?“2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”日前在河南郑州召开。

??以下为演讲实录：

??刘晓光：下面我想请教一下任志强先生，如何看待市场存量的前景？有人说存量很快能消化，中国的城市化、发展空间等等，有人说现在已经全面过剩了，这个任总你来回答一下。

??任志强：我们的统计报表上库存大概有5亿多，这个数量很大。如果按当年销售的情况来看，去年我们销售13亿多。如果有5亿多库存的话，就相当于差不多有40%的当年销售量的一个库存，这个数量确实很大。但是我不觉得这些库存都能消化，有些库存可能再过10年也消化不了，会逐渐累积。比如他的库存位置在鄂尔多斯，已经没有人了，那个库存怎么消化掉？但是在全国统计当中，它仍然是一个总存量，所以会逐渐的累积，越加越多。从总的库存量的情况看，和今年减少的销售量来看，再加上政府提供的住房销售情况来看，今年至少到7月份为止，我们的总需求并没有下降。

??刘晓光：需求总量没有下降。

??任志强：应该说还是上升的，从销售上来看，和去年相比，我们大概到7月份为止，下降了7%多，差不多4千万平方米。可是这个数里面没有计算我们的保障性住房增加的面积，可能我们保障性住房增加的面积里面超过了4千平方米。我们知道，每年竣工好几百万套，如果算起来的话，这个数字远远大于这个数。

??但是为什么还在扩张呢？就是因为我们的统计里面是两头计算。一头计算的是开发商所管辖的，这是一张统计报表。这个统计报表里面包括了开发商建设的商品房部分，有住宅，有非住宅，也包括了开发商替政府代建的保障性住房部分。另外一部分是政府单独做的保障性住房，因为有些地区的保障性住房和开发商没关系，都是列在政府一个单独的统计表里。

??从2011年开始提出建3600万套保障性住房，2012年开始计划签任务书开始建设，2013年下半年就开始大量的进入市场，这一部分的量是非常大的。现在看，如果按5年计划3600万套，意味着每年要700万套。

??刘晓光：这是保障房的部分。

??任志强：我还没有说棚改，棚改又增加了1200万套。其实在2013年以前，每年开发商建设的房子也就是700多万套。意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量，所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力，也分流一部分消费需求。以北京举例子，去年北京建了1300万平方米的保障性住房，其中放在开发商手里的是580多万平方米，约占45%，还有55%是政府单独建的。开发商建的这45%里面其中有廉租房、公租房、经济适用住房、拆迁安置房、自住型商品房。自住型商品房大家也看到了媒体报道，几千套商品房，但是有20万户在排队，大概100个家庭排1个号，抽签摇号。这些人实际上他们就不进入市场。去年新房销售一共是1900万平方米，包括开发商的保障性住房。

??换句话说，现在20万的家庭摇号的话，那就减少了20万个需求者，那怎么不下行呢？大家也看见，北京上个月的房价开始下降了，确实是这样。因为把自住型商品房那种很低价格的数都计算进去了，一平均化以后就往下掉，而且数量很大，好几千套就掉下来了，很正常的就变成了一种市场信号完全不清晰的一种状态。因为保障性住房政府那一部分是没有完全公布的，所以媒体都不知道，好像那一部分房子没了，跑哪儿去了呢？肯定在市场上。

??刘晓光：在棚户区的房子和保障房，都会对商品房有一个量的影响。

??任志强：这几年开发商拍卖的土地里面，几乎是1：1的供应量，开发商生产700万套，保障性住房也生产700万套，原来只有700万套或者800万套，现在一下子变成了1500万套。

??刘晓光：你以前老是预测，比如说投资买地下降了，几个月以后就会上涨，你今天还有这种预测吗？

??任志强：还有，我们年年都做这种预测。2012年3月份我们就预测，2013年的3月份房价会涨，果然房价涨了。因为我们在2011年的下半年就看到了土地供应的短缺，开工量已经开始下降了。所以2012年是一个生产式的低潮，现有的供应没有了，到2013年会涨。今年我们预计，如果现在土地供应量下来了，开工是负的，投资是下滑的，我们估计投资现在是13%多，年初我们就说，今年从19%多会下降到10%左右。对于GDP的影响大概是0.6%，还会下降，下一个月可能还是实际下降的过程，全年下来以后，就剩下10%左右的增长，增幅下降是毫无疑问的。

??刘晓光：你的结论呢？

??任志强：从供应结果，可能到明年9月份，就会转为供求关系恶化，虽然现在还有供应量。我们唯一不能控制的原因就是刚才说的，我们不知道政府会加大多少力度去进行保障性住房的建设，我们不知道他会拿出多少力量来进行棚改。这两项如果上得快，也就是明年9月份本来商品房下降的时候，供求关系应该转换的时候，保障性住房和棚改的房子就上来了，这两个如果上得快的话就能顶上。