历年1月本应是楼市的供应淡季，而今年各大房企却在岁末年初就开始积极布局2015，抓紧推盘入市。据亚豪机构数据统计显示，上周（1.5-1.11）北京共有4盘入市，加上元旦期间开盘的3个项目，仅1月上旬北京就有7个项目开盘，推货量高达3653套。而去年同期仅有3盘入市，供应852套商品住宅，今年的1月上旬的供应套数相当于去年同期的4.3倍。

　　值得关注的是，1月以来开盘的7个项目均为纯新盘，这样的现象尤为罕见。此前新盘入市的节点普遍在两会之后，当年的楼市调控方向得以明确，开发商才据此制定营销策略和推盘计划，而今年，新盘入市的时间节点明显前置。对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，以往开发商通常是等待市场时机，而经历了2013、2014两年楼市的忽冷忽热，没有踩对市场、政策节点的开发商教训惨痛。特别是2014年春节后市场骤然降温，很多本来信心十足的开发商应对不及，年初仍抱惜售心态，到了年中不得不在库存压力下降价抛售。而进入2015年，北京房地产市场前景仍然扑朔迷离，虽然调控政策导向正在趋向宽松，但开发商在前几年激进拿地，背负着沉重的财务压力，因此不敢再“等”市场而是“抢”市场，在项目达到入市条件后抓紧推出，造成新年伊始北京纯新项目的集中开盘。

　　新盘两级化趋势逐步形成，1月7个新盘分属高端、刚需两类产品

　　1月开盘的7个新项目中，高端、刚需两类产品泾渭分明，其中，上周现房入市的万柳书院、海淀区北洼路的紫玉公馆、平谷区的别墅项目当代旭辉墅3个项目定位高端，而其它4个项目的定价则均未超过20000元/平方米。刚刚进入2015年10余天，楼市的两极化趋势就已初见端倪。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，2015年虽然调控政策的放宽已经明确，但市场层面却不容乐观，豪宅市场将迎来集中供应令竞争压力大增，刚需盘则依然受到自住房的冲击，在这种状况下高端盘尽早推出是为了抢占有限的市场份额，而刚需盘则要么靠政策支持、要么祭出差异化之牌。

　　据统计，1月开盘的4个刚需项目中有两个是自住房，海淀嘉郡和电建地产·长安嘉源，两项目共推出2742套房源，占到1月上旬供应量的75%，从中明显看出开发商加速去化、回笼资金的心态。另外两个项目则是上周开盘的商住项目，位于房山区的北京时代广场和绿地诺亚方舟，两项目总价均处于60万-100万之间，凭借低总价、不限购来赢得市场空间。

　　而1月以来入市的3个高端项目，从定价与品质两方面衡量均表现出了高性价比的特征。其中现房入市的万柳书院定价虽然高达14.5万元/平方米，但相比此前拿到期房预售证的融创农展馆项目的16.5万元/平方米的价格，无论是定价还是项目开发阶段，都占有一定优势。此外，紫玉公馆位于西三环紫竹桥西，与去年9月入市的京投银泰(600683,股吧)·琨御府相比位置接近，但定价比京投银泰·琨御府此前的开盘价低了3000元/平方米。元旦入市的当代旭辉墅则在产品规划上实现超大赠送面积。郭毅认为，当前财富阶层的置业选择越来越理性，特别是在今年豪宅市场供应量大，选择余地多的情况下，高端项目要想在激烈市场环境下实现更好的销售业绩，就只能凭借“性价比”一途。尽管高端市场的价格门槛不断提升，但价值是通过对比体现的，只要项目在保持产品高品质的同时，在定价上比竞争对手略低，就有望赢得更高销量。从微观市场来看，1月开盘的高端项目无不秉承着“高性价比”原则。

　　市场预期好转、自住房托市，促近期商品住宅销量企稳

　　去年年末保障房的签约高峰过后，北京住宅市场成交量回归稳定。据亚豪机构数据统计显示，上周（1.5-1.11）北京商品住宅累计实现成交2658套，与此前一周的2760套网签量相比差距不大，而相比去年同期1820套的商品住宅销量来说，涨幅则高达46%。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，中央及北京频频释放宽松信号，购房者的信心也开始缓慢复苏，市场成交量开始逐渐企稳攀升，因此与2014年年初的市场走低阶段相比，商品住宅成交量大幅上涨。此外，去年底自住房项目的大量入市近期形成签约高峰也起来了拉升商品住宅成交总量的作用。仅2014年的11、12两个月就有11个自住房项目开盘，在市场预期发生转变的情况下，面向刚需人群的自住房在北京庞大的需求基数下，弃选现象有所减少，顺利选房签约，起到了明显的“托市”的作用。数据显示，上周成交的2658套商品住宅中共有1077套自住房，自住房占比高达41%。