最近这段时间，无论是楼市成交量还是推盘节奏都开始趋缓，忙了一年的楼市进入了难得的休整期。

展望2016年，尽管受商品房预售新规等因素的影响，供应速度会有所放缓，但在整体库存高企、潜在供应量庞大，及大量新房等待入市的综合因素下，2016年杭州楼市的供应，仍旧会是一个庞大的数字。

据快房网（kfw001.com）K指数研究室统计，杭州市区在售项目现有库存及未上市供应合计约44万套；未售项目潜在供应接近13万套。也就是说，截至目前，杭州市区显性和隐性库存高达57万套。

即使只有四分之一进入市场，也足够杭城一年时间去化（2015年杭州卖出商品房12.62万套，为历史新高）。对于购房者来说，在今后相当长一段时间内，买房选择余地都会很大。

（备注：库存及潜在供应统计时间均为：截至2016年1月20日；文中所指杭州市区包括余杭和萧山，不含富阳。）

在售项目总库存约44万套 余杭区占比超过三分之一

最近一年，有关杭州楼市库存高企的消息（譬如16万套、17万套），屡见报端。其实，这仅仅是真实库存的一部分。杭州楼市真正的供应量规模，要比这个数字大得多。

杭州楼市的总库存由三部分组成。第一部分是已经申领预售证项目的现有库存，也就是我们所说的显性库存。目前，杭州处于销售状态的楼盘接近800个。截至昨日，这些楼盘的库存约为16万套，其中余杭区最多，达51253套。

第二部分是这些在售楼盘未上市的供应量，即未申请预售证的房源。这部分的供应量很大，按照我们的粗略统计，总量接近3000万平方米。按照2015年104.5平方米的套均成交面积计算，这些供应量可形成约28万套的房源。这当中，余杭区再次成为主力，有超过10万套的供应量。

也就是说，单单在售项目所有供应合在一起，就有44万套的商品房。余杭区逾15万套的供应，整体占比超过三分之一。

2016年，这些未上市供应量会有多少进入市场，并没有一个准确的数字。但从一些楼盘的推盘计划和推盘节奏，可以看出新年楼市供应不会少。

譬如，去年热销的城南板块，融科·东南海、万科·世纪之光、绿都·金域东方、德信·泊林春天等项目都将陆续推出房源。东南海和泊林春天的营销负责人均表示，今年奔着清盘的节奏，还有1000多套和300多套房源上市。

再如2015年强势复苏的高端市场。武林国际、武林外滩、武林壹号、杭州公馆等高端楼盘，必然不会错过这波延续的豪宅热销行情；天都城、欧美金融城、理想银泰城、华元·欢乐城等楼盘，也都有大量续推房源；还有绿城旗下的大盘杨柳郡和留香园，去年底才首次亮相，今年加推是必然的。

未上市项目超过百个

潜在供应接近13万套

第三部分的供应，是指那些未上市的项目，包括未开售的新盘和未立项的已出让地块。

基于近年来杭州土地市场的活跃，这部分的供应量也不小。譬如，2015年杭州市区共成交土地114宗，总可建筑面积852.4万平方米。其中住宅类地块66宗，总可建筑面积661.8万平方米。

除去少部分去年初成交的地块已进入市场（如融创大家·侯潮府），大部分去年成交的地块将在今年或明年入市。

因为各种原因，前几年出让的地块现在也有不少尚未进入市场。譬如复兴的钱塘艺墅地块、西溪的国恒西溪公馆地块、下沙的2012年德嘉地块、金沙湖的万城14号地块等。

所有地块算在一起，杭州市区理论上可形成供应的住宅类地块，超过100宗，合计约1300多万平方米，也有差不多13万套的房源。

三大部分的供应量加在一起，约57万套、超60万平方米的总供应量，相当于2015年成交量的4.5倍。于今后的杭州楼市而言，始终是一股不可小觑的压力。

新成交地块能否上市

去年10月或成分水岭

这些未开售的项目和地块，今年会有多少进入销售状态？

“按照目前的行情走势，只要具备条件，多数地块会争取今年上半年亮相。”杭州业内人士分析认为，2015年的火热行情将会一定程度延续到2016年。

例如，2014年地块成交的良渚上实·海上海、2015年9月诸暨祥生竞得的之江地块（案名为云溪新语），及钱江世纪城碧桂园项目、中国铁建·德信君宸等，均计划今年上半年亮相。另外，去年在土地市场上斩获颇丰的万科，也计划今年陆续推出新项目。其中，万科、广宇合作的桃源项目公元里，设计为18层以下的小高层产品，预计5月首开，全年推约900套房源。

不过去年10月后成交的地块，今年能否上市，隐约分成了两类。原因在于，2015年10月起杭州实施新版商品房预售新规，且针对10月后新成交地块。

预售新规规定，商品房地上建筑10层以下，完成建筑主体结构施工；11层以上，完成建筑主体结构施工一半以上，且不低于10层；百米以上的超高层建筑，完成主体结构三分之一以上，且不低于50米。原先的预售条件低得多，多层完成主体结构三分之一，高层建筑只需完成地面以下主体工程。

“这对开发商提出了更高要求，势必延缓了部分楼盘推向市场的节奏。”业内人士表示，加上G20国际峰会的影响，部分楼盘只能延期亮相。

去年底拿下城南奥体高价宅地的融创，已对外表示，由于施工节奏的问题，项目（融创·时代奥城）将于2017年推向市场；去年10月中国铁建、滨江、平安联合拿下的萧山北干街道宅地，也是如此。滨江房产方面的负责人表示，考虑到预售新规等因素，项目很可能明年才能亮相。