??9月30日出台的楼市新政相比过去的政策来说，更多是借助市场经济这只无形之手分类调控。在楼市低迷了近半年之后，新政的出台有人称为兴奋剂，有人称为安慰剂，但从近半月的市场表现来看，新政正在对这个抑郁的市场产生效力。潇湘晨报特别推出“限贷松绑进行时”系列报道，关注长沙房地产市场新政下的改变。

??9月30日，央行、银监会联合发布通知，对拥有首套房且已结清房贷的家庭，若继续购房可执行首套房贷政策，首付比例为30%，房贷利率最高打7折。截至昨日，湖南已有工行、农行、建行、邮储、华融湘江等多家银行执行房贷新政。

??相比过去的一刀切，此次新政更偏向用金融手段分类调控市场需求，所以，这种区别对待使得有人欢喜有人忧。

??改善型需求释放销量猛增，但后期会回复平稳

??新政就像一块石头，一公布便在长沙楼市激起波澜。湖南中原研究中心昨日公布了10月第二周(5日-11日)的网签数据：长沙内六区住宅新房网签达1983套，环比上周陡增37.6%。“从目前的认购量来看，今年10月的网签量相比9月会有所增长，但不会增长太多。”湖南中原研究中心总监陈世霞认为，“销量猛增与新政对潜在需求的释放相关，但后期会恢复平稳，维持正常水平。”

??陈世霞所提到的潜在需求主要指首套改善型住房，也称首改房。记者从旭辉地产、长沙万科等多家热销楼盘处得知，此轮热销的户型多以120平米左右的首改房为主。

??但是，这部分需求在整个楼市中到底多大？“长沙楼市有一个特点，就是60%左右的住房购买者为外地人，这就可以推出新政对长沙楼市销售的直接推动量不会太大。”长沙市房地产开发协会副秘书长、长沙房地产开发研究中心主任欧阳学海分析称。

??开发商的资金耐受力加速楼市分化

??被激活的潜在需求虽然相对有限，但没有开发商会忽视它，相反都在穷尽心思抢食这块蛋糕。

??近日，佳兆业时代广场将前期销售均价达到9500元/平米的房子，现在通过员工福利房转让的形式将均价调整到7500元/平米，引起轩然大波。佳兆业负责人解释“这是市场行为，有涨就有跌”。

??价格是市场最敏感的神经。国庆黄金周期间，众多楼盘都祭出特价房、直接打折等多种手段促销。10月第二周，长沙内六区网签新房均价环比下跌7.23%，“这仍是在走以价换量的路。”陈世霞称，“长沙内六区连续三月房价在下跌，7月均价为6159元/平米，8月为5985元/平米，9月均价降到了5625元/平米。”

??对于开发商来说，促销最终的目的是加速资金回笼。但是，由于土地成本上升，开发商成本提高，过去的土地红利变得越来越稀薄，开发商纯粹的以价换量手段可能最终换来的却是赤字。所以，黄金周一过，开发商便不约而同收回促销政策，大的开发商表示不跟风也不涨价。

??此次新政并未对开发商全面打开闸口，只表示对信用良好的房企满足合理的融资需求，这就意味着一些缺少融资渠道的普通开发商将加速逃离房地产市场。

??存量房压力短期内难以缓解

??众多开发商可以通过股权转让逃离楼市，但是长沙存量房还赤裸裸地空在那里。

??数据显示，截至今年上半年，近三年长沙内六区已取得预售许可证且未销售的新建商品房面积为1893.39万平米，接近17万套，其中144平米以上、120-144平米、90-120平米户型商品住宅待售量较高，均在330万-355万平米之间。

??今年前三个季度，长沙内六区新建商品房累计网签726.92万平米，同比减少29.43%。而累计批准预售达1803.76万平米，同比增长19.41%。这就意味着存量房将进一步增长。

??此次新政不能忽视的是，限贷松绑可以有效释放潜在受压抑的需求，但不能创造需求。而且，国家一直备着房地产税征收预案，这将继续抑制投资型消费。

??所以，如何消化库存不是新政所能解救的，它仍是楼市的一块心病。