2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会，于8月22日-24日在河南郑州召开。在中国经济已由高增长转为中低速增长的大背景下，我们需要一种新的“增长观”，为经济转型、深化改革赢取时间。本届夏峰会的主题为可持续增长的动力。

　　在辨析楼市拐点分论坛中，新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒表示，目前有许多迹象证明，实际上中国的房地产市场是从一个不成熟的阶段，转向一个成熟市场的发展阶段。所以从这个意义上来讲，也可以说是中国楼市的一个拐点。这个拐点原来是由非成熟的一个楼市，转向一个成熟的楼市。

　　以下为邓永恒在辨析楼市拐点分论坛中发言实录：

　　邓永恒：谢谢，这是一个很好的问题，怎么样解析房地产的宏观数据，我们这里有高手任总，他是数据分析的专家。刘总向我提出问题，我就班门弄斧一下。

　　我这里有一个国家统计局最近刚刚公布的关于楼市与去年同期比的情况，今年二季度销售量全国下降了9.29%。如果看35个大中城市，下降的1.28%，所以是下降。怎么看这个下降？今天是讨论辨析楼市的拐点，是不是这个下降就是说，我们中国的房市开始下滑了，或者开始走一个低迷了，是不是这么理解？看这个数据要看背后实质性的东西，我有一个想法，我的看法就是说，我在美待了20多年，我帮美国政府管当时的房利美和房地美。美国的初始阶段销售量很多，很多是散户的投资者，在经济学里，我们有一个俗语叫做噪声投资者，就是信息量不是很大的。但是到了发展比较成熟以后，尤其是新加坡，变成了机构投资者比较多，市场就开始规范起来，也逐渐成熟起来了。目前有许多迹象证明，实际上中国的房地产市场是从一个不成熟的阶段，转向一个成熟市场的发展阶段。所以从这个意义上来讲，也可以说是中国楼市的一个拐点。这个拐点原来是由非成熟的一个楼市，转向一个成熟的楼市。

　　刘晓光：你的意思就是说从非成熟转向成熟的拐点。还不是说整个中国房地产陡降？

　　邓永恒：如果看成是以后房地产要走下坡路，这是一个比较片面的看法。所以如果转成成熟的楼市的拐点以后，有许多方面我们需要跟进。比如在新加坡比较成熟以后，市场比较稳定了，有很多机构投资者，他们的房地产信托就发展得很全面。所以我们国家从今后的两三年或者三五年，或许可以逐步开放关于房地产金融市场、资本市场的一些探索。从今天上午我们讲的快速周转型的房地产市场，发展到逐渐增大持有型的房地产市场发展。如果要持有型的话，就像新加坡的凯德置地的房地产投资信托，这些案例就很有值得研究的地方。

　　刘晓光：中国的锐驰市场为什么不能放开呢？

　　邓永恒：今天上午也谈到了，关于证监会、银监会是不是管得太多这些问题，包括也牵扯到一些其他的监管机构，包括税务总局。因为在美国、新加坡成功的，当然是把市场变得透明度更加大，而且更加稳定。另外锐驰能够成功的一个在美国和新加坡的经验是可以免税，企业税的35%在美国可以免掉，不然的话，就是投资者不愿意介入。

　　刘晓光：谁可以免税？

　　邓永恒：公司这一层可以免税。最后的投资者还是要交个人所得税，但是美国说，我避免双重收税，个人投资者已经交了30%的税，公司的就可以免了，这样的话，就使得锐驰的发展起了很大的作用。但是中国税务局的同事谈到这个不能免，好像房地产的税收是很大的一块，这样少了一块，所以有各种各样的阻力，再加上中国的一些监管的制度比较僵硬，所以锐驰已经谈了好多年了。再加上刚刚房地产初始发展阶段，资本不是那么缺。但是发展到比较成熟的以后，价格也不会上升这么快，回报率越来越平均化。这样一来，就要动用一些资本市场比较好的工具，所以这就是当时在20多年前新加坡的锐驰为什么发展起来的这个原因。

　　刘晓光：现在在新加坡繁华的一条路上，现在的豪宅是什么样的价格了？

　　邓永恒：去年王石主席去的时候，我陪他看过几个豪宅，80平米、100平米的是1千多万元的新币，那就是很贵的，转换成人民币(6.1510， 0.0000，0.00%)就是5千万，那真的是豪宅。

　　刘晓光：有没有所谓的房产税和地税，是怎么收的？

　　邓永恒：他们的房产税和地税还是收得特别值钱的，这个和西方和美国的制度是一样的。

　　刘晓光：房子越大，收的比例越高。

　　邓永恒：所以新加坡政府，虽然说新加坡个人所得税很低，大概是15%到20%，最富的，像任总这样的，我想大概只有20%的所得税。但是实际上新加坡政府手里钱很多，通过各种各样的公路费，还有开到闹市区每辆车上要装一张卡片帮你付费，所以新加坡政府钱很多，没有像中国，讨论土地财政的时候，说地方政府就是靠土地财政，卖地拿来一笔钱交给地方政府。

　　刘晓光：你还管过两房，房利美，房地美，是在什么时间段？

　　邓永恒：1995年到1998年的时候，比较健康的时候。