7月中旬，搜狐焦点在首创大厦采访到首创集团董事长刘晓光，探索市场现状的同时，展望首创集团发展新思路。

首创集团董事长 刘晓光

　　以下是现场图文实录：

　　【主持人】：三中全会以来，政策对于房地产市场的主基调，一直是理顺政府与市场的关系。总结成一句话，就是政策调控正在向市场调控转型。其最明显的表现是，通过自住房的保障体系，对市场结构产生了影响。您如何看待北京房地产市场的发展？

　　【刘晓光】：今年北京地产稍微有点变化。从大的环境因素来分析，一个是中国经济的下行对这个产业肯定有影响，这是第一。如果说中国经济下行地产上行这个不正常。

　　第二，地产业是周期性的。香港的周期更大，我看美国英国的周期比较稳定，香港有时候涨三倍跌两倍都会出现。

　　第三，十年限购强压的行政措施肯定会产生一种结果，这种结果一个是市场信号扭曲了，想买房不让他买，另外还有现在中国大城市开始限制人口，大城市的消费指数比较高，有一部分人可能转移到第二线城市了，都会有影响。

　　还有经济模型也发生变化，过去商品房后来是经济适用房，后来又是中产阶级限价房，后来又有集资房，这几种模型并存肯定会受影响。但是房地产是一个很大的产业，对中国的大宗商品市场起着重要的拉动作用，包含着汽车、家电、玻璃、木材、水泥。

　　未来的趋势应该没有什么问题，短期的这种波浪型的发展也是符合经济规律的，所以不要担心它大起大落，我觉得它会有一个阶段性的波浪之后还会平稳地发展。

　　【主持人】：首创近两天有自住房入市，这也是首创置业在今年比较重要的一个板块。从保障房体系来说，您认为保障房对于整个楼市的走势产生了一个什么大的宏观的影响？

　　【刘晓光】：有一部分限价房是有好处的，对于买不起商品房但是又没有条件享受廉租房或者经济适用房这么一部分人群来说是个好事儿。

　　另外，对于商品房的影响肯定会有。本来有一部分人努努劲可以买商品房，但是如果这些人符合优先条件，可能最先考虑的会是自住房，这样商品房的量就会受到一定的影响。

　　但是，我感觉它的量不大，所以影响也不会很大，两限房审查条件严着呢。

　　其实还有一个问题，现在房地产信号扭曲了，虚假了，买房的人不让他买，不买房的人想办法买，这种虚假的信号也影响了市场的规律。

　　第二，我们的结构分析的基础数字太少，你看香港会给你公布这一周房子销售的结构，多少钱一平米的卖了多少套很细，咱们没有这个东西，分析起来也很难。

　　还有一个原因，城镇化下沉使一些中小城市出现了盲目的扩张。可能原本它的城市价值并不是很高，人口并不是很多，但是房地产开发的量却非常大。

　　但是总得来说，现在像北京这种特大城市还是有需求，因为控制。比如一天早上把北京、上海放开了，那局面可能就控制不了了。这是一个中国国情，也是因为城市资源过于集中引发的问题，你很难一律化解决这个问题。

　　【主持人】： 我们最近也发现，相比三四线城市中小房企扎推，一线城市的房企大部分是上市公司，一旦没有销售量，股价就可能出现暴跌。这些因素使一二线城市的市场走势更加无法预料，楼市分化局势已是不可逆转的大势所趋。您如何看待楼市分化结构？

　　【刘晓光】：我觉得分化应该是正常的，跟中国经济结构的调整连在一起了，一些企业可能出现倒闭，一些企业可能失业，一些企业的收入会下降，这都有密切相关的。中国经济越发达地区这种现象越来越少，还是经济发达不发达的问题。

　　第二，中国的城市价值完全不一样，北京为什么买房难？几十个三甲医院的资源，一天晚上可以在两个地方同时看芭蕾舞，这是世界上都罕见的城市，这种城市价值非常高，当然往里面挤了。

　　而中等城市也不一样，省会城市有的破破烂烂，有的价值很高，将来出现分化，它符合市场经济的规律和模型，这些楼市的分化结构都是正常的。

　　【主持人】：您觉得从地产开发企业来讲，应该如何应对现在目前的楼市分化，是应该转型？还是说有什么更好的办法能让这个业态更良性地发展。

　　【刘晓光】：开发商不能学习媒体，不要去高歌大声呼吁，有些媒体说什么让房地产价格降的更加猛烈吧，这个什么话，这个属于有情绪的话，应该客观来看待房价问题，正确引导。

　　地产商自身的问题大概有几条，一个是地产商的定位一定要准确，你能干这个能干，不能干好好干别的地产去或者干别的产业去。

　　第二，一定要把不同产业的价值和地产价值能融合到一起，这才有生命力。你看房山芭蕾雨的房子为什么好卖？就是一个奥特莱斯，形成一个新城市中心的概念，吃喝玩乐买都有，那个房子价值就上去了。如果再把好学校好医院弄过去更火，这是把各种产业价值跟地产价值相结合起来，不能猛干商业地产猛盖住宅地产都是有问题。

　　第三，地产商灵活调整自己的区域战略、方向，去那些不能卖的城市开发肯定有问题。

　　第四，量力而行。土地本来就值20亿，非要拍50亿还去拿，这肯定有问题。将来下一步的房地产构成无非还是一个地价税费、资金成本、人力成本构成整个房地产的价格，有的企业盲目竞争，无序竞争，那肯定是有问题。

　　最后一条，多给人民群众盖好房子，盖成本适中的房子，如果你盲目去拿高价地都要消化到成本里面，大家要重新建立一套新的投资市场的思绪。

　　【主持人】：刚刚您说了很多地产商应对当前市场变化应该及时采取的策略办法，那么从首创置业的发展来看，面对当下的市场环境，企业经营策略是否也有所调整？打算如何布局市场？

　　【刘晓光】：我看好的一线城市肯定还是看好，发达地区还是看好，高铁发达的地方和市地铁发达的地区肯定看好，所谓的城镇化是中国高铁的城镇化，城市化是中国地铁的城市化，这是第一个。

　　第二，从自身来讲也在调整我们的战略，比如区域战略、地区战略，再比如我们反复强调的产业价值和地产价值的融合问题，我们还在强调这个问题，如果我建一个东西一定把其它产业价值输出，让它有价值提升的概念。

　　从房地产的发展趋势上看，应该也不太一样，不同城市是不一样的，不同业态也是不一样的。北京市场我觉得它会有一些波动，特别二手房，但是它不会有大的变动。

　　【主持人】：下半年是否预备继续在北京拿地？

　　【刘晓光】：有好的地一定会拿。

　　首创集团47.5亿元竞购新西兰垃圾处理公司

　　【采访背景】2014年3月3日，首创集团与澳大利亚Transpacific Industries集团达成协议，收购其旗下的Transpacific New Zealand公司（TPI NZ）100%股权，收购对价9.5亿新西兰元（1新西兰元兑换约5元人民币）。6月30日，双方完成股权交接。这是首创集团第一次采取并购方式走出国门，也是集团努力践行北京市深化国有企业市场化改革导向，积极参与国际竞争迈出的关键一步，将为打造优秀“城市投资、建设、运营综合服务商”目标奠定更加坚实的基础。

　　【主持人】：现在很多企业都在做海外扩展，实施走出去的策略，在海外建房子或者合作一些房地产项目。首创开展海外的初衷是什么？为什么选择进入新西兰环保领域？

　　【刘晓光】：我们的第一个海外项目是法国夏斗湖，那也是一个很大的项目。这次进军新西兰环保项目，首先是因为，首创的产业不是一个地产公司的性质，而是一个城市综合投资运营商。

　　首创的四项业务主要是：一项业务是环保，包含垃圾、污水处理、环境整治、河湖整治，以环保为核心的产业带，这个产业带做得很大，而首创的水务排在业内第二的位置。垃圾治理方面，通过这次收购，可能在中国也是第二位。

　　第二个产业是基建，比如地铁投资、高速路投资，这是基本建设的投资，包括天津高速路、北京地铁4号线、14号线、大兴线，16号线已经中标，具体的合作协议还在商议中。

　　第三块是地产，也算比较大，原来排在20名以里现在大概40多名，20多个城市都有项目。

　　第四块金融业务，包含证券、期货、担保、小额信贷以及基金、农村信用金融等等。

　　这四项构成首创的产业，首创的国际化走出去绝不可能单纯是地产，首创到了今天这个阶段应该说进入国际化的阶段。全世界五百强的公司它的业务是分布在全世界的，不会是单一一个国家，首创集团要发展，要基业长青，也要多元化、专业化、国际化。

　　第二，中国的企业家一定是两个市场，两个市场还是次要的，最主要的是学习国际的机制、理念、运作模型，从国际上拿到该拿的资源。

　　第三，中国的企业很少在国际经济的价值成本链条上和价值链条上循环，如果长期封闭脱离国籍的循环那你出去竞争你是没有发展的，你打不过人家，人家一块钱生产出来的，你非得两块钱，人家弄两个人够了你弄十个人，这就是国际化的基本条件。

　　另外，作为一个城市综合投资运营商，我们也要考虑到全球一体化的问题。基于这个来讲首创开始国际化的第二阶段，第一阶段我们是跟大批的国际一流企业合资，世界顶级水务公司威立雅；美国的摩根大通，世界最有影响的金融公司；香港的地铁，世界上最好的地铁公司；日本的住友，世界上比较好的环保设备，有很多产业，包括汽车产业；还跟新加坡的GIC合资了地产，我们还跟ING合作过保险。当时我们第一个阶段中国的企业跟世界企业合资，站在世界企业巨人的肩膀上来学习他们的理念、机制、市场、商业运作的办法和技术。

　　再往前走就是真正的走出去，在世界的经济舞台上要有第一线的感觉，第一线的实践，这个问题上我们做了两个很大的事情。一个来讲新西兰。第二个大的项目是在法国巴黎南部的夏斗湖，离法国两个小时，我们原来想做地产，住宅、商业，后来发现它的市场不太适合于大规模做这样的东西，把它做成一个吸引中国企业直接过去做研发、生产、加工中法两国之间的经济贸易开发区，上升到这个高度。

　　【主持人】：法国这个项目算不算产业园？

　　【刘晓光】：主要是产业研发，我们买了一万亩地，在欧洲最核心的地方一万亩地，那也是很有影响的，那是永久性的。

　　【主持人】：这个大概花了多少？

　　【刘晓光】：这个投入很大，几十亿欧元，现在还没有那么大，刚开始。我们有一个很大的战略体现国家战略，把中国的企业先引进去做研发做生产加工，做物流，做销售，更重要的是第二步希望把欧洲的企业也引进去。中国的企业是有资金有市场没有技术，欧洲的中小企业有技术没有钱没有市场，这两个结合起来再把它带回来，这对中国经济结构的调整会有历史性的。

　　【主持人】：项目落成时会对企业有一些优惠政策？

　　【刘晓光】：企业去了之后六年免税，两年减税。这个将来是一个历史性的事情，我们地产商不是单纯走出去卖点房子就跑回来了，我们要建立长久的平台，为中国企业创造一个价值平台，可能对中国的下一步发展会有很大好处。

　　【主持人】：新西兰的项目是6月30号刚刚签约的，您之前去项目地考察过吗？这个项目包括公司是怎么吸引您的，愿意来这边并购？

　　【刘晓光】：这个公司控制它们是澳大利亚的一个上市公司，控制了新西兰最大的垃圾公司，我们感兴趣的主要是一个是它的市场，它是全国性的公司，全国最大的公司，不是以一个单体的项目大的并购，对产业的要求肯定是有好处了。

　　下一步的产业要求三条，高起点、大规模、专业化，如果离开了任何一点你都会倒闭都会失败，这是第一个概念。

　　第二个，我们发现它的法律非常完备，比如垃圾的分解、运输、消化、处理，一套严格的法律系统，这个值得中国市场学习。还有一个它的技术，我们看了以后跟公园一样的垃圾处理厂，一个大山里面挖出一个大坑，有四层防渗透膜先保护起来，垃圾分解完以后往里填，很多小的管，这个管把沼气给吸出来，输送到一个发电厂里面发电，上面填埋，一层土再种一层草，上面又做了很多喷雾管，这种管道能把味道净化。项目建成之后有点像公园，不像垃圾场。

　　我考虑，将来把这种技术带到国内，甚至带到世界其它的地方去对。因为国际化不是一个地方的国际化，可能多地的国际化。垃圾厂跟公园似的，建成以后跟高尔夫球场一样，又美丽又环保。将来如果把这些技术能在中国推广那何乐而不为。

　　【主持人】：技术来源是新西兰当地的？

　　【刘晓光】：当地的，很棒。

　　【主持人】：主要是进行垃圾的回收再利用吗？

　　【刘晓光】：分捡、运输、回收、再分捡几道工序。

　　【主持人】： 刚刚您说在新西兰这个项目成熟之后会考虑引进国内。有没有考虑过当地的情况跟中国本土差异化问题造成的困难。例如，国外垃圾投放方式是分类的。

　　【刘晓光】：肯定有差异化，我们现在利用它这个资源、市场、技术的含量先有一个规模化的概念，下一步这个东西在中国肯定要实施，比如垃圾分捡，不分捡违反法律的，运输、分捡、集中处理无害处理。

　　【主持人】：从法制上处理肯定是最好的途径，但是，如果没能上升到法律层面的话，那困难也是可想而知的。

　　【刘晓光】：肯定有困难，但也不一定很快就引进来。因为在当地它有巨大的市场，也可以把它的技术到第三国去做。中国总有一天向人家学习，不能老是这种大板砖倒垃圾厂，这不行。

　　目前日本、以色列、北欧的垃圾处理技术不错。咱们过去老有一种观念，先污染后治理，先污染生产后生活。还有一种观念，你资本主义污染了一百多年，也该我们污染了。这个都是错误的，都是违反人类基本的价值观。让咱们的子孙万代喝着有毒的水，又喝着垃圾填埋以后的渗透液融合的水，那癌症发病率肯定会高。这是子孙万代的事情，而这个超出了人类的国家界限，它是一个地球村，我们将来提倡的新人类新理想新希望新环境，这才能使我们的子孙万代有一个可靠的居住场所，才能够安安静静地生活，要不然一会儿雾霾一会儿有毒的水一会儿又河里有死猪肉，对人民不负责任。

　　首创环境公益 扶持环保组织对抗雾霾

　　【主持人】：除了垃圾处理项目之外，首创也在做一些关于雾霾方面的治理是吗？

　　【刘晓光】：我们首创下属公司精诚博桑研制出来新型环保的道路抑尘剂技术，那项技术有一层膜，形成一种液体的膜，就把它屏蔽了。运输过程中不会产生煤渣子乱七八糟往天上飞了，这是一个。首创实际做的很多事情都是环保的，阿拉善治沙、污水、垃圾都是一样的。

　　【主持人】：阿拉善那边治理的情况怎么样？

　　【刘晓光】：效果还不错，但是根除沙漠也不可能。过去沙漠为什么出现问题？农民把树根给拔了，羊把草根都给吃干了，农民又把地下水给抽出来了，这三个原因造成沙化地越来越扩大，绿洲越来越少了。

　　做阿拉善项目，我们的目的是动员中国企业家阶层来进入到环境里去公益里面去，实际上是中国梦一部分的内容，也是中国新文化的一部分内容，也是中国人新的价值观内容。我们在围坡造林，保护梭梭林，保护地下水等等做了很多工作。

　　第三，我们扶持了大量的环保组织，他们没钱，有的给他五万块钱把这口井给治好了，中国人民都能这样行动起来那这个国家就会出现青山绿水，就会出现所谓的清溪碧水净土的优美环境。人类最后就是一个环境，你有钱了天天吃有毒的东西，那没有什么意思，还不如没钱呢。干脆咱们否定丛林法则，不要竞争了，万恶的都出在竞争上了。有毒的食品，有毒的水，有毒的空气，都是恶性的竞争或者说没有标准的竞争。至少让它有序，你要生产破坏环境的产品，法律上要制裁你。

　　刘晓光的画中世界 崇尚锦绣山河自热风光

　　【主持人】：您刚才说了很多关于环境好的想法，您平时也画画是吗？您平时绘画中间最喜欢画的是什么样的？

　　【刘晓光】：我最喜欢画风景画。天山，壮美的天山草原，阿尔卑斯山，大海、俊美的黄山类似这样，实际跟我对环境的追求有关系，也画一些人物，当解放军的时候，一边野营拉练一边做饭。野炊，也画，现在没有时间画了，油画一幅怎么得画一个礼拜，不像国画霹雳啪啦就出来了。再一个，之前很多作品都拿水给淹了，我们家发水了，暖气管子爆了，有40多幅都泡水了。挺可惜的，有的画让我现在画就画不出那个水平。

　　【主持人】：那是大概什么时候画的？

　　【刘晓光】：70年到92年。

　　【主持人】：您是以前专业学画画还是爱好？

　　【刘晓光】：业余学习。我胳膊摔断那时候画一画，平常也没有什么时间。

　　【主持人】：通过刘总的视角，我们感受到首创作为城市投资、建设、运营综合服务商的企业责任感，同时也感受到环境治理的重要性。由于时间关系，今天的采访就到这里，再次感谢刘总接受搜狐焦点的采访。