如果要给本轮房地产调整找几个理由的话，首套房贷款利率折扣上浮必然在所有的原因中名列前茅，由于众多商业银行执行上浮20%甚至更多的利率政策，购房成本因此大幅上升，让不少刚需人士很受伤。

　　虽然央行在早前已经降息，且发文表态称首套房贷款利率折扣可低至7折，但这一政策在郑州楼市给人的感觉更像是望梅止渴。

　　目前，郑州的商业银行对首套房贷款利率大多执行上浮政策，这一局面正亟待改变。

　　现象

　　开发商打出利率牌

　　利好购房“等贷族”

　　随着9月30日央行发文松绑“限贷”，同时上个月21日晚央行宣布降息，楼市也诞生了一批楼市“等贷族”。买了房没有办贷款的，怕等不到利率优惠;没买房的，怕房价上涨。“焦虑”“兴奋”“担忧”成为这些“等贷族”的真实写照。

　　事实上，在限购解除、限贷政策松绑的大背景下，楼市可谓利好不断，但由于信贷额度紧张，贷款难、贷款成本高成为楼市回暖的最后一道“紧箍咒”。

　　据悉，随着央行930新政喊话限贷松绑以来，尽管各大银行纷纷表态积极贯彻新政，但实际情况却是不少银行的房贷细则还没有完全落地，优惠利率似乎更是无迹可寻。于是，“等贷族”数量再次大增，有出了手在等待贷款批复的，也有在等着更优惠利率出台而酝酿出手的。

　　也许是看到了“等贷族”的需求，郑州楼市开发商为了促进成交，打出了“利率牌”。

　　日前，盛润集团打出了“利率0上浮，置业0压力”的口号，携手中行推出将按揭贷款利率降至基准利率执行的政策(具体政策执行时间和细则以开发商规定为准)。

　　该新闻见诸报端后，这一政策得到了很多购房者和业内人士的关注，甚至有开发商专门打听相关的执行情况，足见“房贷利率回归基准”对于楼市的影响力。

　　“目前别说利率折扣了，能执行基准利率就算不错了。”一位房地产从业人士坦言，现在银行对于楼市并不偏爱，在信贷额度紧张的背景下，指望银行给房贷利率“打7折”有些不太现实，基准利率购房就可以接受。

　　提醒

　　降息不等于利率打折，基准利率是“王道”

　　上月21日，央行在时隔28个月后再次宣布降息，让很多等贷族看到了“曙光”，而购房成本的降低，也让他们兴奋不已，“可以省不少钱呢!”

　　按照细则，对商业房贷客户来说，根据央行此次发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表，5年以上贷款基准利率为6.15%，较此前的利率下降0.4个百分点，相当于此前利率打了9.4折。对住房公积金客户来说，央行将5年期以上个人住房公积金贷款基准利率由此前的4.5%降至4.25%，下降0.25个百分点，降幅不及商贷。

　　央行的降息，等于给购房者的利息打了9.4折，这是不是等于所谓的利率折扣?

　　事实并非如此，因为所谓的房贷利率折扣更像是一个系数，如果在贷款时执行了上浮20%的利率折扣，整个贷款周期内无论基准利率升降，都要乘以1.2倍，对于普通购房者来说，这是一笔不小的支出。

　　按照贷款100万元计算，贷款期限为30年，按照现在6.15%的基准利率计算，每月还款6092元，还款总额为2193221元;而如果按照利率上浮20%计算，每月还款为6910元，还款总额为2487657元。也就是说，如果执行基准利率，每月将少还818元，总房款更是少还294436元。

　　不难看出，尽管降息是巨大利好，也实实在在降低了购房成本，但对于支付能力有限的刚需一族而言，如果首套房贷款利率仍然上浮20%的话，纵使有开发商的优惠让利，其购房总成本也增加很多，可以说是得不偿失。

　　分析

　　郑州利率仍上浮，年内打折有困难

　　日前，在线金融搜索平台融360发布的《2014年中国房贷市场11月报告》显示，11月以一线城市为代表，全国多数城市房贷利率一降再降，创年内最低水平。

　　融360统计数据显示，11月，9折利率开始大面积铺开，在32个重点城市中，有11个城市出现。其中北京提供9折利率的银行由上月的6家增长至10家;天津依旧是2家;哈尔滨、广州、成都、南京、大连、南宁、苏州、宁波、无锡9城各有一家。

　　而就郑州而言，期待的“打折利率”并未出现，但利率上浮的幅度开始减小，让基准利率显得不那么遥远。第三方机构同致行的调查显示，多家银行已下调贷款基准利率为6.15%，首套房贷款利率最低为基准利率上浮5%，部分银行房贷利率上浮10%~15%。其中，中国银行(3.53,0.120,3.52%)花园路支行上浮5%，但须另收8%。担保费;郑州市邮政，河南省邮政，中国银行陇西支行、东明路支行，建设银行(5.18,0.240,4.86%)百花路支行，郑州银行首套房贷款利率上浮10%;浦发银行(13.27,0.690,5.48%)首套房贷款利率上浮15%;工商银行(4.27,0.170,4.15%)仍上浮25%。

　　那么对于郑州的刚需一族来说，还要不要等待“基准利率”的落地呢?

　　融360信贷专家徐瑾预计，央行年内仍然会使用MLF、PSL等工具向市场注水，以缓解市场资金紧张局面。但在央行降息变相强制所有银行提供“优惠利率”后，年内各银行进一步下调房贷利率的概率较小。甚至有部分银行，因为市场资金偏紧和房贷收益偏低，会减少原有优惠幅度，严格审批条件，使9折及以下优惠利率名存实亡。而房贷利率进一步下浮，预计要到明年年初才能出现，最低优惠利率有望降至9折或以下。

　　据悉，在央行提高存款利率上浮上限后，目前已有银行宣布为揽储将一年定期存款利率上浮20%。“年底是吸收存款的窗口期，有些银行甚至为揽储还将长期提高利率，更缺乏动力给房贷打折。”业内人士表示，购房者等待折扣的意义不太大。

　　预测

　　明年或迎利率折扣

　　刚需一族可择机入市

　　央行降息也释放出了宽松的货币政策信号，意在降低实体经济的融资成本，因此不少银行业人士表示，未来不排除房贷利率还会进一步下调的可能。

　　在此背景下，在融资成本和资金环境宽松双重利好下，更多银行将推出优惠房贷利率，明年初不排除房贷利率将实现真正的打折的可能。

　　同致行分析人士就认为，面对经济下行压力，本轮央行利率下降的通道已经开启，绝不会仅仅降息一次就结束，估计未来半年内连续两次降息的概率非常大。而且，郑州楼市迎来国家新一轮货币宽松政策周期，势必对郑州楼市后市价格形成较大影响。

　　“这意味着，未来首套房的利率折扣仍将明显增加，2015年郑州楼市优惠利率成主流。预计2015年开年郑州市场9折利率将成为主流，甚至有出现8.5折或者8折的可能性。对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大。”上述分析人士表示，随着信贷政策的利好，未来楼市将进一步回暖。

　　而且，进入10月以来，伴随着限贷解禁的新政落地，也有不少楼盘推出低首付方案，以分期首付，甚至“零首付”面世，搅动市场。业内人士表示，低首付购房方案把部分现金流不足的购房者“扶进了买房的门槛”，扩大了购房人口基数，如果未来真的迎来房贷利率回归基准利率，那么市场成交量回升是大概率事件。

　　“冬天过后还是春，房地产的市场性春天也不会很远。从长远来看，房子作为特殊的商品，其价格走势将稳定上行。一旦让眼前的几连跌冲昏了头想抄底很可能掉空儿里。”一位业内人士分析说，目前郑州楼市购房人群依然以刚需为主，而且巨大的人口基数决定了房价的高成长空间，这就要求刚需一族在条件成熟时择机入市，莫要错过了机会。