近日，央行宣布：自5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是自2012年5月后两年多以来，央行再次全面降准。

经过一周的酝酿，股市已经受到刺激开始微涨，随着“降准”政策继续发酵，有关楼市的舆论发生了变化，一些人对降准刺激楼市活跃抱了不小的期望。

但也有人认为，本次“降准”无关楼市兴衰，加快去库存仍是今年房地产开发企业主要挑战。那么央行降准给楼市释放了一个什么样的信号?为什么要降低存款准备金率?

■降准实为刺激市场流动性

陕西省城市经济文化研究会副会长兼秘书长张涛告诉记者：调整存款准备金率是央行为影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量的一种手段。

一般来说，在其他条件不变时，央行降低法定存款准备金率，金融机构向央行缴存的法定准备金存款减少，可供自主运用资金增加，其放款和投资能力增强，货币供给随之扩张。

此次央行降息是基于经济下行压力，为保持经济稳定增长，释放市场货币流通性而采取的调控手段，与此前的降息措施都是为了刺激市场的流动性，体现金融服务实体经济发质。

西安智成房地产营销策划有限公司总经理陆敬荣接受记者采访时也表示：央行政策是继续实施稳健的货币政策，保持松紧适度，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，促进经济健康平稳运行。这次的降准也是其大政策中的一步。

■短期内不会推高房价

记者了解到，无论是2008年底的降准，还是2011年底到2012年的降准，楼市都出现了回暖。降准实施后的2012年，绿城中国、碧桂园、恒大地产、万科等几大主要开发商曾保持了销售的两位数增幅。

尽管国内暂时还没有能够准确反映存量二手楼价升跌的数据，不过2009年和2012年在降准后，楼市的重现火爆则是市场共识，二手楼价也继续加速上升。

那么2015年降准后的楼市也会回暖吗?陆敬荣分析称：楼市回暖主要参考指标是成交量和成交价，而其中价格因素表现好坏与货币政策与供需关系及市场预期、房企资金、土地供应、经济增长、需求变化、人口结构、人口流动、产业发展、经济增长等等有关。所以单看这一个降准的措施，还支撑不起楼市能回暖。

张涛认为：降准增加了市场资金的流动性，对楼市有一定的促进作用，在一定程度上缓解了地产商的资金压力，但对楼市回暖的影响并不大。此次降准不是针对房地产市场的，房地产市场目前的现状是供大于求,未来金融政策坚持“总量稳定、优化结构”为方向，支持经济结构调整和转型升级。要发挥市场配置资源的决定性作用，金融机构为防控风险，一般的中小型房地产开发商还是要面临贷款难的问题。因为，楼市库存压力大，短时期内难以消化，降准不会推高房价。

■对缓解房企资金压力有促进作用

央行降准既然不能使楼市回暖，也不能推高房价，那么对楼市到底有没有影响?张涛指出：国内经济由连续高速增长转为中速增长或将成为一种常态。

房地产市场也是如此，经济下行的压力在短时期内无法改变，反映到楼市上就直接影响购买力。本次央行降准，加上此前的降息，降准、降息形成了组合拳，对缓解房企资金压力起到了积极的促进作用，同时对于刚需族而言更容易贷款，刺激楼市的成交量。

陆敬荣分析道：本次降准对楼市利好谈不上。降准是对货币供应机制结构性变化的修复，表明了不太可能会向整个经济大幅注水，政策目标不是刺激疲软的楼市。所以直接的利好不是很明显，而降准对货币供应总量与结构的变化，存在复杂的传导机制，最终能够多少利好楼市不得而知。

■多重因素制约目前楼市发展

那么制约当前楼市发展的因素都有哪些，陆敬荣认为：当前中国房地产市场八大特征：一是库存高;二是去行政化;三是无调控化;四是呈大分化;五是结构不平化;六是房企集中化;七是指标下行化;八是去杠杆化。

从现有的特征也能解读到制约行业的发展，但主要的还是市场有效需求不足、房地产投资价值回落、居民购买力过度透支、住宅库存规模巨大等现实问题相互交织综合影响，决定了今年我国房地产业仍将面临调整压力。所以很多公司面临的相同的处境是利用当前有利时机，加快销售、消化库存。

张涛总结道：影响楼市发展的因素很多，外部因素是国内经济下行压力加大，市场的购买力不足。加上楼市供大于求，市场还存在大量的持币观望者。内部因素是楼市同质化竞争严重，市场差异化供给不足。