中共中央政治局4月30日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，其中提到“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。这一提法出现在中共中央政治局会议上还是第一次。新一届政府执政以来，上一次表态楼市长效机制，还是在2013年3月27日，李克强总理上任后，首次召开国务院常务会议所提出的。在此后的两年中，关于房地产国家多数提的是“促进房地产平稳健康发展”，例如今年3月份的《政府工作报告》。

    时隔两年多后，这一提法出现在4月30日政治局会议上，用意何在？两个提法有何差异？房地产长效机制究竟是什么？

    2003年市场快速发展以来，以国发或国办发名义发布的楼市调控文件多达9个，被称为楼市“10年9调”，而住建部、国土部等相关部门发布的政策就更多了，但不管是市场秩序、高房价问题，还是百姓住房诉求等，事实上解决得并不太理想。究其原因，在很大程度上，过去的楼市调控，或偏重经济层面，即经济过热时，通过楼市调控通胀，经济遇冷时，通过楼市刺激投资增长；或偏重民生保障层面，如以限购政策进行干预。

    新一届政府锐意改革、开拓进取，在房地产方面，充分尊重行业和市场规律，建立长效机制。一方面改善住房保障，如农民工纳入住房保障、保障货币化等；另一方面，积极发挥市场在资源配置中起决定性作用，如去除限购、限价等行政干预。但是，房地产对于宏观经济影响很大，中外各国概莫能外。据住建部研究，2014年，我国房地产开发投资占GDP的14.9%，是美国、印度、台湾地区房地产投资高峰时期的3倍；房地产占我国总需求比重高达1/4，考虑行业的关联性，房地产占GDP比重超过1/3。即便是已经完成城市化、供求矛盾并不紧张的美国，在2001年网络泡沫破灭以后，也不得不依靠房地产；2008年金融危机后，美国经济能否复苏、消费能否有起色，也得看房地产。

    因此，为避免经济快速下滑，就必须要稳定房地产。2013-2014年，我国商品房销售面积12亿-13亿平方米，是5年前（2008年）的两倍、是十年前（2004年）的3倍。房地产在历史高位上快速下滑，就像一个200斤的大胖子快速减肥身体受不了一样，整个宏观经济也无法承受。今年一季度，房地产开发投资增速连续13个月下降，8.5%的增速为2010年以来首次下探至个位数，新开工下降18.4%，绝对量创2010年以来新低。

    这样的房地产市场局面，于金融风险、于上下游行业、于固定资产投资和经济增长，都是不健康的。因此，促进房地产平稳健康发展的提法，就在于防止楼市过快下滑，为经济转型腾挪空间。2014年四季度以来，“9·30”新政、公积金新政、“3·30”新政等，事实上都是意在消化库存、避免房地产市场快速下滑。

    但是，这并不代表要重回房地产拉动经济的“老路”。因此，在稳定楼市的同时，国家构建房地产长效机制的步伐一直没有停止，如退出行政干预、不动产统一登记、住房信息联网、推进房地产税立法、地方财政转型、集体土地入市等。

    2014年以来，稳增长战略地位提升，长效机制强调得少了。但是，旨在稳定楼市的一系列新政，在地方政府和很多业内人士的眼里，却异化为国家希望楼市继续繁荣向上的信号，异化为通过楼市销售回暖带动上下游和投资增长。这不仅会造成新的供应过剩、产能过剩，也可能会扩大金融风险、延误经济转型的时机。因此，本次政治局会议再次强调，要“建立房地产健康发展的长效机制”。

    长效机制的第一个内容是，回归住房的消费属性，构建完善的供应体系。习主席在十八届三中全会前夕政治局集体“学习住房”的讲话中，提出了“满足多层次住房需求”，事实上就是这个意思。过去，开发商只管建房子，大家买房就能获增值收益，似乎都不在乎“适居”与否。未来，住房告别紧缺时代，进入平衡阶段，消费告别排浪式，进入差异化。不管是不动产统一登记，还是住房信息联网，都在于“摸清底数”，这才能搞清楚需求，做好供应和配套。

    长效机制的第二个内容是，公共配套、产业和人口集聚与住房供应要一体化。过去摊大饼式城市扩张忽略了该规律，出现了很多“空城”。近年来，国家很强调公共配套，并将公共服务建设作为经济“双引擎”之一。李克强总理讲的“城镇化过程中刚需是长期的”，本意就在于，人口随着产业在城镇集聚，需要公共配套，也需要住房，这是自然而然的。

    长效机制的第三个内容是，要盘活存量。房地产进入存量时代，大量新增供应增加公共支出压力、恶化过剩局面。盘活存量（保障货币化、工业用地转变功能、做强物业管理、适老化改造、社区智能化等）能提高集聚效应，还能挖掘行业未来潜力，这也是为何美国城市化率不再增加了，但现今房地产增加值依然可以占到GDP8%左右的原因。