有观点认为，房地产泡沫主要有三种类型，一是过度建设，二是过度借贷，三是价格过高。然而，这一观点的逻辑明显混乱：过度建设、过度借贷、价格过高，这三者不是并列关系。其中，价格过高是泡沫的表象与结果，过度借贷是推高价格的重要原因，而过度建设跟价格过高关系不大，是供需关系变化过程的产物，也即只有泡沫破灭后，才会发现原来建设量过大。

　　具体分析上述观点所指出的三个泡沫。一是所谓过度建设形成的泡沫。从房价泡沫内在形成机制分析，起决定作用的是需求端而非供应端。从需求端分析，投资投机性购房需求的比重，决定了房价泡沫是否会生成，能形成多大的泡沫。在一个自住需求为主的住宅市场中，不容易产生泡沫，比如鄂尔多斯和温州的泡沫，主要是投资投机性需求造成的。内地绝大部分三四线城市的住宅市场需求，都与二者不同，是以自住为主导的，尤其是近两年。

　　笔者认为，内地的二线城市，主要包括计划单列市和省会城市，这些城市基本都属区域核心城市，可以说是现阶段房地产市场中供需两旺、形态最为健康的地区。至于三线城市，主要是地级市，多数城市的人口仍在增长，少数城市趋于停滞或减少。由于土地不稀缺，地方政府对土地财政依赖度高，所以土地供应和住宅供应量偏大，形成了供大于求的市场格局。然而，这些城市的房地产市场，多处于“长个子”的阶段，当地居民的改善需求、旧城与城中村改造需求、辖区内乡镇居民进城的购房需求，形成较强的自住需求。这类地区的居民确实已不太缺房住，但缺乏品质优良的社区与产品。

　　当然，确实也有少数三四线城市，以及少数二三线城市的新城新区，住房供应量严重过剩。但一定要搞清楚整体局部的关系，内地房地产市场整体并不存在严重过剩，也没有大泡沫，只是很小的局部，存在“溃烂”。

　　所谓的过度借贷产生泡沫。笔者认为，这是导致房地产泡沫的重要因素。但内地还没那么严重。从泡沫形成规律看，房地产泡沫形成的重要条件是大量资金支持，宽松货币政策和流动性过剩。除了境外热钱涌入这一外部因素外，导致流动性过剩的最重要因素是宽松的货币政策。

　　从近几年内地货币政策看，情况还不错。2004-2007年，房价涨幅总体偏大，但这期间的货币政策和房贷政策，并非特别宽松。从2004年就开始对宏观经济和房地产市场的偏快增长予以重视并步入加息通道，至2007年末累计加息9次。但2004年—2006年收紧流动性的力度偏小，从而失去调控良机，由此导致2007年不得不踩急刹车。2008年四季度至2009年，货币政策的宽松度，超过2008年之前很多年，导致2009年-2010年房价大涨。不过，在2010年至2011年，货币政策和房地产信贷政策持续紧缩，抑制了房价涨幅。2013年，政府将“防风险”作为主要经济工作目标之一，控制信贷与货币增量、治理“影子银行”、防范金融风险，这有助于抑制房价泡沫的滋长，房价涨幅并不算大，但一线及少数二线城市，由于供求矛盾，导致房价大涨。