9月中旬将过，今年深圳楼市“金九银十”成色如何，就看未来几周的成交能否带领市场走向复苏。仅仅过去两周，深圳已经有超过8个楼盘入市，平均每周4个，而其推售的房源加起来已超过2000套，相比之下，上个月深圳一共入市的新房只有3000套左右。

　　各新盘项目在不同的销售策略下表现出不一样的销售业绩。综合这些楼盘的开盘数据可以发现，无论新房所处的区位还是其物业类型，都可以获得不错的销售业绩，而决定其销售速度的更多体现为价格，即合理定价的“低价”项目普遍取得不错的销售率，而定价高于周边和购房者预期的项目则销售有限，大多购房者在当下市场环境下不会接受定价超过预期的“高价”房源。

　　而在二手房市场，市场状况也大抵如此。以布吉、龙华、宝中等刚需片区为代表的中低价房源的成交成为主力，市场上的购买者以首次置业者为主，90平方米以下，总价在100万—200万元之间的物业最易获得成交。业内预计，新房市场上房企积极入市大打营销战会成为接下来一段时间内市场的主流。

　　一手楼

　　合理定价者大多卖得好 定价高者销售不佳

　　包括中秋假期，9月以来深圳入市的新房项目已超过8个。而这8个入市新房项目销售情况的迥然不同则深刻显示着目前深圳市场的冰火两极。与旺市时各种项目普遍被追捧、成交活跃及淡市时无论何种项目销售都乏力不同，此时的深圳楼市，购房者盯准了价格，只有项目定价合理的新房才能获得购房者的认可。

　　据统计，9月以来，星都豪庭、华业玫瑰四季、联投东方和佳兆业城市广场、尚水天成、栖棠映山、天悦南湾和福田写字楼CFC等8个项目先后开盘或者加推。这些项目中有位于布吉和坂田的刚需项目，也有位于福田、南山的商业项目和豪宅项目，但对于各项目的销售情况，记者却发现，无论是刚需还是豪宅都可以在当下的市场中取得不错的销售成绩，而决定销售业绩的一大主要因素就是价格，无论项目的定位还是区位，其销售情况多以定价做为“分水岭”，合理定价之上，项目去化不佳；而合理定价之内，则项目多数卖得好。

　　9月首周，位于龙岗的纯新盘星都豪庭、位于松岗的联投东方、位于龙华的华业玫瑰四季分别开盘入市。其中，9月5日开盘的布吉纯新盘星都豪庭推出120余套78—183平方米2至6房的单位，但该楼盘却由于定价过高而遭遇销售惨败。记者获悉，该楼盘开盘前，销售人员表示其83平方米的户型均价为1.8万元/平方米起，与周边房价水平相当，但开盘当天正式公布价格时，开发商却表示，去除拓展面积，该户型均价3.1万元/平方米起。因此，不少购房者当场表示价格太高而弃买。

　　而位于宝安松岗的联投东方则以1.8万元的均价推出300套房源。位于龙华红山地铁站附近的华业玫瑰四季楼盘则以2万多元的均价推出60套78、88平方米单位。

　　而联系这三个楼盘的销售情况则发现，联投东方和华业玫瑰四季都实现了九成或是“日光”的销售业绩，而星都豪庭开盘销售当天销售率则不到六成，远低于同期其他楼盘。

　　到9月第二周，佳兆业城市广场、尚水天成、栖棠映山等项目则集中入市。9月13日，位于坂田的佳兆业城市广场三期开盘推出400套房源，开盘均价2.35万元。第二天，位于布吉的尚水天成开盘推出331套房源，均价2.28万元。据记者了解，位于坂田的佳兆业城市广场当天有千人到场争抢这400套房源，而开盘当天所有房源基本售罄。尚水天成也是在拿到预售证后第二天便开盘入市，当天早上推出来的300套房源不到中午时便已全部售罄，而后考虑现场还有部分购房者未选到房，又加推31套房源，数小时后同样被全部消化。此外，栖棠映山则是13日开盘的惟一一个豪宅项目，此次发售170—227平方米户型，共计279套，单价高达6万元/平方米，而意外的是，虽然是大户型豪宅项目，但由于其定价还算合理，销售业绩在同类型物业中也算相当理想。

　　综合看深圳近期入市的新盘项目可以发现，只要是定价合理，无论是刚需项目还是豪宅项目，购房者依然踊跃入市。对于这些价格敏感的刚需购房者而言，如果开发商定价过高，则会遭遇购房者弃买。所不同的是，当同样拥有合理的定价时，刚需项目的销售速度还是明显快于豪宅项目，这也印证多家中介所称的，目前市场上的主流仍然是刚需购房者。