??两会已经在昨日收官，而历年来被媒体置于版面重要位置的房地产调控相关报告并没有出现，取而代之的是国务院对于房地产业的沉默不语及住建部部长姜伟新那句发人深思的“双向调控”。

??曾经被人们誉为“史上最强”的房地产调控经历了抑制、限价、限购等字眼后，正慢慢往保障房、房产税、金融调控、市场化方向转向，这些宏观政策一旦落地，对于中山的楼市将会带来怎样的影响？购房者是否应该在这轮政策变数中抢得市场的先机？这些都是本次聚焦想要尝试回答的问题。

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??保障房反唱主角，遏制打压房价不再

??仅仅从过去的两会工作报告中看，2014年的两会与以往屡次把房地产调控拎出来作为独立的重要部分不同，仅仅提出了完善住房保障两大机制，包括在提高大城市保障房建设的同时加强配套建设，推进公租房和廉租房并轨运行；并采用市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。而“调控”、“遏制房价上涨”等字眼并没有在工作报告中提出，这也是继2005年直到2013年后，两会首次出现的不寻常情况。

??外界对此有着不同的解读，其中一种主流声音是“政府意欲把房地产调控交回到市场，让市场自己去调节”。

??就在人们把目光都放在金融系统的试点革新等领域上，全国政协委员、住建部部长姜伟新面对一系列有关房价的提问，给出了未来的调控方向：“双向调控”。

??与此这时，房产税不再被拎上台面，取而代之是房地产税。房地产税就是一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收，包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。取消房产税试点，但推进房地产税的立法工作已经提上了议程。

??焦点透视

??金融与购房入户政策影响最大

??与两会的宏观政策相比，中山行内人更关心的问题主要有两个：金融政策和购房入户。

??“老实说，上面这些政策毕竟还有点遥远，近期我最关心的是金融的冲击，这对于我们(开发商)真的很麻烦”，陈彬艺毫不掩饰地表示，在银行不断收缩贷款额度下，地产商、想要入市的购房者都很难捱，签约并不代表即时到款，加上近几年的开发贷款早已收窄，开发商面临很沉重的资金压力，仅仅从统计局房地产开发资金来源里银行的资金来源锐减就可以看出来。

??除此以外，蔡艺园更关心在个人贷款方面对房产交易的打击。“按揭成数与利率浮动无疑是购房者最关心的，虽然两会上提出了关于金融的利率改革，但是估计不会这么快波及到房产。现在银行的利率已经升到历史高位，二手房甚至部分达到60%，这并不正常，也说明国家在暗中调控楼市。”

??“购房入户从上年一直说到现在，但是开发商一直都希望开放的政策，到目前都还未见任何风声。”郭光喜表示，对于中山房地产界来说，这个政策一旦出台将会带来实质性的利好，不过这一切都必须建立在教育医疗等公共配套完善的前提下，“这更像是一个民生问题，政府只能在公建上来了才做。”

??也有不愿透露姓名的开发商称，宁可政府不出任何政策，因为“结合这些年出的公建费、增容费等政策，加上最近又有传要提高基准地价，都是不断增加成本的做法，这些微调还不如不调。”

??采写：南都记者萧倩苑

??政策落地中山评估报告

??针对房地产行业，这次两会的变化之大，有人表示松了一口气，也有人表示影响不大，更有人认为国家在放长线钓大鱼。这些政策距离中山又有多远？

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??保障房：低房价下中山不太感冒

??据统计，今年新开工保障房将达到700万套以上，而年内基本要建成保障房480万套。而今年中山市仅安排1.3亿元用于住房保障体系建设，相比去年1 .9亿元住房保障资金及投入3400万元帮助“双低”家庭及优抚对象进行危房改造等，缩水近亿元。有业内人士因此认为，加大保障房建设力度的政策对中山的影响颇微。

??“在现阶段中山的保障房属于小众群体，对中山的楼市影响有限。”天域置业营销经理蔡艺园认为，保障房更多是应对两种情况：一种是一二线城市价格高企，一定程度上连普通刚需购房者也无法顺利购房的前提下，经济适用房、廉租房的出现就变得很有必要；另一种是拆迁户等补偿性需求，一般政府因为道路等公共配套建设的原因征收普通居民土地，从而把一部分的保障房用作补充出让者。“中山的保障房其实做得不错，但是针对的人群实在很小，一般就是最基层的困难居民。”

??作为开发商，紫苑营销总监陈彬艺并不担心这一决策。“在中山，城镇区普遍房价在4000多，买不起房的仅仅是少数人。”他分析，例如平安苑等保障房更多选择在非市中心位置，配套与商品房相比差距较大，加上该类房产设有外地人不能买及低收入门槛，在中山普遍优质商品房环境下，即便政府大批量推出保障房，也不会对商品房市场带来冲击。

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??双向调控：更像是鼓励中山楼市

??在楼市崩盘论频出的前提下，双向调控被房地产界视为今年两会后极可能实施的楼市调控手段。行内人认为这个措施，反而更像是对中山楼市的一种鼓励。

??蔡艺园解释说，所谓双向调控其实就是分区域分城市调控。“像北上广深这些一线城市，限购限价这类的政策并不会消失，甚至可能根据楼价涨幅的扩大而愈发严厉，这类强政的实行是对过去政策的一种延续。但从二三线城市的情况，楼价裹足不前甚至出现下滑现象，一旦危及到经济发展，政府甚至有可能采取扶持的政策。”她分析，中山在2011-2013年三年内，房价都没有太大的增长，2014年初也保持在一个稳定的水平，但若扣除通货膨胀因素，中山的房子其实是在贬值：“根据不完全统计，实际上年通货膨胀率已经高达20%，而中山的房价就是2%的增长，在买鸡蛋还贵不少的时代，中山楼市被调控的可能性可想而知。”

??“政府的潜台词其实就是说不会大跌，但上升更没可能。”中山中原策略中心经理郭光喜推测，中央不会贸贸然要求地方政府放松限购限价等政策，但在“史上最严政策”喊多了后，市场的表现并不买账，地王楼王依然频出，其实政府已经意识到一刀切不利于执行的问题。现在政府更倾向使用金融手段解决问题，例如最近的两会风向就频频提到金融改革，这些甚至对中山都是重创。

??也有开发商表示，双向调控不足为惧，皆因山高皇帝远，即便中山不幸纳入被重点调控的城市，但从其余一些城市的政策执行反应看，执行力度会打折，慢慢会淡化政策影响。

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??房地产税：先建立登记制度，但遥不可及

??对于房地产税，业内的认识普遍认为这更像为房产税铺路。“里面并没有太多新鲜的做法，但房产税的实行是迟早的事，毕竟在发达国家，这样的税种很常见。”陈彬艺认为，中山实行房产税的可能性非常低，中山人置业很多是多次置业，一旦按照存量房征收打击面很广，在仅仅才实现广东省内联网而非全国联网的前提下，这个税收实行的可能性需要打问号。

??“且不说其余税种，仅仅里面的房产税就很难去界定对中山的影响。”据蔡艺园介绍，房产税的征收若像重庆一样包括存量房，估计中山会倒一批，若像杭州一样的做法仅征收新房，那样倒对市场影响不会太大。在她看来，房地产税的统一及不动产登记制度都是为了未来的房产税做好准备，这并非一朝一夕能解决的事。

??有地税工作人员私下表示，暂时还未收到消息要进行房地产税方面的调整，但根据自己的观察，认为即便实施地方政府也总有办法：“例如我们去重庆考察，发现房产税对当地楼市影响很小，楼价一样要升，在信息不能联网情况下开发商会用各种方式来规避。”