据住房城乡建设部网站消息，住建部近日发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确将建立多种渠道发展住房租赁市场，积极培育经营住房租赁机构。对于其中一条“支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租”，部分业内人士认为，我国楼市天量库存算是找到“救星”了。

据上海易居房地产研究院1月14日发布的《2014年新建商品住宅库存报告》显示,2010年-2014年5年期间,我国35个城市新建商品住宅均呈现供大于求的态势。

从年度数据看,这5年里，2010年的供求差异比较小;2011年则呈现比较明显的供大于求态势,这和限购政策环境下购房者入市节奏被打乱是有关联的;2012年在市场回暖的态势下,供求两方的入市节奏加快,相比2011年,成交量的上升力度更大;到了2013年,市场继续火热,呈现了供销两旺的良好态势;而在2014年,供求双方的入市节奏要低于2013年,但相比2010年-2012年要好。

在此市场背景下,35城楼市的库存规模整体上一直处于攀升态势。直至2014年12月份,35个城市中有29个城市库存出现了同比增长现象。其中福州、南京和九江3个城市库存同比增幅分别达到77.8%、54.0%和46.0%。

具体库存数量上，截至2014年12月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3900万平方米、20075万平方米和4149万平方米,环比增长分别为1.0%、-0.4%和1.2%,同比增长分别为33.8%、12.4%和15.8%。从同比增幅看,一线城市库存规模依然偏大。这也给2015年的“去库存”任务提出了更大的挑战。

然而正所谓“天无绝人之路”，近期住建部的一则消息让很多开发商看到了“希望”。

1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。

对此，一些业内人士认为，这些措施不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新,也是完善房地产行业长效机制和优化我国住房结构体系的重要环节。预计在不久的将来,将会看到新建住宅的另类快速去化、连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构、看到住宅产品租售并举的盈利模式,甚至能看到房地产投资银行的出现,行业发展的深刻变革由此开启。

一直以来，开发商住宅产品的盈利模式都是拿地--开发--销售，但销售又受制于经济大环境、市场状况、贷款难度、购房者的支付能力，在回款的节奏和可持续方面都存在很大的不确定性。一旦遇到经济下行时期，开发商几乎很难实现按期销售回款，盈利更坚难，特别是中小开发商甚至都有无法生存的危险,尤其是在供过于求的三四线城市。若开发商从开发销售向租售并举模式的转变,使得购房需求不足但租赁需求相对强劲的区域新房快速去化成为一种可能,一定程度上能缓解存货压力，开发商也可以从住房租赁中获得相对稳定的租金收益。《指导意见》提出政府建设好住房租赁信息服务平台、培育住房租赁的经营机构，更有利于开发商向租售并举的商业经营模式转型。通过新房市场和租赁市场的结合,可以衍生出至少四种盈利模式：

第一类,针对新房成交活跃、流动性好的区域,依然是直接或通过销售代理机构向购房者销售;

第二类,针对销售前景不明朗、但租赁市场活跃的区域,开发商可以将新房房源委托给专业的住房租赁经营机构进行包装后房租,支付相应管理费后锁定稳定的租金收益,在市场向好时可以重新出售,以缓和期间的资金成本压力;

第三类,在现金流压力较大、销售前景不明朗,开发商可以将新房按一定折价批发出售(或约定购回)给房屋投资银行,由房屋投资银行对资产进行打包,向上出售给投资者,向下服务于租房和购房客户;

第四类,针对保障房供应落后的地区,也可以直接将房源出租给政府(对应公租房房源)、出售给政府(对应其他类型保障房),这样保障房和商品房在土地层面的割裂状态可以通过终端市场进行调和,从而达到资源充分利用的目的。

近年来，我国城市居民家庭通过租赁解决住房问题比例逐年上升，进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题。与此同时，住房租赁市场发展还不能完全适应经济社会发展的需要。对此，住房城乡建设部表示，将给出３年的时间，在这3年里要基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

但还是有部分专家表示了担心：因融资成本普遍较高，所以开发商目前都是高举债周转模式，但目前住房租赁价格很低，开发商自持住宅做租赁，不仅沉淀了大量高成本的资金，而且定期的租金收入可能还抵不上举债融资要付的利息，所以开发商自持住宅做租赁恐怕意愿较弱。因此，要发展住房租赁市场，必须靠其他措施激励开发商意愿。