去年7月30日，宁波市住建委通过官方微博发布楼市松绑新政，执行了3年半之久的限购政策得以调整：除海曙、江东、江北三区范围内的90平方米以下商品房外，购买其余房源无需提供家庭住房状况查询记录。局部松绑一月后，宁波楼市再迎利好：8月29日，宁波市住建委再次宣布，对老三区90平方米以下的商品房，也实施限购解禁。这意味着，自此宁波限购全面放开。

在强力的政策刺激下，楼市需求被彻底激发出来。限购松绑一年来，宁波一手房成交量增长同比将近翻倍。尤其今年4月-7月，连续四个月成交突破3500套。

宁波一手房成交量

提振信心

近一年来一手房成交量将近翻一倍

克而瑞房价点评网的数据显示，2014年8月-2015年7月，宁波一手房成交40395套，相比限购放开前（2013年8月-2014年7月）一年21685套的成交量，增长了将近1倍。

限购放开一年来的楼市成交走势，看得人信心满满。

去年8月，限购放开、“以价换量”项目增多，商品房市场迎来年度成交的高潮期，以单月57.76万平方米的成交面积远超此前3-7月的月度去化量（27万平方米）；9-12月，“放松房贷”、“毕业生购房补贴”等政策一波接着一波，楼市持续升温，2014年商品房成交在热潮中高调收官。

今年伊始，楼市余温未退，1-3月成交量同比不俗。此后，比预期更给力的“3·30”新政出台，公积金贷款申请进一步放宽，再到“公转商”贴息、“契税减半”等政策落地，楼市强势回暖，4-7月成交量连续4个月突破3500套。

“限购放开，楼市更趋于健康、理性，虽不能说是这个政策直接引爆了宁波楼市的成交量，但它是重要的拐点是毋庸置疑的，可以说整个市场为之一振。”一位开发商说。

位于鄞州的一个改善型楼盘，户型设计较中规中矩，物业等附加值表现一般，去年年初开盘，首月销售超百套，但此后半年销售平平，成交量均为两位数，也曾试着降价，效果甚微。而去年8月限购解禁后，转机出现了，近300套是那个月的“成绩单”，接下来也保持不错的销量。“这一年最直观的感受是售楼处的访客多了，一些客户的观望期缩短了。”该楼盘置业顾问说。

激发需求

有二手房门店1-6月完成去年整年的成交额

“宁波楼市以限购放开为转折点，迎来了新契机，利好政策接踵而至。特别是今年，‘营业税5改2’等政策暖风频吹二手房市场，给成交量带来了爆发式增长。”说这话的是21世纪不动产宁波区域分部营销经理白文欣。

21世纪不动产宁波区域的数据显示，2014年8月-2015年7月这一年时间，宁波市六区二手房成交30241套，相比前一年（2013年8月-2014年7月）18683套的成交量，增长了61.86%。

甬旺房产的二手房业务也十分活跃，一年来其成交量为3206套，增幅达到91.4%。“取消限购之后，变化十分明显，咨询买房的人、看房的人多了。”甬旺房产彩虹南路店的邵经理介绍，门店上半年就完成了去年一年的成交额，而且超额明显，预计今年的成交量能同比增长三四成。

徐阿姨是21世纪不动产立得房产公司一门店的置业顾问，从事二手房买卖已有四年多了。她说，政策红利不断释放，让买房者和业务员都觉得楼市的发展方向好了。

“像限购放开，先前一些不具备买房资格的外来人员来咨询的多了，成交也明显；之后，央行发文放松首套房贷认定标准，受到贷款限制的意向者买房门槛降低了。”徐阿姨说。

价格波动趋稳

开发商抓紧“以价换量”

限购令一被叫停，就有购房者担心房价反弹，但纵观这一年来的月成交均价走势，价格波动还是相对趋稳，上涨也有限。

克而瑞房价点评网的数据显示，限购放开后的11个月，月均成交价稳定在12500元-13700元/平方米的区间内，每月环比涨幅在6.8%以内。只有上个月的成交均价出现了较为明显的上扬，达到了14101元/平方米，环比上涨约9.7%。

业内人士认为，限购放开的这一年，依旧是开发商们顺应市场规律、赶紧走量的一年；供大于求、库存高企的现实，使得房企采取“以价换量”的市场营销策略，纵然有楼盘会选择调价，但涨幅十分有限。

荣安中央公园毗邻鄞州万达、南部商务区商圈，项目配套设施完善，成交量从去年10月份起“一路高歌”（春节期间除外）。销售部经理汪静表示，高层房销量至今已达520套，月均成交量在50套以上。她说，这一年楼盘价格还是紧紧把握市场脉搏的。去年10月份网上的备案均价约为18400元/平方米，现在维持在19800元/平方米左右。“有过两三次微调，但每次均价涨幅控制在500元/平方米上下。”

据21世纪不动产统计，限购放开后一年的二手房成交均价为13310元/平方米，而限购放开前一年的成交均价为13873元/平方米，跌了0.6%。

白文欣说，限购放开后，市场又吸收了后续一系列政策的利好效应，步入了理性、稳定的轨道。“眼下，二手房市场还有涨价空间，仍是购房的好时机。”她说。

库存压力微降

去化周期从20个月缩至14个月

据统计，截至本月16日，宁波市六区领出预售许可证项目的可售房套数为41265套，可售面积为526万平方米，市区库存房源套均面积为127.5平方米。

而去年7月底限购解除公布之际，宁波市区住宅可售套数为4.9万多套，住宅可售面积近661万平方米。

“去年660多万平方米的库存量，按可售量和2013年月均成交量，要卖完这些库存商品房，得超过20个月；而如今526万平方米的库存量，按今年月均去化量计算，剩余的可售房源还要14个月可以消化掉。库存压力微降。”某业内人士说。

记者了解到，下半年江东区徐戎大概有2600户棚改户入市，预计去化量20万平方米，实际情况要视进度而言。

下半年宁波将新增商品房供应面积达150万平方米以上，主要集中在鄞州和北仑，如鄞州雅戈尔壹号花苑、华侨城欢乐海岸、中建格兰星辰、中建格兰郡庭以及北仑的里仁花园四期、农工商领御、农工商领尚等。预计今年8-12月总体去化量在200万平方米左右，去除新增供应量，截至年末宁波的库存水平会在500万平方米左右。

“这样的库存压力，不支持房价的快速上涨。”业内人士表示。