??过去这一周，最热的财经新闻，莫过于济南(楼盘)取消限购。在楼市这个让人看不懂的棋局中，政府与市场的博弈，远不是此消彼长这么简单。有人习惯认为中国楼市不可能跌，因为城镇化进程，以及中国人的传统成家立业观念，决定了刚性需求对楼市的支持。过去几年的楼市，的确多次出现政策越打压、报复性反弹越强的现象，这可以理解为需求大于供给格局下，宏观调控和行政打压有悖于市场供求规律。但过去的经验性结论，恐怕不能套用到眼前，因为今年以来各地楼市相继出现量缩价跌的现象，而宏观政策和行政命令的压力并没有加码，流动性也大大宽松于2013年。

??当然，我们无法准确估算出中国的刚需究竟是增是减，也无法对目前中国楼市的供求关系做定论，但事实已经非常清楚：是市场自身的因素导致下跌趋势的出现。“市场发挥决定性作用”正是决策层一系列经济政策的核心思想。

??市场的力量是很可怕的。根据中信建投证券的统计数据，日本地产泡沫破裂之后，首都圈新建公寓平均价下跌了55%，近畿圈平均价下跌了60%；美国房价指数下跌了35%，新房平均价下跌了25.6%，成屋中间价下降了32%；西班牙、爱尔兰房价指数下降了 36.6%和50.7%。就周期回落的持续时间来看，日本持续了12年左右，美国持续了5到6年，爱尔兰持续了6年，西班牙则持续至今。

??从六月份的楼市数据看，根据中投证券的统计，市场热度高、开发商竞争激烈的城市如上海(楼盘)、杭州(楼盘)等地市转冷，部分地块溢价率大幅回落，地价大幅下跌甚至可达50%。分用途看，6月住宅、商业用地成交同比均大幅下滑，溢价率均回落至5%~6%的低位水平；分城市类型看，6月一线城市、成交较少，重庆(楼盘)、南京(楼盘)、天津(楼盘)、成都、武汉(楼盘)等5个二线核心城市集中供地，成交放量，但以底价成交居多。显然，身处夏季的楼市感受到的是阵阵寒意。

??虽然如此，对于中国房地产下跌引发金融体系风险的问题，市场主流观点并不十分担忧，原因在于中国购房者首付比例高。但正由于更高的首付比例，房价下跌对于普通中国人的实际影响，要远远高于欧美0首付的购房者。普通中国人绝大部分的财富，甚至一生的幸福，都维系在这套房子上。

??回到地方政府取消限购的话题。当经济进入去杠杆阶段，市场需求下降，行业出现自主调整，即使有信贷和政策的分类放松，销售回升力度也有限—这个经济调整期的规律，在大多数行业中都已经得到了体现，房地产也不会例外。由于很多开发商去年错判形势，大量拿地增加了财务压力，今年“以价换量”去库存是个必然的选择。