6月2日，深圳龙华近6万楼面价地王诞生，原本开发商以为可趁地王势头抬价出货。但近日龙华第一大盘以5万多出头的均价开盘出货，把地王火焰灭了一大截。深圳其他片区则仍然成交低迷，业主放盘价不涨反降。

1放盘价、成交量均下降10%

据记者走访得知，地王带来最直接表现是激活了看房热情，看房量增加。二手房成交量因地王唤发生机，龙华区域新房价格也随之上调，但除曼海宁在涨价基础上有所成交外，其他新房的涨价并没有得到购房者的认可。

根据深圳中原研究中心的监测，上周(6.06-6.12)深圳二手住宅共成交873套，成交面积约为7.7万㎡，同比分别下降12.4%和11.7%。

中原分析，现阶段二手房的成交备案量仍然处于较低位置，大幅低于去年12月2000多套的周平均量，由于前期市场低迷，实际成交回升无力，预计6月二手过户量仍不会有大幅回升。

2地王威力局限于龙华

以近两周成交最为活跃的华业玫瑰四季一期为例。据中原红山店铺人员统计，该小区近两周成交6-7套房源。地王是其中一个诱因，关键在于该小区二期即将开盘，新开盘价格必将在一期上有所拉升，如今一期成交价在5-5.5万/平，现在出手的购房者更多看中的是二期的升值空间。

另外，龙华出现了第三个单价上7万元的楼盘——水榭春天六期。得益于深圳高级中学学位，水榭春天五、六期身价大涨。此前同样受深高学位庇荫的金亨利与汇龙湾也由此被炒到7万的高价。

这也正是绿景1866受冷落的原因。1866本是龙华最贵小区，由于学位划分，与上塘小学交之交臂，也失去了深圳高级中学的庇护，价格渐渐与水榭五六期、汇龙湾等拉开差距。目前而言，成交价格在6.4万。“没学位掉了一个档次，但价格也算实惠，半个月成交有2-3套。”中原红山地铺中介告知。

除此之外，在这半个月，中航天逸也有小量成交。而龙华其他小区的成交情况用冷淡来形容，仍算客气。

此次地王出现，所有的光芒和荣耀都照射在一个楼盘身上。沉静6年的曼海宁公馆(在地王斜对面)于今年3月份推出672套房源，整体均价在5.3万/平。当天卖了约600套房源。以30平单房计算，加上8.8万认筹金，均价达5.5万/平。

而就在地块拍卖前两天，曼海宁封盘待售。地王结果出来，除去公建面积，可售楼面价达6万/平。开发商乐开了花，6月14日，该楼盘全新定价出售。30平加上8.8万认筹金，均价达6.3万/平。一封一开，房价立涨15%。

3新房降价卖房

成交量低迷、成交价呈下降趋势是目前深圳楼市的现状。这种情况在地王之后改变微弱，看房量的上涨，并没有带来预想中的实际成交，于是不少开发商开始花心思进行花样式“降价”卖房。

“二手房我们325之后就没什么成交了。新盘开发商就能聪明的降价卖，坂田一新盘在降价走量，在原基础上2房减20万，3房减30万，4房减40万。”福田一中介店铺上周卖了30多套坂田新房。

新房开始出现促销手段，而二手房方面，根据链家市场研究中心统计数据可知，近两周深圳各区业主报价不但没有大幅上涨，反而有所下降，福田放盘价下调最猛。

据记者了解，宝安片区业主放盘价较高位降低10%左右。“大家鼓吹未来很好，我们都不看好，680万总价房源，单税费就要35-40万，交易成本和持有成本太高，基本要10-20%，地王就像个烟花，看起来很美很烂漫，但是短暂。”深圳投资客唐先生表示。

深圳资深业内人士分析，“地王的传导效应范围比我们想象中要小，大家对待地王的态度变得理性，在楼市低迷期，大盘的走势更受关注。这次龙华大盘没有抬价开局，目前深圳楼市低迷局面仍将胶着。”

4新地王敌不过龙头盘

深圳去年底至今7个月，拍出4块地王，总价310多亿。细看也就两个时间段：2015年12月份与今年6月份。同样的地王身份，对于深圳楼市而言，结果却大相径庭。今年的地王效应与去年相比，无论是威力还是气势，都输的黯淡无光。

我们把记忆回放到2015年的12月份。在坪山、尖岗山出现的第二天，华润悦府开盘最高价17万元/平方米卖了9成，中海天钻均价10.5万元/平方米。接下来一个月时间里，观澜、布吉楼盘均高开高走。布吉某楼盘一度因16万一平的备案价，受到市场的非议。

尤其当泰禾以8万的楼面价拿下尖岗山地块时，业内不少开发商开始重新定价，皆因泰禾作为民企进入深圳，算的都是细账。

如今相隔半年，地王再现但威力不再。在龙华地王出现的12天里，深圳全市的放盘价、成交价、成交量，这三个指标在“325”政策的阴影笼罩下，难寻繁荣盛况。资深人士称，新政威力过猛，楼市恢复行情尚需时日，仅仅一两个地王，“王炸”力量还是单薄了。

龙华的这个龙头盘，正是壹城中心。它以5.5万元/平方米清掉1000多套货量，这算盘打得精细，让不少开发商蔫了。该盘由于后期体量大，需预留空间给后期做拉升，不得不在价格策略上做文章。记者现场了解到，小户型价格区间在5.16-5.3万/平。

地王来了，定价又合理，壹城中心“日光”理所当然。这样的玩法，其他楼盘哪里敢乱动?

而对于投资客而言，他们认为，深圳325新政用力过猛，市场缺乏快速上涨的基础，不值得放大杠杆去博。“龙华地王卖9万是三年以后的事，如果到了那时龙华9万，后海必将不低于15万，我为何不现在买8、9万的后海?”

地王不是万金油。深圳地王摔跟头也有先例，比如金地上塘道，2010年、2013年的坪山地王，开发商往肚里咽的苦水不少。龙华龙头盘的精明定价与售罄，恰好解释了深圳楼市的“王法”，是由市场谱写。这个市场，激进者有激进者的理由，购房者有购房者的秤砣，买不买帐，主要看诚意。