开始对去年楼市做整体的盘点，总体来看，你怎么评价过去一年上海的房地产市场的表现？

    卢文曦：先从几个地方来看，一是看去年“量”的走势，比较明显的呈“U”型，就是两头高中间低。去年一月份开始的时候，其实已经是有不太好的苗头露出来。第一就是李嘉诚开始不断抛售内地的资产，第二就是很少见的房地产业界的大佬集体看空，这发出了不太好的信号。事实也印证了，到三月份的时候，小阳春的成交量是有欠缺的，大概是86万方。市场没有得到比较好的释放，信心就打了很大的折扣。

    接下来市场就一路向下，差不多一直到九月份的时候，整个交易量都是在筑底寻底的盘整当中。好在“930”出来一个信贷新政，到了十月份以后市场的局面就相对打开了，十一月份和十二月份成交量都是一路冲高的，十二月份基本上也是“量价齐升”收官。

    二看“价”的情况，2014年的房价呈现L型的走势。从中原的报价指数来看的，前面一到四月份，指数还是略微一点点往上抬的，但是已经能够感受到价格滞胀的迹象了，那个时候大概最高是在334点，之后就一路下滑，到了七、八月份，大概是能够寻到底部，之后也是一直出现横盘的结果，基本上是围绕324点窄幅波动，即便是到了年底这样比较好的市场情况下，这个报价指数还是处于横盘的状态，所以整个价格就呈现“L”型的状态。

    去年的成交不太好，我个人认为是楼市自身调整的结果。但是之前两次调整其实有很大的不同，像2008年，它主要还是被经济的影响给拖累下去，2011年则是受调控政策影响所致，那一年既有限购又有限贷，中间有不少的加息等等的信号。

    但是2014年的调整，完全是出于楼市自身。因为我们可以看到其实整个2014上半年基本上就是没有什么政策，楼市自发下滑。而在“930”之后，政策去行政化效果明显，尤其也可以看到此前限购在各地都相继打开，一些城市的表现，比如宁波、杭州还是不错的。

    新华房产：我们知道四季度有“930”政策，加上二套房普通住宅的认定标准，十一月份有一次降息，其实也可以说是一定意义上是这些利好的政策拉动了成交量，你觉得这种利好的政策的影响会有多长时间？

    卢文曦：先看“930”政策，“930”政策对市场的信心提振还是非常有作用的。从十月份的周度流量走势来看，基本上是一路向上，到最后一个月，也是达到了33万方的样子，单周的水平基本上和2013年的时候有的一比了，相对来说处于比较活跃的状态，市场信心也是比较好的。十月份有一个房展人气的旺盛程度跟三月份比有天壤之别了，和2013年包括前几年相对来说有欠缺，但是很明显，它比三月份有非常好的回暖的势头。

    第二就是上海对公积金贷款的调整，这个政策也是顺应了央行的新政，但是它也是很有效果的，从调政策后一周的成交来看，大概新房市场是涨了24%这个样子，对一手、二手都有明显的增加。

    第三是普通房标准调整，这个政策相对来说更倾向于对二手房更有利一点，我计算过，整个二手房如果买卖的话，它的成本大概可以省下3%到5%，这个影响力还是蛮大。第一就是反应在挂牌上面，房东马上就向上调整房价，第二就是出现跳价，这个跳价行为在前三个季度来说是不可想象的，从买家这块来看，因为恐惧后面的涨价，入市的步伐节奏是相当快的，当天看，当天定，这种现象在前三个季度也相当少见。

    最后一个政策是降息，它也是对楼市有一个比较好的促动，从效果来看，整个新房的交易量也是差不多涨了将近20%。同时对二手房买卖双方的触动也蛮大，房东的议价空间更小，更坚实了，之前是2%左右，到后来就是“要买就买，不买就算了”这种心态，而买家入市也是加快了步伐。

    新华房产：你认为上述利好政策的效果可能会延续多长时间？

    卢文曦：通常来说，整个政策的利好空间可能一个到一个半月左右，像之前有限购的打开，极个别的城市表现是持续好的，但是大部分的城市是短期，也就一两周之内会出现比较明显的交易量的增幅，但是之后它又迅速跌落到原来的水平，这个效果相当短。

    从这次表现来看，“930”之后的一系列政策的政策利好比较长一点，从12月份的表现来看，交易量也是量价齐升，市场的政策利好整个持续到了一个月到一个半月的样子。后面会不会延伸，我是从这几天的日均交易来看的，1到8号的话，日均的新房的成交流量差不多一天是1.8万方左右，照这样推算的话，整个一月份成交量最好的情况也就是80万到90万方，和12月份相差还是蛮大的，这是一方面。

    第二方面从中原经理人指数来看，到12月份的中下旬，它的指数就开始有往下掉的迹象出来了，从这一两天监控来看，好象也没有出现比较大的，有止跌信号，或者能够寻到底部的迹象，很可能现在政策的利好已经进入到尾声阶段了。

    新华房产：目前包括上海在内的四个一线城市都没有放松限购，您认为什么原因造成的？你觉得上海放松限购有没有一个时间表？

    卢文曦：其实一线城市和二、三线城市有比较大的区别，二、三线城市相对来说区域比较小，可能开个车从城东到城西十多分钟就到了。它的需求并不那么大，但是上海就不一样了，浦西和浦东区域范围广，面积大，如果在浦西上班的，在浦东工作就觉得不太方便，是不是就动个心思在浦东多买一套房住住，其实这部分的需求还是客观存在的。

    限购主要是限定两类人，第一就是上海的外来人口，这部分的人想买，但社保要先缴满两年再说，这是限制一部分。第二个限制的部分就是手里握有多套房的，尤其是三套以上的这些人。

    适当的限制的话，对上海楼市来说，短期之内相对来说是可以保证调控的稳定。首先来看还没有到“通过解除拉升成交”的程度，上海的需求量是很大的，它有这样一个需求在支撑，从整个市场的表现来看，从2014年看，它的月均的成交量在80万方左右，2011年楼市调整比较差，也是在60万方左右，去年再差还要比2011年好，短期来看没有这方面比较大的必要。

    但是你说什么时候解除限购？（我觉得）今年来说可能是一个大概率事件，像现在大家都知道楼市处于比较高位的状态，楼市对经济影响也是比较大的，怎么维持这种状态呢？就需要在适当的时候出一些相对比较合适的政策。

    像之前，“930”政策就是在市场比较低谷的时候出来的，相对来说能够保持楼市的稳定，如果2015年的楼市走势跟去年一样，也就是说一、二月份相对来说比较好一点，但是到三月份整个交易量没有达到比较理想的状态，四、五月份还是比较疲软的状态，我估计解除限购的可能性就比较大了。

    新华房产：您认为今年房企年初大部分他们制订的目标整体来讲，能实现多少？会不会影响到他们2015年目标的制订？或者在战略上会不会有调整？

    卢文曦：从我暂时拿到的数据来看，这个数据是到11月份，至少我们跟踪的十大标杆楼企，平均的目标完全率在90%左右，市场表现蛮好的。但是反过来又要讨论另外一个问题，去年楼市不太好，那么多房企其实都采用的是以价换量的策略，是不是会影响到利润方面的问题？

    从整体情况来看，去年的销售大概要比2013年少24%-25%的样子，所以房企能够完成这样一个目标（销售能够达到八成或者九成以上），客观而言还是不错的。

    但是就房企而言，当初定的目标是不是合理，我觉得还应该画个问号。因为2014年的目标是2013年定的，2013年的楼市非常火爆的，房企制定目标是不是客观合理，或者对2014年是不是有准确的预估，都还有待商榷。

    反过来再讨论这个问题，会不会对后面有影响？肯定是有影响的，因为现在房企都是滚动开发，都是做高周转，销售任务完不成，首先利润肯定有问题了，第二就是影响到资金的回笼，进而影响做土地的储备，土地储备可能短则一两年，后续的销售效果肯定也会受到影响，所以这方面的影响肯定是会有的。

    新华房产：我们接着你刚才的讲，今年一月，如果再继续疲软的话，开发商接下来的推盘该怎样操作？你估计下今年住宅销售的趋势？

    卢文曦：其实去年的销售情况，开发商推盘是蛮积极的，整个供求比达到了1.3比1左右，供大于求的格局已经形成了。到了九月份以后，市场是比较旺盛的，好转了，这个供求比也有所改善，但是也还是1.1比1。一个盘供应出来，总归有八、九成是卖掉的，总有点尾盘留着，库存是处于明显的上升通道中，这个库存增加的压力是蛮明显的。我查了一下，上海市库存(包括新房和二手房)已经是超过1400万方了，对开发商来说，2015年去库存还有比较大的压力，说到推盘的话，他肯定是要加紧这方面的工作，把手里的库存去掉。

    新华房产：也是以价换量吗？

    卢文曦：就去年的情况来看，以价换量是比较好的效果，从今年来看，在供大于求的格局背景下，以价换量是比较最有效的方法。所以通过这样推论来看，今年整个交易量是有上升的，而且这是对新房方面，二手房估计释放的量还会好一点，今年三月份不动产登记要出来，虽然它叫不动产登记的第一步是进行信息摸底，但是后面紧跟的一步就是房产税，这个东西说白了已经是板上钉钉的东西了，这是一个大趋势，逃不掉的。

    从市场表现来看，好像对不动产登记反应不是那么激烈，但是我认为既然这样一个趋势已经形成，你在它这个过程中，如果顺着这个趋势，整个市场波动可能会比较小，如果是你顶着这个趋势来，可能到了某一个临界点的话，再集中释放，市场波动就比较大。所以到2015年的话，随着不动产登记以及相关操作的细节的落地，对市场压力也会一点点感受到，二手房的抛盘量，我估计会逐步在呈现增加的情况，从量的角度来看，2015年的量会比2014年有比较好的情况。

    新华房产：你觉得2015年的房价会有怎样的变化呢？

    卢文曦：我个人会悲观一点，不会涨，走平的概率更大，整个趋势当中，市场的供应量还是处于供大于求的格局，价格无非也就是供需关系是起到主导的地位。从明年的政策环境来看，相对来说还是比较宽松，市场也是有宽松的环境在，至少它的大幅下跌的空间也是被封杀了，这是对价上面的理解。

    但是总体的走势当中，它上上下下可能会有一个波动，这个波动，就是因为比如说不动产登记这样的某一些细则出来了，或者说估计今年还会有一到两次的降息，降息当中短期之内还会有波动，总体来说还是比较平滑的。

    新华房产：您对购房者，他们想买房的话，您对他们有什么样的建议？

    卢文曦：首先我想对自住客说，现在也是比较好的买房的时间窗口。因为从现在来看，至少房企这块有市场的压力，从现在来看，从房东那块来说，或多或少还是能够争取到一点议价，及时出手还是比较合适的。而对于一些置换客来说，现在也是比较好的时期，因为对置换客来说，不要老想买进的时候是底点，卖出的时候是高点，一般抛的时间点比较高，比较难，你再去买也是比较难的。现在来看，这个弹性的空间还在，而且开发商推盘的节奏也是不错的，也是可以慢慢去考虑的，哪里有一些好的房源，包括好的楼层，都是有挑选余地的。