全国两会过后，楼市并未恢复平静。继杭州、常州部分楼盘降价销售之后，楼市降价之风已由长三角刮至华北的秦皇岛。据媒体报道，在高库存压力下，秦皇岛部分楼盘开始六折出售。目前看，楼盘降价销售仅出现在个别城市，全国性的降价潮还尚未形成。但显而易见，市场预期已经出现了明显逆转，看淡未来楼市的人群显著增加。同时，与房地产(行情 专区)运行密切相关的局内人频繁出来对市场上的“崩盘”论予以强烈驳斥。这些情况表明，楼市拐点已经并不遥远，一线城市或也难幸免。

　　应该看到，支撑房价继续上涨的基本面已经出现根本性变化。过去相当长时间内，我国房价上涨更多是市场一致性预期的结果。经过十多年跨越式住房建设与发展，我国人均住房面积已经有明显增加，真实住房需求对楼市运行影响有限。而住房兼具投资属性，在我国居民投资渠道狭窄的现实条件约束下，住房投资已然成为财富保值增值的重要途径，也主要决定房价变化。由于投资和投机性住房需求更容易受到市场预期的影响与左右，因而房地产市场预期变化将在很大程度上左右楼市运行方向。从目前掌握的信息分析，我国房地产市场预期已经出现逆转。

　　一方面是宏观经济基本面难以继续支撑房价高位上涨。随着宏观经济增长放缓，居民收入增加缓慢，加上人均住房面积出现较大改善，未来真实住房需求增长空间十分有限。即使考虑城镇化进程因素影响，农民入城也并不是简单意义上的“上楼”，农民实际购买力有限也难以承担城市高昂房价和基本生活费用。另一方面是市场预期出现分化，即使是市场上最坚定“唱多”房价的人士，也开始给中国房地产美好发展前景限定期限，比如还有“十年黄金发展期”，“十年内不会崩盘”，诸如此类。这实际上已经反映出局内人对房地产市场发展前景的极度担忧。

　　如果假定这些判断属实，那么现在买房的风险极大，需要面临十年后房价崩盘的冲击。进一步说，如果所有人都有这样预期，那么在房价崩盘前夕套现已然成为不可能的任务。综合(行情专区)有关情况不难判断，支撑房价上涨的市场预期已经出现了根本性逆转。

　　若其他城市楼市拐点来临，一线城市也难幸免。一线城市房价之高，已经完全看齐国际大都市，但居民收入状况差距却较大，因而比三线、四线城市面临更大的调整压力。支撑一线城市房价上涨的主要因素是房价上涨预期。应该看到，一线城市如此高位房价，已经远非普通人群所能承担。在限贷政策下，能够购买城市中心区域的购房人多拥有2~3套以上房产，再很难用改善性住房需求予以界定。如前所述，投资投机性住房需求更容易受市场预期变化。特别是一线城市房价涨幅放缓，租金收益率下降，实际投资收益率非常低。而住房供求关系也往往会因为房地产市场预期变化将出现根本性逆转。特别是北京要严格控制人口规模增长，由人口因素推动的购房需求将会明显萎缩。从目前市场交易情况看，单套价格在千万元以上的房产很难成交。而且二手房市场成交难度已经明显增加，市场对降价已经出现了强烈预期。这种预期是在房地产调控政策没有加码、没有出台新的调控政策下出现，表明市场拐点或将真正来临。

　　房价调整来临之际，更加需要地方政府的定力。由于地方政府财政收入与房地产市场发展状况高度绑定，地方政府债务也需要部分依赖土地出让收入偿还，因而房价下降可能会影响到地方财政收支状况。但同时，房价下降，有利于降低资本形成的成本，促进民间投资增长和社会消费规模扩张，可以部分弥补房价下降带来的负面影响。特别是房价下跌，有利于释放房地产金融风险，缓释宏观经济金融运行风险，有利于社会民生更加和谐。无论是哪个角度分析，地方政府都不能将房价上涨作为经济运行目标。

　　因此，若房价调整来临之际，地方政府需要保持定力，不要因为房价出现调整而惊慌失措，也不能因为房价略有调整就出台刺激政策。我国房价已经积累巨大涨幅，内在需要调整，这种市场力量不会因为政府的调控而出现方向性变化，正如过去十多年房地产调控政策成效不显，基本道理是一样的。