21日央行降息，22日起北上广深住房公积金贷款利率下调。降息被视为给疲软的房地产市场注入了一剂“强心针”，但有专家认为，我国楼市正经历“过山车”后的平稳期，降息的刺激对已趋于理性的市场而言效果也许有限。

分化：北京上海看房量上涨，二三线城市相对平淡

北京市南二环附近的链家地产门店上周末迎来了一波看房小高峰。降息后，中原地产随即对全国近40个城市的看房量进行跟踪，数据显示，主要城市看房咨询量比上周均上涨50%以上，其中北京、上海的客户看房量上涨八成以上。记者走访发现，个别一线城市上周末的新开盘报价比之前有小幅提高，显示出楼市试探上扬的趋势，而在这些城市的黄金地段，部分二手房业主也表现出提价意向。相比于北上广深等一线城市，多数二三线城市的楼市相对平淡。“对消费者的购房欲望真正起作用的是楼盘的降价幅度。”西安万人购房团组织者、地产评论人李连源说，“对于库存量偏大、消化库存任务较重的城市，消费者的选择空间比较大，观望态度也稍显浓厚。”

事实上，房地产在经历了一轮高速增长的黄金期后，正逐渐走向平稳，这既是对前期透支购买力后的“修复”，也来自于购房者理性预期的形成。因此，观察者看到，从央行“930”房贷新政到本次降息，更多的是一二线城市改善型需求入市节奏加快，但首套房刚性需求仍被压抑。

房企“钱袋子”不会明显宽松

“钱紧”是贯穿整个2014年楼市的关键词之一，楼市不景气加上信贷收紧使不少房企不得不停下扩张步伐。从目前已公开10月份销售数据的二十多家房企来看，2014年前10月的销售目标完成率平均值仅为74.2%，而去年同期的数字则是88.3%。房企资金链紧张也是业内的共识。

一些开发商将降息的举动理解为政策转向，继“限购”“限贷”松绑后市场观望的气氛会缓解，多数开发商认为入市的购房者数量会有增加的趋势。但也有一些开发商有不同看法。武汉某大型房企副总姚泽伟说，对于房企而言，此次降息并不会令企业资金面明显宽松。“资金面紧张的局面年底之前不大可能改变。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为，下调贷款利率对大型开发商来说是利好消息，但在开发贷款紧俏的背景下，大多数中小房企融资成本或不降反升。西安一家大型地产公司副总经理袁振涛认为，降息短时间内不会缓解开发商资金链短缺的局面，除各家银行出台相关细则需要时间外，目前各家银行收紧银根的时间节点也是关键因素。

是“昙花一现”还是“回暖转折点”？

今年以来，房地产市场持续较为低迷，直到央行“930”贷款政策调整才出现了一波“小阳春”。一些专家认为，当前房价仍然位于“过冷”区间，在未来一段时间内，会逐渐转入“偏冷”区间，同时，也不能过于乐观。国家统计局数据显示，今年前10月，全国商品房销售面积同比下降7.8%，销售下滑、住宅新开工面积回落，均反映出开发商对后市的判断并不乐观。

陕西省房地产研究会会长王圣学认为，由于房企库存压力仍较大，在高库存及年底销售业绩压力等因素影响下，四季度房企仍以去库存为主，大跌大涨的情况都不太可能出现。库存高企依旧是许多二、三线城市楼市面临的突出压力。“降息对楼市的影响肯定是积极的，对改善型刚需是较大利好，但不代表楼市已全面筑底，因为经济下行趋势明显。”莱茵置业总裁陶椿说。但也有分析人士指出，由于土地“面粉”和房价“面包”的传导效应稍显滞后，因此近期土地市场的成交情况对未来一两年甚至更长时间的房价走势影响较大。