房价究竟会降还是涨，楼市将走向何方?目前各种势力正在激烈博弈和角逐中，南京楼市并不平静。 

上涨的因素

底牌1：库存走低

　　供求决定价格，这是市场经济的一个基本定理。分析一季度刮起“降价风”的城市，可以发现高企的库存是其中多数城市的共同点，而南京楼市显然不同。

　　申银万国证券3月中旬发布的一份研究报告显示，从住宅的供需比来看，目前全国房地产市场供需比为119%，基本平衡，但是不同城市之间分化明显，其中北上广深四个一线城市的供需比为65%，处于相对供给不足的状态;二线城市的供需比为116%，基本平衡;三四线城市供给轻度过剩，供需比为125%。南京作为二线城市的典型代表，住宅供需比为89.6%，远低于二线城市的平均水平，依然处于供求关系紧张的行列。

　　南京市网上房地产的监测数据也显示，进入二季度后开发商领取销售许可证的速度明显加快，仅4月上旬就有十多家楼盘如愿领证。受上市量增加的影响，截至4月15日17:00，当前全市可售商品住宅数量达到了3.62万套。

　　据了解，3.62万套这个数字创下了今年新高，也是6个月来的最高点，但与前两年楼市高点的5.5万套相比，仍有很大的距离。按照今年一季度月均5224套的?成交量计算，目前南京楼市的库存只够卖6.9个月。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，目前南京楼市的库存仍然属于历史底部范围，从库存和销量看，南京楼市总体上仍然没有降价的动力。

底牌2：高价“面粉”

　　4月2日，南京市统计局发布的楼市年度分析报告中透露，去年南京新建商品住宅近9万套的成交量创四年来新高，导致土地出让十分活跃，全年出让的84幅商住用地共拍出794亿元，创下了2004年全面实施土地招拍挂以来的新高。

　　值得一提的是，去年在南京的仙林、浦口、江心洲、迈皋桥等地先后共产生了18幅先后破纪录的高价地块。其中，有15幅地块成交楼面价高于1万元/㎡。

　　794亿元，18个破纪录的高价地块，15块“万元地”，这些数字意味着什么呢?历史资料显示，2007年至2009年的这3年里，南京总共才拍出16幅破纪录的高价地块;2009年，66幅地块才卖了73亿元。

　　多个高地价项目扎堆登场，将是2014年南京楼市的一大特色，比如河西的五矿崇文金城、升龙江心洲项目，浦口新城的福建正荣项目，城南的长发诸公、板桥的富力尚悦居，城北的昆仑沃华项目，城东的顾家营项目紫金华府，仙林的中天城投项目等，预计今年都会依次上市，它们的定价牵动了各方的神经。

下降的因素

底牌1：限贷危机

　　在最近一轮楼市调控的几大杀手锏中，“限贷”无疑是最有杀伤力的，尤其是去年下半年以来。

　　据《扬子楼市》调查，从去年年中“钱荒”来袭后，南京各大银行就开始收紧房贷，去年下半年买房的市民普遍感觉到，购房贷款下款速度开始出现“阻塞”的情况，即便通过了资格审查，银行也通常表示额度紧张，下款的时间“不好说”，后来二套房贷的首付也从六成提高到七成。

　　好容易盼到了2014年，购房者烦心的是，“钱荒”警报不但没能解除，反而愈演愈烈了。 2014年开年，购买首套房的购房者就发现，因为银行拿到的新额度都用于还去年欠下的旧账，一季度银行资金依然吃紧，有买房人等了半年都还没下款，而市场上超过半数的银行都取消了首套房贷的利率折扣，开始执行基准利率，个别银行还上浮了利率。

　　现在，首套房购房者连享受基准利率都成了“奢侈”。调查显示，目前市场上的基准利率已经基本绝迹，包括建行、工行、农行、中国银行这四大行在内的大多数银行利率都要上浮5%—10%，更有银行首套房贷利率上浮30%。

　　有不愿透露姓名的开发商表示，贷款利率的上浮，直接导致购房成本的上升，这一不利因素与外地楼盘降价、唱空楼市声音等因素叠加起来之后，已经让部分买房人产生了观望情绪。

底牌2：限价新政

　　3月10日，南京市祭出“宁七条”新政，表示今年房价将按季度分解控制涨幅，中小户型优先申报，对于高价盘、涨幅过快楼盘，如果不愿调整的暂停发放预售许可证。

　　事实上，限制涨幅在南京楼市已经是个老政策了。去年的3月31日，南京市对外发布了 “2013年度南京房价涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅”的房价控制目标，同时强调了商品住宅价格申报政策，要求申领预售许可证必须申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。

　　然而，“上有政策，下有对策”，面对物价部门设立的“高压线”，仍有不少开发商通过毛坯改精装等措施实现了曲线涨价。来自省住建厅的统计数字显示，2013年南京全年涨幅超过16%，远超过10%的控价目标。

　　因此，面对房价上涨的压力，今年3月南京又加码调控，出台了“宁七条”新政，对于想借精装涨价的开发商，文件中明确规范了今后精装修的价格及装修标准也要申报，并且交由专业机构进行第三方装修价格评估。与此同时，南京土地也进入了“限价时代”，新房的供应上也提出了“9050”的规定。

“宁七条”出台后，调查显示，近8成网友看好新政，认为能够为目前不断上涨的房价降温减速。

底牌3：持续限购

　　2011年2月19日，南京出台了地方版限购令，从此，南京楼市正式步入了“限时代”。

　　根据南京“限购令”的要求，已有1套住房的本市市民，能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的外地人，可在南京再购1套住房;已拥有2套及以上住房的本地人，或无法提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的外地人，则不能在南京购房。

　　限购令的颁布，本意是打击投机倒把，过热投资，却也对房价产生了一定的作用。根据国家统计局的数据，2011年南京限购令颁布后，当年6月份开始南京新房价格出现连续性下跌，2011年南京房价总体下跌1.31%。

　　南京荣盛置业副总经理唐登洋认为，限购令实施3年起到了应有的作用，它将纯投资客拒之了门外，南京市场以刚需、刚改为主，支撑起了相对完善的市场。有业内人士认为，如果不是限购，可能这两年的楼市会更加疯狂，从目前来看，限购政策暂时还不会立刻退出。