2014年“两会”开幕，期间，住建部部长姜伟新提出：今年房地产政策“双向”调控。

　　如何理解“双向调控”？基于上述信号的市场背景下，2014年房地产市场将呈现出哪些特征？

　　其实，早在2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。

　　不言而喻，“双向调控”不可能到了2014年年初再凭空出来什么政策，归根结底，“双向调控”还是和这三个政策信号密切相关的。

　　那么，这三个信号透露出什么样的“双向调控”思路？ “双向调控”思路对于2014年房地产市场来讲意味着什么？在这样的市场背景下，2014年房地产市场将呈现出哪些特征？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“双向调控”思路基本与2013年年底住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”的思路一致，具体来讲“双向调控”思路主要有三点：2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；在这个阶段，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，总体上继续落实保障性住房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧；在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。

　　第一、2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松。

　　2014年政策层面将强化“双向调控”思路，对于不同城市的“分类指导”，导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。

　　就“双向调控”思路而言，具体来讲，如果2014年一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，那么就需要进行对市场投资性需求、投机性需求进行适度调节和控制；而三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不是很充足，尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态，政策层面或许继续允许一些定向宽松的措施出台，鼓励这些楼市成交量逐渐好转。

　　其实，2013年芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市已经在这么做，并且出台了定向宽松措施，而北京、上海、广州、深圳等一线城市、郑州、西安、武汉等部分热点二线城市则在2013年年底出现“阶段性”收紧的政策，合理调节市场需求结构，以完成年度房价控制目标。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来讲，在“双向调控”思路指导性，2014年调控政策强化对于不同城市的“分类指导”，导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。

　　第二、强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧

　　2013年年底住建部工作会议上姜伟新说：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。” 同时他指出，2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。

　　此前，中央经济工作会议也提出，努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。

　　因此，“双向调控”思路势必仍然会包含保障性住房这一环节。在这个阶段，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，总体上继续落实保障性住房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。

　　从新型城镇化的角度来讲，现阶段仍然坚持调控，做好住房保障和房地产市场调控工作，其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。

　　原因很简单，新型城镇化规划出台，城乡二元结构势必会逐渐破除，在这个过程中，农民转化为市民势在必然。但是，农民在城镇化过程能够享受现代化的成果还是未知数，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置等等在操作环节都还是未知数。