中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。会议指出，要从六个方面化解房地产库存：加快农民工市民化，落实户籍制度改革方案，建立租售并举住房制度，鼓励发展住房租赁为主业的专业化企业，房地产开发商降低房价、促进行业兼并重组，取消过时的限制性措施。

“新市民”需求42亿平米

会议指出，要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

农民工的潜在购房需求有多大？据深圳市房地产研究中心的分析，“十三五”期间我国人口将增长到14.5亿人，按常住人口城镇化率60%的目标，城镇人口将比目前增长1.2亿人，按城镇人均住房面积35平方米的目标，将带来新增住房需求42亿平方米；此外，城镇现有的7.5亿常住人口，人均住房面积将从现有的33平方米提升到35平方米以上，由此带来住房需求15亿~18亿平方米。

“农民工市民化不但能化解库存，还可拉动内需，促进产业结构调整。但政府应通过回购商品房廉租给农民工，而不是让农民工自己去买房。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁昨日接受深圳商报记者采访时如是说，“当然，需要农民工买房来化解库存的主要是三、四线城市。”

中国社会科学院人口与劳动经济研究所所长蔡昉分析表示，现在的趋势是，如果农民工不能在城市里解决身份问题，到40岁以后就要回去，如果回去的人比进来的人多，就会出现逆城镇化。如何预防？就要发展新型城镇化，让农民工得到城市户口，成为真正的市民，享受均等的就业服务和社会保障。

开发商或降价去库存

针对楼市去库存，今年以来，中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售。

“中国楼市去库存，现在是头等大事，从全国整体看，去库存速度仍然缓慢，存销比仍然偏高。同时，全国城市楼市去库存速度分化严重，像深圳这样的一线城市，其去库存周期仅有6个月左右，而大部分三、四线城市的去库存周期在一年至三年。在这种情况下，因城施策已成为大趋势。”宋丁说，“鼓励楼盘积压大的开发商特别是三、四线城市的开发商应积极采取降价走量的销售策略。”

根据深圳中原地产、安居客监测，截至11月底，深圳市新房存量为411万平方米，较10月增加9.7%，存量套数为38419套，全市去化时间为6.9个月。

地产商将越来越少

对于中央经济工作会议提出“促进房地产业兼并重组”，宋丁认为，这是供给侧的一项重要改革。目前全国有七八万家房地产企业，产业单体效能低，通过整合，将利于大型品牌开发商进一步做强做大，地产商将越来越少，未来两三年，中国地产行业将会出现大规模并购整合潮。

“这只能是大象之间的游戏。”对于房地产行业未来的格局，万科高级副总裁谭华杰如此表示。

会议还提出，要取消过时的限制性措施。有专家分析说，这意味着过去采取的一些限购等临时性举措有望逐步取消，但这要看后续进一步动作。