去年12月底，中央经济工作会议提出“去库存”为我国主要经济任务之一。沈阳、西安（楼盘）、长沙（楼盘）和天津（楼盘）4城库存量仍超1500万平方米，分别需要18、19、16和11个月才能去库存。降房价、降低首付款、税费减免、财政补贴，甚至是“零首付”，高库存城市千方百计去库存，但是有些城市却面临越“去”越多的困境。6月22日晚间，安徽省政府对外正式发布了《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》（以下简称《意见》），要求合肥稳定楼市，控制房价过快上涨，重点是非住宅商品房的去库存。

　　上述《意见》还明确指出，要用3年左右时间，去化安徽全省商品房库存2500万平方米。到2020年，安徽全省实现供需基本平衡，房价基本稳定，有效控制市场潜在风险。记者注意到，为了鼓励农民进城买房，《意见》提出，对自愿将宅基地退的，县政府按每亩不低于5万元给予奖励。

　　农民退出宅基地享受奖励

　　目前一二线城市去库存容易，三四五线较难。安徽除了省会合肥属于二线城市之外，其余城市均属于三四五线城市。如何化解楼市库存，成为摆在安徽面前的难题。

　　安徽在此次《意见》中明确鼓励农民进城购房。其中，对自愿将宅基地退还给农村集体经济组织的，县政府按每亩不低于5万元给予奖励。对自愿退出宅基地，宅基地复垦为耕地或其他农用地后，由原宅基地使用者承包经营的，县政府按每亩不低于3万元给予奖励。

　　同时，安徽省将建立银行与担保机构之间的贷款风险分担机制，由购房所在地政府为进城农民购房贷款向担保机构购买担保服务。

　　据报道，按照安徽省设定的目标，到2020年户籍人口城镇化率要达到35%，要实现这一目标，在2020年前要完成900万左右农业转移人口落户。如果完成该目标，无疑对楼市去化库存起到刺激作用。

　　业内人士表示，“农民进城之后，将面临就业、社保等问题，这些问题不解决，仅仅依靠退出宅基地一次性给予奖励，对农民的吸引力并不大。”

　　引导开发商降价销售

　　在去库存过程中，房价也是关键因素。上述《意见》要求，将加强商品房供应管理，并引导房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。其中，安徽将通过土地出让合同约定，逐步提高预售条件，新出让房地产开发用地所建商品住房逐步过渡到现售。同时，加强对房地产开发用地竞拍人的资格和信用审查。

　　此外，《意见》还表示，将鼓励机构投资者投资经营出租房屋，支持房地产开发企业从商品房销售向售租并举投资模式转变。同时，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，相关部门应当研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。

　　值得注意的是，安徽还对土地增值税进行了调整。按照目前的规定是，房地产开发项目土地增值税实行先预征、后清算、多退少补，中部和东北地区省份不得低于1.5%。各地要对普通标准住房、全装修住房土地增值税实行1.5%的低预征率。对装配式建筑和绿色建筑，土地增值税预征率超过1.5%的，要在现行预征率的基础上分别下调0.2个百分点。

　　计划3年去化2500万平方米

　　上述一系列政策的最终目标，是降低楼市库存。《意见》明确，用3年左右时间，去化安徽全省商品房库存2500万平方米。到2018年底，安徽全省商品住房去化周期控制在15个月以内，各设区的市去化周期控制在18个月左右。到2020年，实现供需基本平衡，房价基本稳定，有效控制市场潜在风险。

　　安徽省经济信息中心此前发布的数据显示，在不考虑待开发土地面积以及2005年以前新开工及期房销售的情况下，2005年至2015年前10个月，安徽全省房地产库存面积达32844.2万平方米，按2014年全省商品房销售面积计算，需 5.3年才能消化。其中，商品住宅库存面积18886.3万平方米，按2014年安徽全省商品住宅销售面积计算，需要3.5年的消化期。

　　具体城市去化时间，宿州、亳州、阜阳商品房去化周期分别为3.4年、5.2年和5.2年，安庆去化周期为4.4年，滁州、芜湖等部分城市去化周期在7年至9年，有的甚至在10年以上，去库存压力较大。恒大地产安徽公司一位李姓经理对记者表示，“相比去年，今年安徽三四线城市楼市销售有所起色，但除合肥之外，其他城市所面临的库存压力依然较大。”

　　安徽省政府公布的去库存任务表显示，未来三年芜湖去化商品房库存任务为458.7万平方米，滁州任务为460.3万平方米，蚌埠为456万平方米。

　　在合肥房地产研究院副院长凌斌看来，安徽此前也出台一些去库存的政策，但效果并不明显，“此次出台的《意见》，其实是对此前出台政策的重新强调，可能对刺激购房者买房的作用不大，所以要完目标，难度不小。”（6月24日中金网）

　　农村宅基地可以买卖吗？

　　根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地是专门给农村集体成员解决住房问题，分配给他们的带有福利性质的一种土地使用权，只有农村居民才可以享受，宅基地使用权是不能进行自由买卖的，只允许集体组织内部成员进行调剂。

　　按法律规定，宅基地的所有权属于农村集体经济组织，买卖农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。农村宅基地使用权不能像国有土地使用权那样在市场上流通，但可以在集体组织内部进行调剂，但这种调剂也是有条件的。

　　宅基地使用权不得单独转让。“比如城镇居民、法人或其他组织这些都是不能购买的，也是说拥有宅基地使用权的只能是集体组织内部成员。其次，转让人未经集体组织批准、向集体组织成员以外的人转让，又或是受让人已有住房不符合宅基地分配条件，这些情况的转让都是不具有法律效应的。”他表示，想要进行宅基地使用权的转让，必须同时具备5个条件：转让人拥有两处以上的农村住房(含宅基地；同一集体经济组织内部成员转让； 受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；转让行为征得集体组织同意；宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。