春节楼市冷清 反弹料存“一线”生机

　　春节期间楼市成交显得异常平淡。中国证券报记者多方调研发现，节日期间多地楼市陷入冰点，不少二三线城市的房地产项目在春节期间暂停销售。

　　在成交冷清的表象之下，区域市场分化不断加剧。分析人士指出，二三线市场库存压力较大是未来一段时间的常态。从今年以来土地市场情况看，不同区域的差异越来越明显。土地市场的差异化表现也预示着住房市场分化趋势更加明显。部分机构认为，随着春节假期结束，一线城市的市场成交将逐步复苏，降息、降准以及不动产登记等政策实施也会给市场预期带来变化。按照以往惯例，一线城市的房地产市场有望在节后迎来反弹。

　　市场成交陷入“休眠”

　　尽管今年大部分地区迎来了一个较温暖的春节，但楼市交易较之以往，并未出现同步复苏的迹象。据悉，今年春节假日期间，大部分城市暂停了网签，很多城市出现零成交的现象。

　　从机构统计中，依然能够看出少量的交易。数据显示，春节所在的一周(2月16日-2月22日)，苏州住宅成交137套，成交面积22519.78平方米，成交量环比前周减少了907套，降幅达86.9%。其中，自除夕开始，楼市瞬间进入冰冻期，各大楼盘齐齐“冬眠”。

　　本报记者多方调研发现，今年春节期间，部分城市大量房地产项目封盘，暂停销售，直至春节假期结束才恢复销售。此种情况在二三线城市表现的尤为明显。而往年，二三线城市的房地产项目为吸引回乡置业者，有不少楼盘在春节期间推出优惠措施。

　　一线城市的春节市场同样不容乐观，原因在于供应相对较少。深圳市规划和国土资源委员会统计显示，春节前一周(2月9日-2月15日)，深圳仅有一个房地产项目拿到预售许可，为春节期间深圳市场的低迷埋下伏笔。其中，自今年2月至春节期间，深圳市无一新盘开盘。数据显示，今年春节假期的前三天(2月18日-2月20日)，广州楼市仅成交5套，且均分布在郊区县，中心六区零成交。成交均价上，从去年春节期间的9423元/平方米上升至12010元/平方米，涨幅达到27%。

　　在北京，亚豪机构统计显示，2月北京商品住宅市场预计将有10个项目入市，其中包括4个纯新盘和6个老项目后期。该机构认为，2月份将成为全年供应的最低点。

　　分析人士指出，除节假日因素影响外，今年春节期间，商品消费较低迷，凸显出经济形势不容乐观的现状。在这种背景下，房地产交易必然难有起色。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，今年春节楼市的主要特点为：受春节因素影响，2月成交量将出现明显下调，楼市难以走强；一二线城市受节日影响基本处于暂停状态，大部分项目从假期结束后才逐步开售，而2月数据低迷，将影响到3月上半月。

　　　区域分化愈演愈烈

　　在整体交易平淡的表象下，房地产市场的区域分化态势不断加剧。记者发现，全国不少三四线城市库存规模偏大、消化迟缓等现象未得到改善。

　　在山东南部某城市的新区，过去两三年间新建的大量商品房，如今仍有大部分库存尚未消化，凸显出一幅“空城”景象。尽管当地政府部门出台了减免税费、发放购房补贴等政策，吸引农民进城购房、务工人员回乡置业，但效果不佳。

　　据悉，为控制库存规模，当地政府已于去年叫停了新区的开发。但在今年春节期间，该地屡屡出现讨薪事件，主因在于房地产商因资金回笼乏力而无力支付工人薪水。

　　这种情况成为三四线城市楼市风险的一个缩影。来自国家统计局的数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。自2012年4月以来，全国商品房库存连续33个月上涨。与最低点相比，近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。

　　相比之下，一线城市的春节楼市虽然亦无甚亮点，但市场基本面有所不同。以北京为例，进入2015年以来，北京土地市场密集成交，截至春节之前，北京土地市场的公开成交额已达到452.29亿元。短短不到两个月，土地成交水平相当于2014年全年的25%。2014年北京1916.9亿元的土地出让金，已经创下历史新高。

　　在一线城市中，除深圳因地理条件限制无法大规模推出土地外，北上广三地的土地市场均在2015年迅速升温。表现最为突出的北京出现楼面价、溢价率、竞价次数不断攀高的态势，上海和广州的土地也受到市场热捧。

　　分析人士指出，土地市场升温，主要是因为一线城市的供需关系仍然紧张，其作为“避风港”的作用不断显现，并加剧了房地产企业的回归势头。这种情况虽可增加一线城市的土地供应，但土地成本提高将给2015年一线城市房价的抬升埋下伏笔。

　　张大伟指出，在度过了房地产市场发展的粗放式阶段之后，楼市的区域分化特征将愈演愈烈。其中，在总体市场供大于求的背景下，一线城市和部分热点城市供不应求的局面难以在短时间内改善，广大三四线城市将不断为“去库存”而努力。

　　这种分化已在近期的房价数据上有所体现。国家统计局发布的数据显示，今年1月，全国70个大中城市中，有64个城市的新建商品住宅(不含保障性房)价格环比下降，持平和上涨的城市分别有4个和2个。分城市来看，房价持平和上涨的城市主要集中在一二线城市，房价降幅大于0.5%的城市主要集中在三线城市。

　　　一线城市有望回暖

　　随着春节假期的结束，楼市有望恢复到节前的成交状态。分析人士表示，一方面，去年前三季度房地产市场交易冷淡，不少需求可能在岁末年初集中释放；另一方面，一系列政策利好将进一步刺激这种释放。因此，今年3月楼市成交量有望迅速恢复至1月水平。

　　据中原地产统计，今年1月，全国54个主要城市合计签约住宅24.66万套，虽然环比去年12月有所下调，但同比2014年1月仍有22%的上涨，属于历史同期的高水平。

　　业内人士预期楼市向好，主要来自于对政策变化持乐观态度。张大伟认为，在此前连续降息、降准的刺激下，预计3月份后再次降准、降息的可能性依然较大。信贷政策的放宽有利于释放购买力，3月份可能会出现首套房85折左右的优惠折扣。他还指出，各地方政府也有望从其他政策角度给楼市松绑。

　　中金公司报告指出，从逻辑上看，当前经济增速下行，房地产投资增速也低位徘徊，因此楼市政策放松的概率较高。该机构认为，如果政策放松，一线城市则存在松绑限购、交易环节税收减免、变更首付比例等三种可能性。在时间点上，2月底到3月上旬出现政策放松的概率较高。

　　中金公司认为，从历史经验看，春节过后房地产股票、实体市场一般表现良好。自2009年至今，春节过后地产指数30个交易日平均较节前涨7%，而春节后2-6周的房屋周均成交量平均较春节前两周要上涨18%。因此，政策层面的积极变化将促使房屋交易市场不断回暖，也将给资本市场带来刺激。

　　值得注意的是，《不动产登记暂行条例》出台实施临近也可能给市场带来短期刺激。记者了解到，去年下半年，个别城市政府官员出现低价抛售房产现象，并引发大量接盘。上述条例将于3月1日实施，可能在一定程度上对短期的市场供应带来刺激。

　　从全国范围看，由于供求基本面的变化，市场交易虽然可能出现一定程度恢复，但很难恢复至历史高位。张大伟指出，由于可选投资渠道匮乏，过去十多年中，不动产一直是居民的最佳投资选择。但近年来，随着交易税费的增加和政策打击，短期投资需求已显著减少，长期投资也因房价上涨乏力受到影响。

　　他表示，对普通投资者而言，近年来银行理财产品、互联网金融投资兴起，投资门槛和风险较低，收益有保障。沉寂已久的股票市场也于近期开始走强，加快了资金的转向。相比之下，大多数城市住房供大于求，价格过高，未来增值不确定，已经不再是最佳投资选择，因此房地产市场的冷却将是必然趋势。张敏

　　　河北

　　　　京津冀一体化吹暖风

　　　　楼市仍需“小火慢炖”

　　2014年河北省不少地区的房地产市场凭借京津冀一体化的“东风”掀起一股销售小高潮，但风潮之后房价回落，炒概念拉动作用逐渐弱化。分析人士指出，商品住宅库存量高企，房地产投资增速明显下滑，对市场预期的转变影响了整体楼市的节奏。对河北楼市而言，爆炒概念并不能解决市场整体供大于求的问题。京津冀楼市想要真正实现一体化依然任重道远。

　　　承德观望情绪较浓

　　去年初，不温不火的保定楼市曾借着京津冀一体化概念爆炒。据2014年3月中国城市住房价格288指数显示，在监控的288个主要城市中，保定市以4.8%的涨幅居全国首位。从“政治副中心”传言开始，保定房价从均价每平方米5000-6000元飙升至每平方米6000-7000元。除保定之外，北京动物园批发市场搬到河北的消息一出，廊坊、永清、白沟，几个有可能备选的河北城市房地产市场也曾一度“闻鸡起舞”。

　　分析人士认为，以往河北楼市价值被低估，很多地方房价都可视作价格洼地。但目前各个地方开发量巨大，买房人群不像北京那样流动人口巨大、资金密集，其买房人群基数太小，往往造成供需关系失衡。

　　以河北省承德市为例，中国证券报记者走访多家新开楼盘发现，尽管春节期间接待大厅聚集不少看房者，但观望情绪浓厚，看房者多是初步了解情况，进入详谈阶段的并不多见。销售人员透露，近期成交楼盘多以首次购房、改善型住房等刚需为主。尽管河北省已取消购房限制，但受到房地产市场低迷影响，炒房者的身影几乎绝迹。谈及京津冀一体化对楼盘销售的影响，该销售人员表示，目前他们并不以此为主打概念，暂时很难推断是否对楼市产生影响。

　　楼市发展步入新阶段

　　河北省统计局数据显示，2014年，河北省房地产开发投资全年完成4059.7亿元，比上年增长17.8%，增速同比提高6.2个百分点；其中商品住宅完成投资3010.4亿元，比上年增长18.6%，增速同比提高9.0个百分点；从全年投资进度看，房地产开发投资增速较平稳，且保持在相对稳定的区间内，一季度增长19.4%，上半年增长16.2%，前三季度增长17.7%，全年增长17.8%。与此同时，商品房销售低速增长。全省商品房销售面积5706.2万平方米，比上年增长0.5%，增速比去年降低9.8个百分点。其中，住宅销售面积5015.1万平方米，下降0.1%，增速同比回落8.7个百分点。从各季商品房销售情况看，经历了先下降，后小幅回升的态势，一季度下降4.8%，上半年增长1.1%，前三季度增长1%，全年增长0.5%。

　　国家行政学院公共行政教研室主任竹立家认为，京津冀一体化加快进程，必然带动河北发展，但“并不是短时能见效的”。“城市圈一定是自发的，要靠市场的力量。政策可以引导，但政策引导20年了，河北的城市圈为什么还没上去？说到底还是经济发展水平。要吸引人过去，你自己首先要具备空气、水、交通、公共基础设施等方面的优势。”竹立家表示，在北京和天津带动下，保定、唐山等城市的发展速度高于河北其他城市。但这并不表明北京、天津的人口向河北转移的速度在加快。

　　分析人士指出，在房地产行业持续调整与河北省楼市整顿的双重压力下，房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压，企业需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行调整。尤其是对于多数小型房企而言，未来的市场空间会被进一步挤压，企业间的项目资源、资金资源整合加快，中小型房企的并购整合或步入实质性阶段。总体看，真正好的产品和靠谱楼盘仍会在市场销售中占有一定优势。