3月份,一线城市楼市热度不减,上海、深圳房价继续保持同比30%和60%以上的大幅上涨。同时,这种热度已开始向苏州、南京、厦门、合肥等热点二线城市传递。

统计局数据显示,3月份,厦门、合肥房价环比涨幅分别为5.4%、4.6%,超过了沪深,成为环比增幅最大的两个城市。此外,在环比涨幅最大的前十位中,南京、杭州、天津、福州等均为二线城市

4月18日,国家统计局发布3月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,房地产价格涨幅明显扩大。与上月相比,70个大中城市中,62个城市上涨,比上月增加15个,价格涨幅环比最高涨幅为5.4%,最低为下降0.7%。值得注意的是,这是继2014年1月以来新建住宅价格再次出现62个城市全面上涨。

二线城市价格涨幅已与一线城市价格涨幅持平

3月绝大多数城市房价环比上涨,上涨城市个数比上月大幅增加,总体涨幅扩大。发布的数据显示,3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个,分别比上月增加15个和20个。新建住宅价格环比上涨的城市中,涨幅高于上月的城市有55个,比2月份增加22个;二手住宅价格环比上涨的城市中,涨幅高于上月的城市有47个,比2月份增加23个。

对此,业内人士表示,随着去库存政策的持续,3月房价量价齐升,大多数城市房价出现上涨,但分化的趋势依然明显。同时,因一线城市的收紧,部分投资资金撤出一线城市,进入二线城市,促使部分二线城市价格涨幅超越一线城市。因此,重点二线城市或迎来新一轮政策收紧。

尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨,但城市间涨幅差异仍然较大,上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市,其房价涨幅远高于其他城市,其余二三线城市房价走势相对平稳。

值得注意的是,3月部分二线城市价格涨幅已与一线城市价格涨幅持平甚至超过一线城市涨幅。3月新建住宅方面,厦门环比上涨5.4%,合肥环比上涨4.6%,南京环比上涨3.5%,杭州上涨2.3%,天津上涨2.2%,福州、无锡上涨2%。而一线城市方面,北京环比上涨3.3%,上海环比上涨4.3%,深圳环比上涨3.7%,广州环比上涨2.9%。

重点城市库存大幅减少

随着销售情况持续好转,重点城市库存积极回落。20个监测城市中,19个城市3月库存较去年末有所减少,杭州、合肥、南京等地库存减少超过三成。从消化周期来看,3月20个重点城市的库存消化周期较去年12月均有不同程度缩短,合肥、苏州、南京的消化周期仅在2至3个月,市场短期内严重供不应求。

上海易居研究院发布的最新报告显示,截至2016年3月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24928万平方米,环比减少1.3%,同比减少6.2%。其中,22个城市的库存出现了同比下滑态势,其中合肥、苏州和南京的同比跌幅较大,跌幅分别为58.4%、54.3%和42.0%,库存出现了明显不足。

库存大幅减少的原因,一方面是由于当地市场成交表现良好,而房企后续工程供应尚难跟上,另一方面,因价格的变动,促使部分地区出现捂盘惜售的现象。

与一线城市相似的还有二线核心城市。35个城市中,有22个城市的库存同比下滑,其中合肥、苏州和南京的同比跌幅较大,跌幅分别为58.4%、54.3%和42.0%。这3个城市库存明显不足,这也说明在一线城市收紧调控之后,部分资金已经转移到周围的二线核心城市。

房地产市场进入新常态

房地产市场已经进入新常态,即在部分城市上涨迅速的情况下,大部分三四线城市的库存压力依然非常大。因此,政策方向不再是单向宽松,而是双向的托底盖帽。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在一线城市房价偏高、政策收紧的背景下,部分投资投机资金开始撤出一线城市,转而进入二线城市。但这种非刚性需求的市场,增加了部分二线城市政策收紧的风险。这意味着,部分重点城市或将集中迎来新一轮政策收紧。

3月25日,南京、武汉分别发布收紧政策。南京表示,要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策,严审购房人首付款比例、首付资金来源,加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。武汉方面,发布公积金贷款新政,职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元,购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。此外,武汉还将还贷能力系数由45%回调到35%,并下调了缴存倍数法计算公式中的住房公积金缴存时间系数,系数普遍下调了0.2至0.5不等。

目前存销比处于历史低位,这是近期房价持续上涨的市场逻辑。2016年上半年预计该指标总体上会在低位徘徊,也意味着后续房价将继续上涨。房企看好住房销售市场,因此相应的房地产投资和新开工等节奏也会加快。