继北京、深圳先后出台楼市新政之后，11月8日上海颁布“沪七条”。新政提出增加住房用地供应，购买二套房的首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上，非沪籍居民购房缴税或社保年限从“前2年内累计缴纳满1年”调整为“前3年内累计缴纳满2年”等政策。

　　新政让原本相对平静的上海楼市再起波澜，已出台两周的沪七条又对上海楼市有哪些助推呢？让我们听听专家的意见。

　　“沪七条”效果还待明年

　　杨红旭 上海易居房地产研究院副院长

　　“沪七条”总体上还是在重申和强调，新意并不是很多，所加码的政策力度不大，所以很难期望效果立竿见影，市场的温度还难以从目前的偏热转向偏冷。具体地从内容上分析，当前申请个人房贷当中，多属首套房贷，所以二套房贷首付提高一成，影响到的购房者数量很少，且改善需求的支付能力强于首套刚需，多一成首付并非拦路虎。而提高外地人纳税时长，对购房者的影响程度大于提高二套房贷首付比重，这个年限属于硬指标，纳税时间不够，就难以购房，补缴税款已经很难操作，所以会影响部分外地刚需。

　　总体看来，今年最后两个月，上海等一线城市的楼市温度，仍将维持较高的景气度，但高位徘徊与振荡，可能渐成事实。政策效果，还有待通过调节供求关系，进而影响到房价，估计明年会比年内更明显一些。

　　影响首次改善型需求后置

　　张宏伟 同策咨询研究部总监

　　此次新政中二套房首付比例在现有六成的基础上提高，只不过是增加了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。但二套房当中相当一部分购买者具有一定经济实力，仍然是全款支付，二套房贷首付比例执行不低于70%政策很难影响这一部分人群入市的步伐。也就是说，新政对于首次改善这类人群影响较大，导致这部分需求后置。

　　另外，从执行面上来说，如果执行的足够严格，那么，就会起到遏制房价过快上涨的作用，反之，基本会被潜规则破解。中长期来看，“限购”这样限制需求的行政化措施势必会导致市场需求后置，最终还会选择合适的市场时机爆发出来。

　　短期内提升二套房入市门槛

　　陆骑麟 德佑地产研究总监

　　从新近出台的“沪七条”来看，该项政策不管是二套房东贷款政策还是限购的年限加长，都是以打压需求为主，短期内上海楼市成交将会出现一定幅度的降温，不过当前楼市仍旧处于供不应求的状态，促使房价下跌可能性也相对较少。

　　尤其是从严执行住房限购政策对上海短期内楼市走向将产生较大影响。从目前二手房成交客户来看，有四成左右的购房者都为外地人，一旦限购从1年变成2年的话，那部分社保在1年-2年之间的人将会影响最大，短期内将会影响其房地产的交易过户，将会直接影响到成交量，那么在政策执行之后，上海全市住宅成交量必然会有所回落。