“沈阳楼市刚需为主不会大起大落；市场环境竞争加剧遵循‘优中选优’规律；房企城南、城北、城西规模拿地促成未来热点区域；短期房价将现小震荡但整体向好”，沈阳三位操盘手直面杭州降价风波，言论表明：

“一石激起千层浪”。以杭州楼市领衔的个案降价现象，让全国楼市的关注度变得异常灼热。与此同时，资金链断裂、银行信贷收紧等一系列利空消息顿时加重了中国楼市的悲观情绪。业内众说纷纭，引起一片哗然。难道中国楼市在2014年真要“拐”了吗？“挺涨派”代表人物、北京市华远地产股份有限公司董事长任志强第一时间连发5条微博力挺中国楼市。

纷纷扰扰的降价新闻带来了更多困扰，观望情绪正在悄悄弥散于购房人群，究竟是中国楼市转身的标志还是个别媒体对个别事件的过度解读？日前，《沈阳日报》力邀沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和，中国奥园地产集团总裁助理、沈阳片区公司总经理李援非以及远洋地产（辽宁）有限公司副总经理韩利军三位操盘手畅所欲言，预判2014年沈阳房地产发展大势，还原一个真实的沈阳楼市。

直击风波·个别行为难证“拐点论”

记者：杭州、广州等地陆续传来部分楼盘大幅降价的消息，是否预示着中国楼市即将遭遇“拐点”？

孙国和：现在下结论有些为时过早，因为今年1-2月是传统意义上的销售淡季，所以今年市场刚开年可能呈现出一种“唱衰”的现象。但同时，我们也在密切关注今年全国楼市的一些动态，尤其像杭州的楼盘降价，只是个别楼盘的个别行为，并不是所有楼盘纷纷降价。

李援非：杭州、广州楼盘降价经业内了解是个盘行为，跟楼市拐点相提并论并不合适，其实楼盘处于不同销售阶段、开发商考虑重点不同都会影响当时的阶段性售价，此次个盘降价有因为尾货快速回笼资金的，也有因为产品朝向等因素而优惠销售的。看市场还是要具体分析、理性看待。

记者：沈阳楼市与全国楼市对照有哪些异同？其可持续发展的因素有哪些？

孙国和：对照全国楼市，沈阳呈现出的是一种差异化的个性发展趋势。按照以往的惯性，沈阳楼市不会有太大的起伏，尤其沈阳一直都是以刚需为主，所以未来也将按照这个步调呈现出稳健的发展态势。但不得不承认，未来市场操作有难度，行业竞争也将加剧。

韩利军：对比杭穗等城市楼盘大幅降价，沈阳的城市属性与房地产发展现状与一线城市还有很大区别。面对东北振兴龙头城市的发展地位，以及城市迈向国际量级的发展需求，大规模的城市扩张是沈阳现阶段发展的必经之路，整座城市也呈现出以“南北扩张，东西改造”为特点的城市发展新格局。因此在近几年，沈阳房地产市场得到了非常迅速的发展，购房需求持续旺盛，一方面得益于后工业化时代“城市改造”因素。另一方面，沈阳作为东北区域中心，房地产发展也吸引了众多当地及外来社会资本，对产业的发展与竞争起到了催化的作用。可以说在未来几年内，大区域的发展与城市自我更新的多方面需求，都将保证沈阳市场的可持续发展。

价格剖析·理性对待“小震荡”房价或稳中有升

记者：形成楼盘价格诸多因素中，哪些起到关键作用？一个项目、一个板块、一个城市的房价，最终是如何确立的？

李援非：总的来说，政府的宏观调控、居民人均收入水平、良好的市场环境等也是很重要的因素， 而地价、供求关系、利率、房地产税收、汇率等也是极其重要的参考标准，这些都是形成楼盘价格的关键因素。

导致房价上涨的两个最重要的因素，一是供需矛盾；二是成本上升。不改变土地供给总量、结构及出让方式，供小于求不会改变；地价上涨，税收成本上升，原材料及人工成本上升，都会推高房价。开发商的资金链好于去年，所以不会选择轻易降价。

韩利军：沈阳房地产业已经走过了初级阶段，伴随着各个板块的形成与完善，房地产已经进入品质发展时期，所以此阶段价格的构成要素除了土地价值之外，楼盘品质（包括硬件品质和软件品质）将成为价格的重要支撑，品质与服务的提升将是竞争的重点。

这里所指的品质与服务并不是简单地用材用料和景观营造，而是针对消费者的更为个性需求定制的品质生活，在精神层面、文化层面、生活层面等多方面的提升，如多功能品质生活会所、人性化生活理念倡导、文化需求概念细化、物业管理等。所以我认为，楼盘的品质化、品牌化理念越来越重要，这也是房地产企业谨遵的未来生存之道。

记者：您对沈阳房价的看法是什么？哪些区域的房价估值偏低，哪些区域已经处于高位？

孙国和：沈阳的主城区拥有不可比拟的完善配套资源，并且区域内的供应量较少，所以主城区的房价依然坚挺。相对而言，较偏远区域的房价可能会处于低位。从整体看，短期内的房价会有一个小震荡，但震荡幅度不会很大。而从长期看，房价则会保持一个相对平稳的发展状态。

李援非：在国家将房价调控放归市场后，我认为沈阳的房价会稳中有升。对于沈阳这样一个大城市来说，其房价可以说一直处在一个合理的范围内。对于老城区，其土地供应量非常少，房价增长空间十分有限。这就造成了大部分开发商在城西、城北以及城南拿地进行开发。

比如现在奥园所在的沈苏板块，五年前这片区域零星几个新盘，而五年后的今天，随着会展经济日趋成熟、高铁经济辐射日益增强，各大开发商逐鹿于此，我们奥园作为一个有着270万平方米巨大体量的国际会展综合体，也成为辐射整个南城的新商圈核心，未来的价值势必有目共睹。

从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在今年的基础上小幅增长，尤其是上海、北京、广州，而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注。二线城市以沈阳为例，历年土地供应较为充足，因而土地成交量不会出现大起大落的情况，供求平稳，房价必然稳中有升。

市场预判·南、北、西三足鼎立 竞争加剧“优中选优”

记者：您对沈阳楼市2014年的整体发展形势有什么判断？

孙国和：基本平稳。因为2012年年末的惯性延续到了2013年年初，所以2013年一整年的楼市整体向好。而回顾2014年前两个月，因为传统销售因素影响市场起势较弱，但沈阳市场强烈的基本需求还是决定了今年市场具有相对乐观的发展前景。

李援非：2013年，土地市场整体火热，尤其是下半年以来地王频出，预计2014年的土地市场土地供应成交量整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续今年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，我们预计下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。

记者：您认为2014沈阳楼市可能的热点区域是哪些？热点产品是哪一类型？

孙国和：在现有格局下，热点板块和产品都不会有太大改变。个人认为，皇姑区因各品牌开发商频频拿地等原因，可能会成为今年的热点板块。至于产品方面，对于新拿地的开发房企而言，有突破性且附加值高的产品会成为吸引百姓关注的焦点，如果在新地块仍是建造循规蹈矩的产品，则会进一步加剧行业竞争、“同质化”将更为严重，所以这也要求新拿地的房企要在产品设计等方面有所提升。未来，无论是行业发展还是百姓在购房的选择上，都将会遵循优中选优的规律。

李援非：沈阳这几年楼市的发展基本可以说处在相对平稳的状态，随着城心外扩，东西南北延伸开发，已形成了西部经济开发区、北部道义经济开发区以及南部浑南新城三个核心竞争板块。同时沈阳作为东北最大的城市，其城市对外地人也有相对的吸附能力，这就造就了有供有需的市场局面。

一个区域的成长与成熟势必带动一个区域的楼市，就沈苏板块而言，经过五年的发展，华丽转身，恒大、华润、碧桂园等各大开发商分割沈苏板块，五年后的今天，市场依旧存在很大的需求量。随着会展经济、高铁经济以及奥园CBD商圈日趋成熟，为区域注入无限活力，2014年，沈苏板块势必成为成长最快、发展最快的板块。

而对于目前的热销产品，也分几种。相对于年轻的刚需客群，他们更在意交通、配套、总房款；对于改善性客户则更在意园区、居住品质、户型、物业；而对于投资客来说区域未来价值以及周边配套，更成为决定他们去留的关键因素。