相信你也注意到了今年全国两会《政府工作报告》有关房地产的表述。“稳定住房消费”，“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。总之，没有提“调控”，没有说“抑制”，而是代之以稳定、支持、促进这类暖色调的词。

有不少业内人士当天欢呼雀跃，甚至称之为“天大利好”。但怪异的是当日资本市场表现，且不说大盘低开低走，单说房地产板块，如此重大的“利好”，为何也是下跌？按理说政策是对房地产影响最大的因素，孰料资本市场不领情。

联想起央行宣布降息后的3月2日股市表现，房地产板块亦是欲振乏力。看来并非偶然。可是，到今年年初，一批基金经理仍在喊加仓房地产。从市场反应看，跟从者并没有那么多。你可以看成是房地产板块在去年下半年一波上涨后与大盘股一起进入正常的调整，但还有可能是市场对房地产的疑虑没有消除。

我相信香港资本市场的反应更成熟、理智。目前来看，港股内地房地产股总体上仍处于去年以来的调整平台。此前我已经说过，这表明香港投资者普遍认为，内地的房地产商业模式已经遭遇到了发展瓶颈，这才会出现估值仅有5倍左右的现状。

很早以前，专家们就告诉我们说，房地产是“政策市”，但如今，政策面的鼎力支持，未必都能代替市场自身的逻辑。你已经猜到了，我说的正是目前商品房库存的高企，以及房企去化率曲线的下滑。它们的背后，是投资性需求的逡巡不前。

有朋友可能会说，别急，政策到市场的传递效应，总是有滞后一段时间，二季度看吧。甚至有少数吹鼓手已经敲响了上涨的铜锣。说实话，与房价的涨跌相比，我更关心楼市的发展趋势，尤其是房企是否要转换现有的商业模式。

最近有个热词叫做万众创新，而房地产行业过去多年是谈不上多少创新的。这也难怪，过去11年的绝大多数时间，房价一直是在上涨，地产商思考的是买更多的地、建更多的房子，哪里有工夫去研究创新。任何行业，创新都须经历时间的打磨，新模式诞生之前是漫长的煎熬。而在以快速周转为目标的行业里，根本停不下来。

其实，过去的2014年，由于市场自身导致的调整，一批先行房企才不得不将更多的注意力投向转型。说到底，还是因为它们看到了，住宅市场的高速增长不可延续，天花板隐然可见。企业尤其是上市公司的发展要可持续，就必须寻找新的利润增长点。

譬如，住宅开发商大幅增加商业、产业地产的比例，或者向地产以外的行业渗透，还有的与互联网企业联手做起了O2O。但不客气地说，传统房地产企业，主要营收还是来自于住宅开发业务。真正转型的是SOHO中国，由原来的物业销售为主，转向以收租为主，但人们都又要嘲笑它近两年营收的大幅下滑。

转型不易，还是老路好走。所以，当楼市回暖论近日重现江湖的时候，地产商们偷偷地舒了一口气。房子好卖，谁还乐意去探索什么转型、跨界啊。万达的长白山旅游地产项目，固然成了滑雪胜地，但若离开物业销售收入，资金平衡且漫长着呢。

无论是整个经济体，还是单个的行业，当它处于快速上行期，一般不会去思考转型、创新，只有在爬坡、滑坡阶段，才会痛苦地责问，再也不能这样过。因此，假如2015年二季度以后楼市果真能转为回升，绝大多数房企又会兴高采烈地跳上快速周转的列车。

据说，历史总是惊人的相似。但对楼市来说，历史从来不是简单的重复。2014年不是2008年的缩影，2015年也不会是2009年的折射。我一直不厌其烦地告诫部分房企不要将追赶的目标设定得太高，是因为我们曾经看到，七八年前跑得很快的部分房企，现在还在消化过度膨胀的脂肪。

虽然2014年全国商品房销售量和销售额都是负增长，但前50强的房企销售量多数都还是正增长，其中不少企业的增幅超过20%。如果说规模时代是速度的比拼，未来10年考验的是耐力。也许平稳增长5年后，你会发现，自己的排名竟然前进了15名。