楼市成交反弹二手房就此一路上扬？-楼市-信用财富网

楼市成交反弹二手房就此一路上扬？

来源：房地产时报 2010-09-23 13:54:07

随着市场对4个多月调控政策的消化，8月上海二手房成交套数环比大幅增长58%，成交价格小幅上涨，且这种走势正延续至9月。这是否意味着楼市出现新的转折？成交量回升是否表明市场反弹开始了？　　　　榜单解读　　　　1、成交量回升等于反弹吗？　　

　　随着市场对4个多月调控政策的消化，8月上海二手房成交套数环比大幅增长58%，成交价格小幅上涨，且这种走势正延续至9月。这是否意味着楼市出现新的转折？成交量回升是否表明市场反弹开始了？
　　
　　榜单解读
　　
　　1、成交量回升等于反弹吗？
　　
　　8月上海二手房共成交1.25万套，环比增长58%、同比下降47%。21世纪不动产上海区域市场中心认为，这一涨势相比新政前的4月2.1831万套和去年8月2.3751万套，仍有较大差距，降幅分别达43%和47%。同时，与上海二手房市场多年来1.5万套的月度正常成交套数水平，仍有一定差距。
　　
　　8月全市二手房交易均价为1.71万元/平方米，环比微幅上扬0.6%、同比上升34.9%。观察上海二手房均价历史走势可见，楼市新政对稳定房价作用明显，4月新政出台后上海二手房价格基本保持稳定，4－8月累计涨幅仅为2%，而去年4－8月的累计涨幅达到8.4%。
　　
　　2、哪些区域回升最快？
　　
　　8月全市18个区县二手住宅成交套数较7月呈现全面上涨，其中青浦、静安和松江三区增幅最大，分别达到145.32%、108.89%和73.83%；18个区县中13个区域8月二手住宅成交均价环比上涨，其中崇明县均价涨幅高达23.61%。而在均价下跌的5个区域中，青浦和静安跌幅最大，分别达14.45%和10.5%。
　　
　　3、二手房还有多少还价余地？
　　
　　宝山大华、普陀桃浦、虹口凉城等板块，二手房业主议价幅度已由之前的5%-10%缩小至目前的1%-2%；浦东联洋、北卢湾等板块，业主已基本不允许议价，部分标杆楼盘近期还出现跳价。
　　
　　浦东联洋板块的标杆楼盘仁恒河滨城，其挂牌价已比8月初有1000-2000元/平方米的提升。例如其207平方米的大户型房源，8月底单价已达到4.1-5.3万元，而月初仅为4.3-5.5万元。买家看房增多及出手意愿提高，均使业主感受到市场正在回升。小区三期新盘本月以5.3-5.6万元/平方米高开，更使他们获得价格上涨的直接支持，业主跳价开始频繁。尽管跳价现象目前仅在仁恒河滨城这一个小区出现，但周边其它楼盘的多数业主也已不再允许议价。
　　
　　4、反弹最快的是什么房源？
　　
　　8月成交量的反弹以中低总价房当道，120－150万元、90－120万元不但增幅为前二名，成交比重也大。总价低是吸引买方进场的主要理由，刚性需求经过几个月的等待，迟不见价格下跌，加上部份新盘逆势调高价格又热销，所以选择再度入市，造成成交量大涨。
　　
　　从整体大盘来看，目前还是属于整理盘，尚不具备全面上涨的条件。在整理过程中，各区域会径行调整价格，价格下降的区域自然会吸引买方关注。
　　
　　5、为什么调控四个月后市场出现回升？
　　
　　自调控政策推出以来，只有5月均价下跌，6月以后均价逐月上涨，显然大多数人认为这次的调控政策是短期的，惜售的还是比恐慌的多。前两次调控后都大涨，加上如今卖掉手上第二套以上的房子，不容易再贷到优惠房贷，造成大部份业主不愿意降价出售。
　　
　　另外，与高总价关连度比较高的港澳台外籍客户，自调控以来比例逐月下降，从4月最高点占上海整体成交量2.2%，下降到8月1.4%来到历史占比最低点。显然，面对8月成交量大幅反弹，境外客户还是选择观望甚至退场，反之内地客户对房市后市更具信心积极进场。
　　
　　6、后市二手房还会继续上扬吗？
　　
　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，目前二手房市场交易量的回升谈不上真正的回暖，原因在于交易放量基础不稳。首先，8月买家看房、下单频繁使得业主心态好转，议价幅度缩小，少数房源甚至出现跳价，供需双方的价差有扩大之势、影响后市成交。另外，楼市仍然面临政策进行进一步收紧压力。一手房在“金九银十”出现降价促销的可能性很大，二手房目前格局与其并不一致。若一手房降价，二手房市场客源将被分流，只有待二手房业主跟进新建项目降价后交易量方能继续回升，而一手房的降价效应传递二手房市场一般也需要一个月左右的时间。

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