新政欲使楼市破冰，然而破冰不等于回暖。上海的房价仍将保持在一个相对偏高的水平，与购房者的期望值还差不少。

    新政实施以来，上海楼市的观望坚冰已经有所融化，供、需双方都出现了良好的增长态势。但是楼市毕竟不是股市，回暖需要时间。房价的回落与宏观经济走势，上海城市经济的发展以及城市建设的速度密切相关，因此希望房价回到10年前的水平基本没可能了。

    商品房成交量增三成

    据上海易居房地产研究院提供的数
据，11月3-9日，本市商品房成交量28.23万平方米，环比增加了7.23万平方米，增幅达到了34.4%。其中商品住宅成交量12.48万平方米，环比增加了3.32万平方米，增幅为36.28%；商办类物业成交面积4.93万平方米，环比大幅增加了81.43%。商品住宅供应大幅放量，商品房及商品住宅成交大幅上升，动迁配套类物业成交上涨，商品房、商品住宅供求比双降，商品房成交均价上涨，商品住宅成交均价出现大幅度下降。

    本周商品房成交均价9277元/平方米，环比增加了292元/平方米，涨幅3.25%；商品住宅成交均价11293元/平方米，环比减少了875元/平方米，减幅7.19%。

    二手房带看量增一倍

    汉宇地产静安区新闸路分行陆经理告诉记者，新政出台后，门店来电、来店量没有明显增加，但约看带看量增加明显。新政出台前，平均每周每组别每人带看3-5组，目前增加到7-10组，带看量增加一倍。新政的实施，在个税、土地增值税方面对本区域起到积极作用。由于部分房东报的到手价，交易成本的降低有利于缩小上下家的价格差距。

    相对于内环的波澜不惊，处于内外环区域的楼盘，从普通住宅标准修改中获益最大。然而市场给政策落地相应的回应是什么？汉宇地产浦东三林分行的马经理是这样描述：目前新政出台后本区域普通化率增加明显，在新政之前基本上只有一半的住宅属于普通住宅，目前的政策执行后区域内基本上都属于普通住宅。但是由于该区域中青年置业比较多，他们通过网络查询房源后直接与业务员联系，所以虽然门店近期的来店量并没有出现明显增长，但带看量增长了一倍以上。

    由于普通化率比较普及，所以挂牌量表现稳定，挂牌量方面小户型只有不到5%的增长。受益面最大的内外环间区域同样是表现稳定。反而是一些在外环以外整体规划的一些大型社区表现出对政策较好的认可度。比如闵行的春申板块，近期客户带看量增加明显，新政出台这几天区域内各分行均有几套成交。

    市场不会迅速回暖

    目前绝大部分开发商认为，观望依然是市场的主流。业内也普遍认为，楼市要在短时间内回暖几乎是不可能的。易居房地产研究院的相关人士指出，房地产市场与整体的大环境相关，现在整体经济环境还没有完全转好，房地产市场也不会迅速回暖。

    一家大型知名房地产开发公司的相关分析人士表示，仅仅针对买方市场出台的这个“14条”救市政策，起到的是提振买方市场信心的作用，但从目前的房价区间来看，尚未调整到购房者的期望值。在没有针对供应方的具体救市措施出台前，“14条”救市政策不会单方面使房价回落，也就不可能马上让市场有所起色。就目前的楼市成交量来看，根本无法对开发商的销售回款产生影响。

    房价不可能回落太低

    佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，上海改革开放以来，一直以外环以内的中心城区为主。虽然，部分郊区县镇已发展成熟，但还远没达到连接成片，实现经济文化生活方面的互补，也没能达到全面承接市域经济外移的能力。因此，在经济能量还只能集中在主城区之前，市区就不可避免地会出现房价偏高的局面。

    预计在未来几年里，随着九大新城的成型和轨道交通网络的完善，上海以外环内为中心、九大新城为辅、60个中心镇和600个新农村为腹地的经济格局才能成型，届时经济能量分散，才有望出现低房价的局面。

    他指出，从近期来看，政府还需要大量的房地产开发来配合旧城改造、新城建设和经济外移。因此，在近期内想要低房价，可能只是奢望。近年内，上海经济格局的不完善，将使房价保持在一个相对偏高的水平，而当经济水平发展到另一个层次时，房价也不可能比目前更低，最多只是在往后的几年里，房价涨幅慢于经济增长。