6月已经接近尾声，传统的销售旺季在今年却仍是萧条一片。已经公布半年销售业绩报告的房企成交数据显示楼市整体行情不容乐观，超过半数的房企完成全年销售目标不足三成，这其中不乏世茂房地产、招商地产、金地集团以及佳兆业等大型房企身影。

    半年大考临近之际，开发商卖力营销，让利出货现象也逐渐增多。然而，此起彼伏的降价声音后面，一线城市房价却仍然坚挺。随着供应增加，库存进一步拔高，市场成交情绪却仍然没能反弹，房企后市维持坚挺价格的压力也增大。

    1100万高库存致降价压力

    根据统计局公布的5月份房价数据显示，新建商品住宅方面，价格下降和持平的城市分别有35个和20个，较4月份分别增加27个和2个。二手住宅方面，价格下降和持平的城市有35个和16个，较4月份分别增加22个和3个。究其原因，国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析，主要因为部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。

    从价格变动幅度来看，新建商品住宅和二手住宅的最高涨幅均有收窄，分别收窄0.1和0.2个百分点，而最高跌幅均价增大，分别增大0.7和0.1个百分点，其中上海新建商品住宅的跌幅为0.3%，在北上广深四大一线城市中跌幅最大，二手房的跌幅为0.2%，仅次于北京。

    与房价变化幅度仍然偏小不同的是，一线城市成交量的变动则是非常大，根据同策咨询研究部数据显示，前5月，一线城市成交量普遍下滑，京沪广深成交量分别下滑48.6%、30.2%、3.1%和36.7%。尽管一线城市出现个案楼盘大幅降价现象，房价上涨幅度放缓，但成交均价却依然坚挺，以上海数据来看，今年过半的时间内，成交均价仍上涨了6%。

    对此，上海中原地产研究部总监宋会雍表示，进入6月中下旬开发企业抓紧时间“抢收”，为半年“大考”做准备，因此，供应量也维系较高水平。

    德佑地产方面提供的数据显示，6月截至22日，上海商品住宅的供应量为91.7万平方米，成交面积却仅为43.2万平方米，供销比为2.1:1，当前楼市存量已经超过1100万平方米。

    但是，高供应却没有拉动成交量大幅上涨，德佑地产研究总监陆骑麟表示，2014年时间过半，上海新房成交量却不足400万平方米，仅为去年同期的六成。因此，库存高压和低迷行情下，房企营销力度也随之增大。

    据中原地产研究咨询部调查显示，进入6月，上海折扣楼盘有所增多。6月在售楼盘中有317个楼盘有相应的优惠活动，与5月份相比增加了48个。折扣楼盘集中分布在浦东新区、嘉定区、青浦区。宋会雍谈到，“在上半年的最后阶段，开发商业绩和资金压力自身有明显增大。加之中央对于‘救市’一直比较排斥，选择自行调整以价换量回笼资金也属正常。”

    上海跟进楼市松绑概率极小

    全国多数大中城市成交量比去年同期下滑2-3成，个别城市成交量甚至下滑4-5成，当前市场普遍性面临着“去库存”的压力，但目前上海成交均价却仍坚挺，“以价换量”营销方式也并没有获得大面积采用。

    宋会雍表示，开发企业虽有冲刺上半年业绩愿望，但又不肯轻易作出价格让步，其背后已经从单一的和市场博弈转向和政府间博弈。虽然一线城市顶着调控的高压，但同样有松绑的需求。广州已经开始变相对楼市松绑，但是考虑到上海对调控政策的态度和一贯做法，跟进的概率微乎其微。在高供应的刺激下，短期内或有反弹，但在观望情绪进一步加深的背景下，接下来两个月楼市很可能在盛夏中渡过“寒冬”。

    陆骑麟亦表示，预计随之而来的7、8月份楼市淡季楼市也很难有所起色，因此四季度最有可能出现房价的明显调整。

    对于后市价格调整的方向，张宏伟总结道，主要有几类，前期炒作较热、房价地价上涨较快的市场区域或板块，由于市场过分炒作存在部分市场泡沫，有可能会首先降价，以回归合理市场价格；供应量集中的区域，由于市场存量偏大，市场存在销售去化压力，这个时候有可能会面临降价的压力；从产品的角度来讲，中小套型房源始终供应稀缺，原则上不会首先降价，而大户型改善产品由于存在市场去化压力，有可能率先降价。

    事实上，从目前上海楼盘的营销情况来看，刚需项目和中高端项目的销售措施确有不同。据了解，刚需项目大多采取平价入市、小幅优惠的策略。如万科梦想派、金地自在城等刚需项目都以小幅优惠吸引客户；而中高端项目则以“特价房”价格跳水。如东郊紫园独栋别墅75折优惠等。

    对此，宋会雍谈到，“中高端楼盘由于本身销售速度慢，利润空间也相对较大。但客源也相对较少，吸引难度更大，因此能够给出较大幅度的优惠。而刚需项目由于价格涨势已经收窄，其利润空间本身不大。加上刚需的释放跟进相对更为积极，让利幅度较小也能取得资金回笼效果。”