2014年11月7日，由搜狐焦点网主办的“E购时贷 重塑创新”2014搜狐焦点新视角（哈尔滨）高峰论坛在哈尔滨哈西万达嘉华酒店盛大启幕。论坛就“E购时贷款 重塑创新”主题展开话题，为大家把脉2015房地产市场政策走势，用大数据解读后限购时代哈尔滨市场现状与未来。现场搜狐焦点哈尔滨站总经理于庆胜先生上台致辞，以下为现场发言直播。

 中国社会科学院研究生院城乡经济系副主任、教授秦虹

　　秦虹：大家下午好，趁着他调PPT的时间，我就先开始，省得耽误大家的时间。今天应该说非常高兴，有这样一个机会在这样一个时点来到哈尔滨和大家一起做个交流，其实刚才我觉得我听了两个很好的报告，一个是咱们钮总介绍的互联网金融逐房地产的一个介绍，值得我们下一步跟踪研究，更加关注的。因为房地产不是消费品，消费品大家也都知道，它和房地产最大的不同就在于房地产是资产，它不是消费品，不是只要买到手就开始贬值或者买到手就消耗，它是家庭最大的资产，所以互联网金融进驻消费领域和进资产领域，我认为它还有很大的不同，刚才听了钮总的介绍，他的思路还是很开阔的，我们希望能够继续的从研究角度来更多研究一下，这个未来它们的发展，这是一个新事项很值得我们关注。

　　第二也听了哈尔滨站对哈尔滨市场的介绍，我觉得听起来比我来之前所想象的这个情况要好得多，因为最近一段时间大家对房地产市场最大的担心就是库存要消耗多长时间，我们所有的今年以来关于中国房地产市场要崩盘以及泡沫破灭的重要预言的论据面临难以想象的巨额库存，因为有这样巨额的库存，所以中国房地产的价格一定要暴跌，所以楼市就是崩盘，但是刚才哈尔滨站做了一个很好的研究，就哈尔滨市来讲，也是认为东北在全国都是偏大的地区来看，23个月，我觉得23个月应该是并不可怕，23个月的消化的周期来看，并不是一个大的难以想象的这样一个，也谈不上巨量的库存，那么今天我想从全国的角度来和大家交流一下关于房地产的政策、市场这样两个话题，更加宏观一点来看，应该说从2013年新一届政府开始上任以来，对房地产的调控政策很少，几乎没有做出什么政策，那么2013年以来，如果说涉及到房地产具体政策出台的话，那么毫无疑问就是这一个，9月30号央行的银监会出的关于进一步做好住房金融服务工作的通知，这里面一共有四条，也被市场媒体解读为央四条，那么这个政策是个什么样的政策？

　　我们的市场上普遍的给它的一个定义，包括有的同志也是说这是一个“救市”的政策，那么我们怎么说理解？怎么认识、怎么看待这样一个政策呢？我觉得这个政策的确有促进市场活跃的这个意思在里面，而且它出台之后也的确在一些大城市，市场出现一些积极地一个反应，但是这个政策核心我认为可能还不是“救市”，这个政策的核心还是一个去行政化，也就是对过去几年房地产过多的一些行政性的调控政策的一个调整优化，并且这个政策里面也内含了一部分关于未来房地产金融改革方向的一些信号，做出了这样一个信号。

　　这个政策有很多，虽然是四条，但是里边有一些比较多的点，比如说简单的说几句，比如说它首先提出来对保障性住房和棚户区改造的概念，期限也就是25年，这个政策是非常有利于保障性住房工作的落实，在各个地方相差力度做保障性住房最大的难题，就是投资大，周期长，如果有一个长期的资金支持，还款期延长到25年的话，对地方政府的压力就大大减轻，因为本来就应该有的政策，应该从保障性住房十二五设定3600万的保障性住房政策目标开始，就应该配套这样一个政策，但是当时我们没有配套，现在出来了，我想这是一个本来就应该有的政策。

　　政策提出来了，在全世界任何一个国家对首次购房的家庭都有明确的政策支持，或者贴息贷款，就是低息贷款，这个7折也是低息，要么就是退税，你买房子支出是不需要交所得税的，我们中国有没有呢？过去的政策？原来有，首套家庭如果买房子的话，贷款利率可以打8折，但是今年以来普遍没有打8折的利率，即使是受套房利率还要上升30%，那么这一政策再一次重申首次购房的家庭必须要打折，打7折给予一定的支持，这是一个回归本来政策支持置业购房的政策，这本来就还政府的本来面目。

　　第三是如果家里有一套房子，贷款还清了，你再买房子，改善性需求，按照首套房贷款给予支持，我们认为住房的改善，真正的改善也是民生，一个家庭一辈子他要由于职业的变化、家庭结构的变化，一定要买多次房，那么对于改善性住房的需求，也是民生的方面，而我们过去是不然的，咱们知道从2011年开始限购、限贷，是买第二套是60%的首付，利率要惩罚性的，为什么那个时候要采取这样一些政策呢？主要原因是当时要抑制投机性需求，再买一套房，它在政策层面或者在执行层面没有办法分清它到底是改善，为改善而买房还是为投资投机而买房，所以当时一律采取了强制性的、行政性的严酷的第二套房的政策，首付要60%，不管你是真正的改善还是投资投机，都认为是投资，这一次真正也把这个政策进行了回归，也只要是改善政府也给你政策支持。

　　那么这里面还有一个细节，总而言之，我们的想法认为，这个政策还不仅仅是个救市政策，实际是一个政策面临着表面现在整个房产市场一个大的方向，就是去行政化，让这个政策更面临新的房地产市场的形势进行调整和优化，根据新的形势调整优化，那么新的形势是什么？新的形势是从总体上来看，中国的房地产市场的供求关系从过去的供求关系偏极局部地区过紧，部分地区过剩，这是一个短期的房地产的形势，那么在这种情况下我们看到的是，今年，全国商品房销售面积和销售指标，出现了负增长，但实际上尽管今年销售面积，我们认为今年的房地产市场不是一个太差的市场，今年实际上并不差，很多人说房地产市场的低迷，房地产市场今年这个低迷不振，是一个弱市，但总体来看，不是一个太差的市场呢？

　　大家看这个图，从今年2月到9月，今年卖的房子总量是第二个高年，今年商品房销售面积总额预计将达到12亿平方米甚至还要多一点，那么大家想如果是我们商品房销售面积超过12亿，你还说今年是销售的低迷之年？我觉得还是不太准确的，我们只是比去年低，因为去年太高了，因为去年我们卖了13亿平方米的房子，今年卖得非常多的房子，那么为什么卖了这么多房子，我们还都说，每个项目都说今年的销售不理想呢？更重要的原因是我刚才说的供求关系的变化，房子卖得多了，再卖的房子多了，过去一个企业再一个地区，可能有假定有三个项目，现在有五个项目，每个项目都在卖房，但是都卖得不好，可是所以的项目加在一起，今年其实卖的房子还是比较多的，所以今年楼市总体来讲不是特别的差。

　　那么相对来说由于销售的增长比去年低，人们对房地产市场的信心今年不如去年，今年对房地产的预期普遍的比较低，那么表现在房地产开发的前端市场及末端市场，就我们的开发、新开工、投资这个市场的表现，比末端市场反应更加剧烈，所以说我们的市场销售面积是历史第二高，但是新开工面积是处于历史的最低位，它的增长速度。

　　那么土地市场依然也是，不是特别好，大家看2008年以来土地的成交面积和换算成规划的建筑面积的总量，今年普遍是下降的，那么土地市场和新开工导致的房地产的开发投资，持续的增速下降，毫无疑问，它对整个经济的影响也是非常不利的，所以现在这个我们出台了央四条这样的政策，那么马上带来新的问题，为什么我们的供求关系从过去的总体的偏紧到现在的总体偏松呢？分解点在哪里呢？

　　在2010年，2010年之前全国的房地产供求关系是总体偏紧的，部分地区是过紧，比如北京、上海，这些大城市供求关系是过紧状态，总体上是抑制房价的上涨，这个供求关系怎么就从2011年开始就从过去的偏紧转为现在的偏松了呢？我认为主要的原因是有三点，第一点、毫无疑问，和我们2009年开始的救市政策，应对全球的金融危机我们释放过多的流动性有很大的关系。由于世界经济不振，由于出口受到了外汇经济的影响，并没有恢复，所以中国目前的转同制造业出口面临着大量的产能过剩，释放了这么多的流动性，或明或暗或直接或间接，实际上进入了房地产的开发，这是一第一个原因。