5月的最后一周，是让每个房产投资者难忘的一周。在楼市低迷了一年，终于在深圳找到了突破口。然而，深圳楼市的繁荣，与其看成是楼市的突破口，不如说是投资市场欲望的泄洪口：开发商玩数字游戏标高楼价，却在约谈后“秒降”20万；温州的炒房团疑似入市；香港的资金也开始流入……究竟是刚需支撑房价上涨，还是政策利好带动投资？楼市之复杂，已经不再像十年前，随便买房就能赚到；楼市不在“纯真”，投资者财商亟待提高，才会在未来楼市波动起伏中保证自己的财富不缩水。那么，投资者该如何把控投资方向，做出正确判断呢？

　　大家都看过《三国演义》，诸葛孔明的锦囊妙计为人称赞。笔者不敢以孔明自居，借其名号也试着提出楼市锦囊，希望可以帮助投资者对投资楼市做出正确的判断。

　　楼市逃命锦囊：20个月的去库存时间是底线

　　当下楼市的症结是过去市场的供给量过剩。救市救市，就是为了去库存量，帮助房企回笼资金，从而缓解金融机构的贷款压力。所以降低首付门槛，吸引更多买房者、投资者进入到贷款大军的队伍中来。目前，有数据显示，当前库存去化周期在15—20个月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻；而库存去化周期仍在20个月以上的城市则面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳等二线城市和大部分三四线城市，这些城市房价则难以有上涨动力，甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。

　　去库存量的过程中，会出现两个问题，一方面任何解除限购限贷的利好政策，都只是“剃头挑子一头热”，老百姓的可支配收入如果没有随着库存量的攀升而上涨，没有收入作为基础，再好的调控政策也将面临“巧妇难为无米之炊”的难题。这样就使得房价一直居于高位，库存无法有效消化。另一方面，即使市场买账，销售回暖，那会带来的形势是市场热度增加，短期内房价会回暖，但当大量库存进入市场，会进一步加剧供大于求的形势，从而让楼市后期“有价无市”，先期急匆匆的试图“抄底”的投资者和买房者，也不过是用自己的真金白银为楼市和开发商接盘。

　　因此，无论当下楼市形势走高或走低，考虑去库存化周期是很重要的。一般认为，如果一个地区的房地产市场去库存化周期逼近了20个月，那么这里就不值得留恋，趁市场被炒热时抓紧抛售套现是明智的选择。

　　楼市租金回报率锦囊——算一算就知道了

　　总有投资者觉得，房子作为不动产，总是能出租的。每个月获得的收入甚至超过了工薪阶层，这让很大一部分投资者十分满意。然而，仅仅是这样就可以看做投资成功、获得收益了吗？笔者之前举过一个例子：以一线城市的北京——这个公认的房屋比较容易租出去的城市为例，看看投资者在不仔细考虑投资标的物的实际价值和发展趋势的情况下，仅仅凭借主观的感觉，能不能获得盈利。

　　北京，四环外，商品房每平米大约3.5万元，一套90平米的房子，房价315万元。贷款20年，首付一半的话，那套房子一共需要花157万（首付）+157万（余下房款）+106万（贷款利息等）=420万元。房子现在大致每个月能租7000元，假设每3年涨一次房租，涨幅为5%的情况下，30年下来租金总共能收到的理论值约为317万元，平均算下来，每年的租金收益率仅为2.5%——甚至跑不过存款利息。

　　判断房产用于出租是否划算，一定要看“租售比”——即月租金水平与房屋总价的比值；这个比值也是判断房地产市场是否存在泡沫的一个参考因素。上文我们举的例子，其租售比高达1:600。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200~1:300。如果租售比小于1:300，就意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。因此，是否要投资于楼市，算算租售比就知道了。要知道，中国部分三四线城市的租售比已经高达1:800！

　　宏观经济形势锦囊——通胀or通缩？

　　投资活动是市场经济的一部分，总是不能离开大环境来进行，因此必须考虑宏观经济走势，结合经济大局作出自己的投资策略。一般来说，通货膨胀时期，为了使资产保值，就要投资于贵金属、不动产等硬通货——这些投资标的物的好处是保值能力大，缺点则是变现能力稍差。而在通缩时期，大家都知道“现金为王”的道理。这时候谁手里的现金流较大，谁就更有机会抄底。所以，最后一个锦囊就是要看宏观经济发展数据。今年一季度的价格水平与去年一季度相比下降了1.1%，是2010年以来GDP平减指数首次降到零以下。PPI环比下降0.3%，同比下降4.6%，连续38个月出现负增长，数据反映了国内制造业需求低迷以及产能过剩等情况仍未有改善。这样的形势下作出什么样的决策，想必也不用笔者明示了。至于有的投资者会质疑：那为什么现在还会有价格上涨的趋势？这是因为在各个市场活动参与者的合力作用下，宏观的走势也不是一条直线的，投资的战略制定，是要把握大方向，考察小变化；否则，只抓住眼前的一点点风吹草动，而忽略了大局，最终犯了丢西瓜捡芝麻的错误，在错误的投资方向错过了自己的创富机会。