??近日，国家统计局公布了房地产上半年开发、销售数据和6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，多项指标下滑，市场整体呈价跌量缩的趋势。专家认为，非理性的发展阶段已经过去，房地产进入了一个调整周期。长期来看，包括首套住房、改善型住房，在城市化进程中还会有强力支撑。

??下半年楼市将呈调整格局

??具体来看，国家统计局数据显示，今年1—6月份，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%(扣除价格因素实际增长13.1%)，增速比1—5月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资28689亿元，增长13.7%，增速回落0.9个百分点。房屋新开工面积80126万平方米，同比下降16.4%，其中住宅新开工面积下降19.8%。全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，其中住宅销售面积下降7.8%。

??业内分析人士认为，销量下滑、增速处于下降通道、开工和在建面积增速维持低位拖累了地产投资，销售和市场预期的不乐观加上开发商资金吃紧，使得房企后续投资将更加谨慎，以价换量极力去库存将是房企下半年主基调。同时，由于购房者观望情绪加重，加之贷款难度加大，住房消费节奏显著放缓。预计下半年楼市将延续价跌量缩的调整格局。

??国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民接受中国经济时报记者采访时认为，从中长期来看，整体供求关系正在趋向于平衡，支撑房地产投资持续高速增长的内在动力趋弱，房地产投资增速下降符合行业发展的一般规律。从短期内来看，房地产属于资金密集型产业，与当期金融信贷环境密切相关，伴随利率市场化进程逐步推进和银行加强对房地产的风险控制，房地产开发贷款和个人住房按揭贷款的难度加大，近期调研普遍反映，无论是开发贷款还是个人住房贷款均出现额度受限、批贷周期拉长以及利率上浮的现象。

??中国国际经济交流中心研究部副研究员马庆斌接受本报记者采访时认为，我国目前情况和西方发达国家不太一样，房地产走势不能简单用一些指标来判断。我国房地产存在结构性矛盾，中国处在快速城镇化的过程中，大量新移民进入城市，城市人口不断变化。相对来讲，西方发达国家的城镇化进程已经完成了，经济发展比较稳定。而中国目前处于经济转型期，比如东部经济增速在下降，中西部经济增速在上升。东部已不能再依靠楼市进行转型升级，而中西部则可能是发展的重点。

??调控：有近忧无远虑

??7月18日，国家统计局公布的《2014年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，6月份全国70个大中城市中，有55个新建商品住宅销售价格环比下降，8个上涨。其中最高涨幅为呼和浩特和贵阳，均环比上涨0.2%；最高降幅为杭州，环比下降1.8%。

??同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来看，受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去库存化压力倍增，此时，部分开发企业由于资金面压力、半年报业绩指标等因素开始采取“以价换量”策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金，导致70个大中城市房价涨幅放缓甚至出现55个城市下跌。

??“房价下降应该是进入一个下楼梯的过程，而不是蹦极的过程。”马庆斌认为，判断楼市走势的健康性应关注下降或者上升的速度，6月份70个大中城市中55个城市价格下跌，速度有些偏快，价格环比下降的城市数目不断增加，使得很多人越来越谨慎，楼市偏冷的状态很明显，这就可能会出现误伤，本来很多健康的城市也被传染了。目前不会出现大的风险，但若是持续性过快下降，就应引起决策层的注意，做出理性引导。

??马庆斌认为，目前房地产的这种趋势可以总结为有近忧无远虑。从中长期来看，中国的房地产市场还是一个有价值的领域。从未来趋势看，政策体系大方向上应该是分类分层的定向调控，政府管保障房的建设，市场满足多元化人群的需求。多元化可按低端收入、中低收入、中等收入、高收入人群来分类。而其中对房价最敏感的应该是中低收入和中等收入人群，不能只关注一个城市平均房价的升降，应针对普通百姓定向调控，即对中等收入人群的首套住房应该在利率、贷款、购买资格等方面放宽。高收入也可以适当放开，这样有利于稳定和增加地方政府财政收入。现在应该鼓励大家多从市场买房，实现住有所居，从国外来看，10%以下的人才能享受保障房，我们的愿望是好的，但是面不能扩大太多，可能实现不了，要按经济规律办事。

??刘卫民建议，在房地产政策的价值取向上，要切实支持首套、中小户型的置业需求，在贷款利率和首付方面给予优惠。同时，引导改善型住房需求有效释放，其重点是降低住房换购环节成本。另外，对投机需求还要保持较为严格的限制措施。

??限购逐步宽松

??对于楼市的调控政策，大家讨论最多的是要不要取消限购，这一点从最近召开的全国住房城乡建设工作座谈会上可看出风向。近日，据《21世纪经济报道》，刚刚履任住房和城乡建设部部长陈政高对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计地消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施。结合2014年调控思路，不难看出，住建部的表态“分类指导”或双向调控思路已经暗示今年调控基调正在发生微妙变化。

??当前，随着越来越多的城市卷入降价潮，地方政府松绑限购政策的消息频出。截至目前，据不完全统计，南宁、天津、无锡、海口、温州、呼和浩特、济南等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，此外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻频出。

??同策咨询研究部总监张宏伟认为，从限购政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有退出的一天。

??他预计，上述城市“自主决定”限购政策定向宽松或取消后，对于未来整个楼市调控政策走向来讲就更加具有信号意义，后续将会有更多的城市效仿上述城市的调整措施。尤其是对于宏观经济基本面与房地产市场均有下行压力的城市而言，将成为其限购政策“试探性”退出或定向逐步宽松的理由。

??马庆斌也认为，限购不是长期的办法，也违反了自由迁徙的原则，未来我们要让那些既自住又能买得起房的人进城。即使是限购也要区别，欢迎未来城市新居民自住式购房，但是对于投机行为需要加快房产税的建立，这样限购才能逐步推出。