随着10月信贷宽松和11月货币宽松政策提升了市场信心,二手楼市回暖迹象初显,但整体成交依然不如去年同期。中原地产分析指出,从新增客户量分析,在10月份客户上门量在第4周环比上升高达30%后,进入11月又现回落的态势,可见信贷政策的效应持续性有限。央行在11月21日又宣布实施宽松的货币政策,又有一成左右的客源上升。总体来看,二手楼市成交量环比9月大涨六成。

　　据中原地产监测“阳光家缘”中介二手住宅网签宗数显示,在广州主要成交的六区中成交量都上涨,就连10月上涨幅度最低的番禺也在11月迎头赶上,上涨幅度接近五成,其次是海珠区,上涨也超过四成。而荔湾和海珠成交价格环比结构性下降,其他区域均环比结构性上升。

　　央行降息促商贷比例提升

　　数据显示,一次性付款的二手房客户8月所占比例最高,在9~10月逐渐回落。这是由于9月之前,市场各方力量僵持,首次置业客户入市犹豫,改善型客户入市增多,很多改善型客户在首付七成的情况下,索性全额付款。而10、11两月按揭难度和利息也有所降低,因此更多客户选择了按揭方式。此外,广州公积金额度一度偏紧,而商业贷款相对宽松下,纯公积金和组合贷款由年初的六成下降到两成,而商业贷款比例由三成增长到七成。

　　央行两大宽松政策实施,二次置业客户是受益最大群体:除首付比例减少外,贷款利息也相对减少。相对6月份,二次置业客户大约增长了一成左右,目前占比约为五成:其中改善型客户占比约三成、学位房客户占比约为1.5成,投资客户占比约为0.5成。

　　降息后业主让价立现“缩水”

　　11月22日,央行开启近28个月以来的首度降息,市场利好放大,购房者对市场的预期明显转好,入市积极性继续提高。据合富置业成交数据统计,11月广州二手住宅市场交投活跃度比10月有一成左右的增幅。不过,11月二手住宅成交均价受一手市场分流影响而令成交结构出现变化,尤其是中高端住宅成交受一手分流明显,单价3万元/m2以上的中高端住宅成交占比由10月两成多下降到11月的不足两成,整体市场成交以中低价二手楼居多,因而拉低整体成交均价。数据显示,11月广州地区二手住宅成交均价为24568元/m2,环比10月结构性下降9%,同比去年11月上升约一成。

　　合富置业成交数据显示,11月按揭买二手住宅平均贷款额为92万元/套。对购房者来说,降息意味着减轻购房成本。以92万元15年期房贷为例,如果执行的是基准利率,按照等额本息还款方式还款,降息后每月月供减少约201.26元。

　　合富置业市场经理梁燕明表示,降息在一定程度上降低了按揭购房成本,对促进购房者入市积极性存在正面的影响,不过,从11月22日降息首日至11月底,广州二手住宅市场按揭购房并未马上出现明显增长,反而是个别业主在降息利好消息下,放盘价较降息前强硬了,让价空间有所缩窄。统计数据显示,11月二手住宅市场平均让价空间已收窄到7.2%,与9月一度高达9%的让价空间相比下降明显。