房地产市场走过了近似疯狂的扩张期，这一周期也被人们称为“黄金十年”。无序扩张、房价一路“高”歌，“黄金十年”房地产市场饱受诟病与争议。在过去三年中，楼市新政频出，房价日趋平稳。很多人说，楼市“黄金十年”一去不复返，当下的市场“白银十年”形容，似乎更恰如其分。“白银十年”，成色如何？ 沈阳新房市场又将朝着怎样的方向发展？ 房地产开发企业未来的角色将有怎样的转变？

房地产市场依然是中国支柱产业 迎来新黄金十年

上海禾略建筑设计有限公司董事长马洪波认为，房地产对于中国来讲是一个比较重要的支柱行业。从发展这个路径来看，中国因为城市化的水平，包括中国城市的进展还远远达不到房地产末端，其实我感觉不是白银的感觉，大家都理解为白银是很差，没有以前辉煌，甚至认为这个白银跟黄金的含金量和价值差距很大，那实际还不完全这样。

那么从我的大方向来看，我觉得未来中国的房地产也很难就说是一个跟自身很差，但是确实所谓的那种量价，包括那种比较跨越式的发展肯定有发展变化。但是，可能中国进入了一个新的阶段，最近有一个新的提法叫新黄金十年，也就是说实际上进入的下一个阶段是一个新的崭新的面貌，只是不同于过去的习惯思维去看这个市场。也许更好，那这个好可能相对某些企业而言，也许更差也是相对某些特定的企业和环境而言，所以大方向是这个行业不会悲观的，它的成交的量不会再增长，但是它的价值和市场的规模不会迅速消失的。、

其实提白银的这种论据里面原来最早提出是万科，它其实是简单的做了一个时代的划分。但实际上，随着现在的推演。其实比我们上一个时代，越来越丰富了。我们以前做的房子比较简单，大家大批量的生产，然后大批量的销售，然后赚了一个毛利，然后快速的就退出了。现在大家可以看，房地产最近三年到五年变化非常丰富，商业地产崛起了。以前几乎做住宅里是万科一枝独秀，现在其实跟万科争鸣的企业已经很多了。核心是百花齐放，是市场的一种活跃度的一种状态。

北京上海人口收入增长推动城市技能改变

先说一下为什么上海和北京会火，北京、上海的市场，因为上海只有两个季节，要么就是冬天，一动不动，要么就是永远的供不应求。但是造成这个的根本原因，表面上是大城市的购买力，包括人群的涌入带来的情况，但是举个简单例子，我们现在看写字楼，因为这个问题也提到杭州，其实主要降价是杭州带来的，上海字楼的租金这几年是每年都在涨。

一个城市的活跃程度，尤其我们整个国家都在转型，高附加值的行业对写字楼需求是比较大的，如果这类行业都不需求的话，也就说明这次降价从杭州开始也有一定的必然原因，就换句话说，它的需求也有刚性的部分，但是它价格再高的时候它的支撑度就不够了。上海从08年经济危机以后，它的GDP也就7—8%之间，但是它质量很高，它一直在吸引海外的，现在上海已经不能说是中国的上海，它是国际的上海，甚至海外的学子回国之后的第一站选择就是上海，包括跨国企业进入的也是上海，那这样的话它有一个高质量的增量在往里进，那保证了它的产业不断的换代和升级，同时带来了更多的就业和收入持续走高，那这样对它的房价是有一定支撑的，有一定泡沫，但是这个泡沫相对来讲就会比较小，因为收入在增长，在推动着这个城市机能在改变，推动着这个房价往上走。

因拆迁带来购买力集中释放 皇姑是下一个热点区域

对比沈阳的话，其实客观讲，沈阳的大方向是好的，但是沈阳有几个指标不太理想。沈阳这几年高速的开发量里面，有很重要的拆迁，，拆迁里面的旧城改造的人口以及外来人口的引入双重指标，但现在拆迁的量其实在下降，就是我们其实已经先于全国在城市化改造、城市再改造方面是领先的，但从领先的角度另外带来一个不好的，就是相当于购买力你的释放变成了没有那么急促和迫切了，这会有一个适度的减缓。沈阳皇姑区是个热点，拆了很多，也许下一步皇姑是一个热点。那么，国家公布过对房地产依赖程度最高的前三名城市沈阳排第二，就是沈阳市对房地产依赖程度比较高。这个某种意义上，甚至不是地产行业能改变的，因为它需要主流的一产、二产等等它有一些改变，或者有一些推动，才会有推动行业的再往前的改善和发展，这个是目前沈阳可能要过的一关。