尹志超，西南财经大学金融学院教授、博士生导师、中国家庭金融调查与研究中心副主任、金融系主任。2012年入选中组部首届“青年拔尖人才支持计划”。

　　城镇家庭住房空置率尚无官方数据

　　最近我们在北京发布了依据我们2013年最新调查数据计算的关于房地产市场的一些最新信息，我们基于这个数据在北京发布了一个城镇住房空置率与住房市场发展趋势的汇报。2013年我们在全国29个省、市、自治区，262个县，1048个小区进行入户调查，总共获得28000多户数据，个人信息接近十万个，这是除了统计局的数据以外，学术机构或者其他机构中做的样本量最大的调查。根据这个数据我们有一系列的研究报告。

　　过去三年，刚性住房需求中未被满足的部分在逐渐降低。低收入家庭的需求比例最多，这容易理解，因为他还没买房。13.1%的城镇家庭具有改善性住房需求。刚性住房需求家庭的购房能力不足，不到一半的家庭具有支付的能力。我们家庭真正可实现的需求按最宽的口径只有39%，如果按照稍稍小一点口径只有18%的家庭具有支付的能力，所以我们对刚性需求和改善性需求来推动房地产市场发展的话，我们要有足够清醒的认识，这部分家庭很难成为我们推动房地产市场变化的因素。

　　接下来我们关心家庭的另外一个重要问题，城镇家庭住房的空置率。这个数据直到现在为止我们没有一个官方数据，其实我们也强烈呼吁相关部门能够公布这样的数据，我们中国家庭金融调查中心用我们的方法，用我们的数据来做了一个重要的发布，这个数据对于老百姓形成对房地产市场正确合理的预期非常重要。

　　空置率2013年上升到22 .4%

　　对于空置房按照数据的定义，基本含义就是一套房子具有居住的条件，但是没有人住进去，空着的我们就叫空置房。有两种情况，第一种是一个家庭可能只有一套房子，但是他外出务工了，这套房子空着了，或者他到另一个城市工作去了，是空着的。第二种类型是一个家庭拥有多套住房，而他自己只住了一套，另外的房子没有出租也没有人居住。

　　根据定义，我们计算的中国家庭住房空置率当然主要是城镇家庭。2011年是20 .6%，2013年上升到22.4%，我们具体看两种情况，第一种是人房分离所导致的空置，2011年是4 .8%，2013年5.1%，这些数据你可以看得到数量级是接近的，说明两轮调查的结果非常接近，所以我们讲数据的代表性是有的，因为我们第二轮的样本是扩大3 .5倍，这个结果基本的趋势还是一致的，所以我们说结果是非常稳健的。

　　第二种情况多套房空置的比例从15.8%上升到17.3%，多套房空置的比例在增加。这是我们一个基本的结果，我们把空置率横向比较一下，美国2 .5%，香港4 .7%，欧盟9 .5%，日本13 .1%，台湾17 .6%，中国内地22.4%，横向比较中国内地住房空置率是很高的。究竟多高或者多少是合理的标准？客观来讲是没有一个这样的标准的，但是我们想一想，22.4%就意味着每五套房子中就有一套是空着的，想想也挺可怕的，所以这个空置率也不低。从东中西来看差别不是特别大，从一二三线城市来看，空置率最高的是三线城市，最低的是一线城市。

　　经济适用房有23 .3%空置着

　　究竟什么样的房子空着？按照产权属性，商品房空置率最高26.3%，让我们比较惊讶的是经济适用房有23.3%空置着，在座各位都知道，所谓经济适用房，按照制度设计的初衷是满足中低收入群体居住的需求，但是你看到，那么多房子建起来以后却有大量的还空着，并没有真正住人，这与政策设计的初衷是背道而驰的，拆迁换房的是18.2%，房改房，单位集资房等也有一定的空置，这是我们的基本特征。

　　从一二三线城市再来看一套房和多套房的空置比例，一套房空置的在一线城市是4 .2%，多套房空置的是14 .2%，加起来是18 .4%.二线城市多套房空置的比例很高，20 .9%，一套房空置的比例是6.7%.

　　经济适用房空置仍高达20%以上，然后我们再看一下经济适用房究竟谁来持有？我们发现最高收入的25%的家庭有3.2%还持有经济适用房，他持有的比例比收入最低的25%的家庭还更高，这说明什么？这说明我们经济适用房进一步偏离了政策设立的初衷。因为我们是要满足低收入群体的住房，但现实是它反而在高收入群体使用的比例更高，这就是我们讲的经济适用房的错配。这也容易理解，真正能修建经济适用房的很多是政府机关，真正能拿到经济适用房的反而是一些特殊群体，总体来看经济适用房其实初衷很好，但是结果可能与我们的愿望有一定的差距。

　　进一步按照产权来看，我们可以看到小产权房，大家都知道，小产权房有23.9%空着，这也是一个值得关注的现象，因为小产权房在我们国家也有很长历史，也是很难解决的问题。从这个数据可以看出来，小产权房也有很多是被闲置的，也没利用起来。

　　从租房的面积和空置率来看，这对大家投资房产有启示，空置率最高的面积是120—150平米区间，大家买房的时候，投资的时候最好不要在这个区间，这个区间不好租，空着的多。最好租的是60—90平米，空置率最低，18.2%，这符合我们的直觉。面积越大反而空置越多。