赵晓，知名经济学家、北京科技大学经济管理学院教授、前国资委研究中心宏观战略部部长。

　　他不是开发商，但却经常被开发商谈及，在关涉到房地产的高规格论坛上，你几乎都能见到他的身影，他对中国经济，尤其是房地产领域有独到的见解。

　　10月24日，赵晓应邀到深圳出席2008中国房地产品牌价值研究成果华南发布会，他在会上指出：国家出手救市并不是救开发商，而是在挽救整体经济。由于全球经济危机，驱动中国经济增长的三驾马车之一———出口———已受重创，如果另一驾———以房地产投资为主导的固定资产投资再受重创，整个经济体系就有可能崩溃。因此，房地产已经成为当前我们维护经济稳定的关键环节，公众针对房地产的思路应该是如何防止房地产继续破坏性下跌，而不是担心房价上涨。

　　他还提出了一个新颖的理论模型：

　　B(泡沫)=P(房价)/Q(品质)I(收入)，意思是，挤掉房地产泡沫(B)不是仅有降低房价(P)一条途径，还可以通过增加城市基础设施建设提升城市整体水平(P/Q)，以及增加居民收入(P/I)这两条途径来稀释房地产泡沫。他预计，只需要2-3年，这个泡沫就可以被稀释。

　　政策思路应从“旧双防”转向“新双防”

　　中国的宏观调控思路必须再次调整，要从目前的“一保一控”转向全面保增长，要从旧的所谓的“双防”———防通货膨胀、防经济过热，转向“新双防”———防通货紧缩、防经济过冷。

　　黄金楼市：对目前面临的经济形势，你怎么判断？

　　赵晓：去年以来，很多人都低估了我们所面临的经济困难。由于美国金融危机，国内出口遭受重创，上半年我们的贸易顺差是负增长11.8%，1-9月仍是负增长，而去年同期是正增长47.7%.考虑到欧元区和日本等其它出口国的经济开始恶化，出口的冬天还没有真正到来，出口增长将低至一位数。可以说，拉动中国经济增长的出口这台发动机，正在熄火或已经熄火了。其次，国内以房地产为主导的固定资产投资，表面上不低，但除掉物价后上半年城镇实际投资增速下滑到不足15%，而过去大都在23%以上。可以说，投资这台发动机也正在熄火。前三季度，国内GDP增速分别是10.6%、10.1%、9.0%，萎缩得相当快。照这样子，预计2009年中国经济可能陷入“保八”境地，到明年第三季度经济增长即便按现在国家统计局口径可能也只有8.5%，远低于正常的、潜在的经济增长速度，并且消费物价会在明年一季度之后由正变负。而如果中国经济增长8%，其实跟欧美经济零增长是一样的，那将会产生一系列的经济、社会问题。所以，中国的宏观调控思路必须再次调整，要从目前的“一保一控”转向全面保增长，要从旧的所谓的“双防”———防通货膨胀、防经济过热，转向“新双防”———防通货紧缩、防经济过冷。根本不需要再考虑防过热、防通胀，各行各业都应该全力保增长。

　　黄金楼市：但是央行行长周小川在本月26日指出，未来通胀形势或出现交替反复，PPI价格上涨有进一步向CPI传导的压力，和你说的防通货紧缩似乎不太一致。

　　赵晓：目前的物价变化走势没有证据支持通胀形势会反复，今年以来只有发生不同寻常的暴风雪灾的2月消费物价是环比上涨的，而有3个月则是环比下降，意味着明年的物价将由正转负的可能性已相当大。最近几个月来的物价回落非常明显，PPI的回落甚至比CPI更大。预计到年底，国内CPI要回落到2%-3%，明年则主要是通缩的危险。许多人原先还争辩说高涨的PPI会传导到CPI，其实，在需求旺盛时，PPI的确会传导到CPI，或者说决定CPI，但是在需求萎缩时，是CPI决定PPI.

　　黄金楼市：你去年还赞同国家对房地产进行宏观紧缩？

　　赵晓：很简单，宏观调控永远是反周期的。去年经济周期向上，紧缩是对的，现在情况则相反。由于出口这台发动机已经熄火，所以，以房地产为主导的固定资产投资特别是城市化建设投资的稳定对整个经济体系的稳定至关重要。房地产行业涉及人群广，绝不是简单的买卖关系，而目前这个行业已变得岌岌可危。其一，股市崩盘已经让8000万-1亿的中产阶层被埋葬，如果房价继续大幅下跌，中国的中产阶层损失会更大，中国居民沉淀在房地产领域里的财富超过30万亿，到那个时候，消费一定会掉下来。其二，农民进城，一是去工厂，二是去工地，现在全国6万多家工厂因为出口下滑被关闭了，如果房地产市场大萧条，接纳农民工的建筑工地也没有了，就可能出现“逆城市化”。如果这些持续恶化的趋势得不到比较有效的遏止，中国就会出大问题。

　　我们错过了最佳的调控时机

　　我们的经济现在已经进入了“肺炎”阶段，最佳的调控时机在去年第四季度，当时，我们过于严重地看到经济过热和房价上涨，而忽略了外围经济的冲击以及国内经济周期的自然调整。

　　黄金楼市：你在演讲时说，我们错过了调控的最佳时机，能否具体解释一下？

　　赵晓：政策出台的时机比政策本身还要重要。打个比方，一个人刚开始感冒的时候，可能吃点维生素C就行了；错过了这个阶段，变成了发烧，送到医院打一针也还能好；等到发烧引起“肺炎”甚至肺心病的时候，可能就要急救甚至动手术了。我们的经济现在已经进入了“肺炎”阶段，最佳的调控时机在去年第四季度，那时候本不该再出台紧缩政策。当时，美国经济下滑将给中国经济降温，而国内经济周期也开始出现向下的趋势，比如出口开始下滑，房子开始滞销，并且一些工厂关门，等于是说经济在自动降温。但当时政府放出紧缩信号并出台了紧缩政策，这错过了第一次时机。其次，到今年第一、二季度，美国经济下滑已经很明显了，4月开始我们的经济形势也出现了很大变化，当时如果我们及时调整年初制定的“双防”政策，也不至于到今天这个局面。现在，经济则已进入“肺炎”阶段，增长下滑进而收入增长下滑，财富被消灭，信心也完全改变。经济的病犯得更重，你要下的药也要更猛，而它好过来的时间也会更长。总体来说，去年第四季度以来，我们过于严重地看到经济过热和房价上涨，而忽略了外围经济的冲击以及国内经济周期的自然调整。

　　黄金楼市：目前决策层对待经济调控的态度有没有发生转变？

　　赵晓：最近一系列的政策，其实都在转变，比如三中全会提出的三个稳定以及随后一系列的刺激政策。虽然中央还没有明确全力保增长，但政策事实上已经在朝着这一方向变化了。

　　黄金楼市：很多人认为政府救市就是在救开发商，在维护高房价，你怎么看？

　　赵晓：政府不是在救开发商，而是在救整体经济。这个市场并非只有买卖双方，而是有许多的利益群体。此外，从世界范围来看，房价下降通常带来经济的破坏性下滑，以及居民收入的下降，甚至很多人会因此没有工作。最有可能出现的一个局面是，房价下降了，但是你更买不起房。

　　黄金楼市：不少人担心，以新的房贷政策为代表的救市措施，会让房价重新上涨。

　　赵晓：我认为近期的国家救市政策，不会改变房地产的低迷状态，因为，支撑房地产牛市的基本面已经发生了变化。一、最佳的救市时机我们错过了，因为等待的时间太长了，目前市场已经形成了熊市预期，购房者的信心被完全摧毁了，要出台更多更猛的政策才能慢慢恢复；二、房地产市场去年开始自身也有调整的需求，之前的房价上涨已经过度透支了居民的购买力，等待新的购买力形成，也需要一段时间；三、财富现在受到了重创，8000万-1亿的中产阶层在股市被消灭。所以，居民的信心、财富以及收入这些基本面都发生了逆转，指望房价立即上涨甚至大涨，想都不要想，其实就算是政府现在把所有的政策都拿出来，房价也不会立即出现大涨。现在的这些救市手段如果能够不让房价出现恐慌性下跌，已经算得上是很成功了。决策层现在出手救市，目的只在于避免它继续恶性下跌，影响整体经济稳定。

　　黄金楼市：你预计这轮调整会持续多久？

　　赵晓：最快也要到明年底，甚至会更长。并且前提是，在此之前，股市和经济要先起来。

　　黄金楼市：如果房地产不救市，也就是任其调整，结果会怎样？

　　赵晓：肯定是第二个股市。房价继续破坏性下跌，整个社会经济体系就会崩溃。

　　黄金楼市：是不是可以这样理解，要维护国民经济稳定，就一定要维护房地产的稳定？

　　赵晓：对。

　　楼市挤泡沫不单降价一条路

　　香港“97金融风暴”的教训就是什么都可以跌，房价不能跌。美国目前的危机则是始于房市，复苏也将始于房市。

　　黄金楼市：你在讲演中提到一个非常有新意的理论模型，B=P/QI，指出挤掉房地产泡沫不仅只有降价一条途径。

　　赵晓：不言而喻，中国房地产已有泡沫，但挤泡沫有三种方式，公众想到的最直接的一种就是降价(P)，这是最简单也最有害的方式，它会导致一系列有害效应，甚至伤害整体经济。挤泡沫的第二个方式是P/Q，就是提高住房性能，包括住房本身性能，也包括外部环境，我们可以通过加大城市基础设施投入，提升城市建设水平，改善城市环境，这样为居民提供更加良好的城市配套，从而使房价有更为稳固的支撑。挤泡沫的第三个方式是P/I，也就是提高居民收入，不断提高居民收入使之与房价相匹配。我想，后面两个思路应该成为今后房地产调控的主要方向，也应该成为公众的共识，这样不过几年，这个泡沫就可能被稀释掉，是更好的方式。

　　黄金楼市：这个模型会不会过于理论化？因为加大城市基础设施建设和提高居民收入都不是一蹴而就的事情。

　　赵晓：也不用太久，2-3年就够了。

　　黄金楼市：这是不是在说明我们因为无法承担房价的下跌，所以只有千方百计维持房地产在高位运行的模式，这样的运行模式会否埋下更大的隐患？

　　赵晓：香港“97金融风暴”的教训就是什么都可以跌，房价不能跌。美国目前的危机则是始于房市，复苏也将始于房市。而中国的经济与房地产关系更加密切，虽然我们对房地产的问题洞若观火，但国之支柱，不可不慎。

　　黄金楼市：你也提到，利率会继续下降，你认为会降到多少？

　　赵晓：新的减息政策出台后，首套住房利率是5.04%，这个仍然偏高，还会降。因为物价在快速下滑，大体保持一个不算负的实际利率就行。

　　黄金楼市：此前的二套房政策和营业税政策，你认为会不会取消？或者是在什么情况下会取消？

　　赵晓：虽然这个不是很好回答，但大胆推测一下，还是有可能改弦更张。原因很简单，此一时，彼一时，形势比人强，经济政策是为经济服务的，而不能僵化。