随着政策暖风频吹，今年前7个月，全国楼市整体成交明显上涨。中国指数研究院公布的最新数据显示，2015年7月，全国100个城市新建住宅平均价格已连续上涨3个月。专家指出，虽然一二线城市房地产市场开始回暖，但三四线城市表现并不乐观，市场依然呈现供大于求的格局，去库存仍是第一要务，未来房价走势将趋于稳定。

回暖态势明显

今年前7个月，房地产市场政策环境日益宽松，如，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期等，地方政府也出台相应配套政策支持楼市。曾经冷寂的市场因此逐渐升温。

上个月，房地产开发景气指数在连续16个月下降后首次回升。国家统计局发布的6月份房地产开发景气指数为92.63，比上月提高0.2点。7月份，中国指数研究院公布的数据显示，全国100个城市新建住宅平均价格为每平米10685元，环比上涨0.54%。另据上海易居房地产研究院统计，7月份，30个城市的住宅市场成交创下近6年同期的最高水平。

北京、上海、深圳等一线城市在本轮复苏中率先起跑，其中，北京市7月份新建纯商品住宅签约逾7000套，为近22个月的新高；二线城市中大多数城市的开发商“以价换量”实现了较高成交量。但三四线城市则表现并不活跃。

中指院的研报认为，整体来看，7月市场走势平稳，百城价格指数延续温和上涨趋势，环比涨幅与上月基本持平，同比跌幅继续收窄。

总体格局未变

与一二线城市楼市日益热烙相比，三四线城市则仍显冷寂。据统计，上半年，一线城市表现最佳，成交量同比上涨逾四成，二线城市也上涨了近两成，三四线城市成交量基本平稳，但部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势。

对于大部分二三线城市来说，由于房地产供求失衡局面依然存在。统计显示，截止到6月底，商品房待售面积65738万平方米，环比增加72万平方米，仍处高位。专家表示，目前房地产市场正在经历筑底过程，三季度仍将以去库存为主。

同策咨询研究部预计，下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻。但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市仍然面临去库存压力，大部分三四线城市房价则难以上涨。

中国房地产研究会副会长胡志刚表示，“过去几年，部分三四线城市盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然很少有人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升，这样的城市房地产市场将面临结构性调整。”

有关专家认为，只有当三四线城市，包括二线城市真正企稳时，才能说明中国楼市真正走出了低谷，总体看供大于求的格局还未改变。

上涨空间有限

逐渐回暖的楼市是否会再度点燃高房价？有关分析认为，目前一二线城市与三四线城市间的分化走势持续加剧，房地产市场全面复苏尚需时日，后市房价在经过恢复性上涨后，将保持相对稳定，涨幅或将放缓，上涨空间有限。

中指院报告预测，在稳楼市政策积极推进、市场持续回暖的情况下，中国楼市消费信心稳步提升。预计市场成交将延续回暖态势，供求状况不断改善，房价整体回升。但因各城市去库存化压力不同，各线城市房价走势将继续分化。一线及热点二线城市需求旺盛，价格仍面临上涨压力；多数供应规模较大城市仍将积极促进去库存化，房价走势趋于稳定。

“虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨，似乎市场在回暖，但整体来看离真正回暖还差得很远，因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价暴涨已经不存在基础和可能。”万达集团董事长王健林称。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场供应已经发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时，很难出现暴涨。

推荐阅读：上半年房企卖多赚少 下半年去库存仍是重点 21世纪经济报道 2015.08.06

7月已过，大量房企开始进入了中报季。

8月4日，聚焦于珠三角市场的时代地产发布了首份房企中报，随着二季度楼市回暖，时代地产等房企业绩保持了稳健增长的势头。但从整体来看，上半年房企卖多赚少，近五成净利下滑。

与滞后的半年报相比，7月的业绩表现并不尽如人意，深圳等地楼市上升的势头正在衰减；各地新房成交量整体由高位回落，结束了持续3个月的增长。

下半年的楼市，将随着宏观经济的走势震荡加剧，一二线城市与三四线城市分化也更加明显。

对于房企来说，楼市整体供大于求的矛盾并没有实质改变，下半年的重点仍然是去库存。

上半年卖多赚少

今年上半年，受“3·30房贷新政”以及央行[微博]连续降息的影响，房地产市场呈现回暖势头，大部分房企在业绩上表现不俗。截至日前，在34家公布上半年销售额的房企中，25家销售额同比上涨，占比达到74%。其中，大型房企如万科、保利、恒大、龙湖等相对稳健，销售额增幅在7%-25%，深圳控股、花样年业绩翻番，同比增幅分别达到142%和125%。作为首个公布中报的房企，时代地产给了个开门红：上半年业绩跑赢了大市。

中报显示，公司上半年实现合约销售收入76亿元，同比增长27%，完成全年销售目标的46%，目标完成率在内房股中位居前列。

根据《2015年上半年中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，TOP50房企的销售额同比增幅为9%，20家典型房企的销售目标完成率为41%。

此外，时代地产上半年净赚4.56亿元，较去年同期增长10%，净负债比率较去年年末下降9.2%，现金及银行存款账面余额增加12亿元，公司财务状况更加稳健。

然而与业绩持续增长相反，不少房企的净利润正在缩减。Wind资讯统计数据显示，截至7月27日，沪深两市有76家上市房企公布了2015年中报业绩预告，其中预告净利润亏损的企业就有27家，预计亏损额度最高的是*ST京蓝，预计亏损4.2亿元-5.3亿元，同比下滑1850%-2338%。

整体来看，上半年房企卖多赚少，公布中报业绩企业中逾三成企业预亏，近五成房企净利润下滑，在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下行的现象；其中，中小房企占比较大，数据多数反映了中小企业的业绩变动。

对于销售额上涨、净利润下降的局面，中原地产首席分析师张大伟分析，近年来的地价上涨速度较快，侵蚀了房企的利润空间；而海外融资、信托、基金、互联网众筹等渠道资金成本增加，房企卖房的溢价空间缩减；此外，房价涨幅放缓，甚至部分出现下跌，也削减了利润，甚至造成亏损。

在2014年年报中，包括万科、招商等在内的龙头房企也对其部分项目计提了存货跌价准备，而今年一季度的市场也弱于去年，多数房企在那个时间段都有打折优惠清理存货行为，为了销售量而造成对利润空间的挤压，半年报利润下滑可以想见。

楼市整体复苏难

中原监测的40个城市数据显示，7月新建住宅成交面积环比下降5%，一线、二线及三四线城市降幅分别为3%、7%、1%。

从CRIC的数据中也可以看到，7月份59个城市楼市成交环比6月全线下滑，平均下滑13%，房地产交易市场呈现出整体回落的趋势。

深圳市房地产研究中心王锋认为，前期房价上涨过快、股市财富效应消失和银行收紧信贷、成本提高都是楼市回落的可能原因。而7、8月是传统的楼市淡季，季节性因素造成的成交量回落也是重要原因之一。

易居中国执行总裁丁祖昱则表示，7月楼市是“比上不足、比下绰绰有余”。7月市场是在二季度成交井喷、需求大幅消化、供给相对不足、股市跌宕起伏，又无后续政策等多重因素影响之下取得的，至少维持了相对好的走势。

另外，一些大牌房企如碧桂园、万科、金融街(10.35, -0.23, -2.17%)、龙湖等一改前两季度的谨慎，频频拿地，平均溢价率高达27%，较上月上升了10个百分点。地市往往要比楼市变化慢半拍，预计8月份应将延续7月，整体情况会继续保持稳定。7、8月的淡季不会导致市场形势反转向下，但更给力的政策也许要到9月中下旬，众多楼盘还准备在9、10月份的旺季上市。

值得注意的是，中指院认为，7月楼市逐步进入调整期，在成交平稳，供应减少的背景下，库存分化却继续扩大。

其重点监测的28个城市供求比继续维持低位。其中，深圳、贵阳、苏州等供求比不足0.6。深圳、上海、合肥消化周期仅为7.4、7.1、7.0个月。但与此同时，南昌、郑州、大连等城市库存继续高位，供求比都在1.3以上，尤其是大连，本月供求比达1.5，大连、沈阳、西安消化周期则分别高达30.7、31.1、22.0个月。另外，南宁商品住宅存量超760万平方米，是自2007年以来的最高值，市场压力不可小觑。

张大伟对此表示，一二线城市与三四线城市已经出现了两种完全不同的走势，因为各地市场库存压力不同。从人口流入看，三四线城市整体降温的趋势依然难以改变；而地方政府的刺激政策对一二线城市的影响相对较大。

张大伟指出，后续房地产刺激政策还会有多种可能性，包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性，地方政府的救市政策力度更是越来越大，这种情况下，购房者入市的积极性的确在提高。

时代地产高管在业绩发布会上表示，国内货币政策将维持稳定及偏松的状态，预计下半年总体经济将会略优于上半年。在充足的购房需求支持下，一线城市的房价将会稳步回升，尤其是在拥有庞大交易量及库存压力较小的城市，房价上升将会更为明显，重点的二线城市房价也将趋向稳定。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示，下半年重点关注领域之一是房地产。房地产将分化明显，其表现是楼市成交量出现反弹，房价出现环比增长，但新开工面积和房地产投资增速却仍下降。

同时，对于下半年楼市复苏是否将演化到整个房地产投资的复苏，朱海斌表示并不乐观。在他看来，房地产总体供大于求的局面尚未改变，需要进一步调整；而各城市之间分化明显，三四线城市成交量等都面临调整。另一方面，住宅市场和商业地产之间的分化加大，“商业地产在今年或明年将面临较大的风险”。