??华远地产有限公司董事长任志强今日参加第一财经财富嘉年华“趋势”经济论坛时表示，二三线城市房地产遇到的问题并不大，反倒是一线城市销售下降巨大。

??他认为，棚改其实是对房地产开发商最有益处，开发商可以借机拿到低息贷款，并且资金回笼快。

??现场还有精彩问题，就在本文末尾。

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??任志强

??未来房地产市场的发展方向

??在谈到为何房地产投资增速下降时，任志强表示，一是和前期土地购置有关。土地购置是一个先进指标，当其处于负增长的第二、第三年，通常房地产价 格是 上涨的，土地也是上涨，随后就出现一个低潮，然后再出现土地负增长。明年的供求关系，按照现有统计，排除棚改等因素，商业房地产开发又会发生变化，今年的 开工负增长会导致明年9月份出现需求上涨。

??今年上半年房地产销售下降，引起了一些市场上的争论。但实际情况并不是这样的。今年1-5月份是持续下降的，但1-6月份已经开始出现回升。6 月份 比5月份的情况略有好转。7月份的统计数据没有出来，但是从某些地区来看，可能会有好转，因为大部分地区开始取消了限购政策，甚至有一些地方采取了降息、 降税、政府财政补贴等方面来刺激楼市。

??任志强认为，一个月的数据可能还不足以说明，要用更长时间的数据来说明整体情况。但从目前来看，进入下行通道是不成立的。

??他认为，比较麻烦的是到位资金，到位资金的增长率是历史上从来没有过的最低点。去年的自有资金增长率过高，也包括一些非房地产行业为主的产业迅速进入市场，但今年这一部分的资金基本上退出了。过去做服装的都在进入，甚至三四个人作为合伙人就进入了，但现在这部分人退出了。目前的到位资金大概还有1.7万亿的资金富余量。

??任志强说，所有人都认为二三线城市遇到的问题最多，中国沿海地区和一线城市问题不大，但实际上错了。从投资上来看，并没有明显看到中西部地区投 资增 速下降。但是从销售来看，影响最大的是东部地区。一二线城市多数地区销售下降巨大，反而三四线城市或者是四五线城市更多是正增长。也就是说，中西部并没有 因为环境变化出现了大幅度崩盘。

??他解释说，严格来说，我们只统计70个大中城市的数据，比如房价。但在销售和开工数据当中，也包括了其他500多个城市，包括县级和地级。我们还有2.59万个镇，这些镇占的数量很大。

??房地产和城镇化

??任志强还指出，和房地产关系最密切的就是城镇化。如果中国的城镇化速度已经到了一个截止的地步，就会出现房地产过剩的问题，或者说从预售市场转 入二 手市场。但是现在来看并没有这样，城镇化从30%之后到70%之前都是高速增长的过程，全世界多数过程都是这样的发展路径。我们目前严格来说，也只是第一 第二个阶段，是从农村进入城市，从小城市进入大城市的阶段，还没有进入第三阶段——郊区城镇化形成大城市圈。

??但人们会提出一个问题，就是当人口向大城市集中的时候，大城市人口的密度就会高。可从人口密度调查来看并不是这样的。按照建成区比例，北京是全国倒数第四的人口密度。

??北京为什么首堵呢？这是因为只有一个中南海，所以在北京核心区不是建成区，核心当中不到200平方公里范围之内，我们的人口密度是世界第一位 的，高 过纽约、东京、莫斯科、巴黎、伦敦、马德里等等，可以达到每平方公里3万多人。但在建成区当中一分散就不是这样的。中国的审批制度导致了人口集中于政府审 批权附近。而在国外没有这样的现象，政府的审批权利和市场基本上脱离了，人口的密度是自然增长的，而不是随着权利中心而转移的。