2013年11月12日下午，十八届三中全会正式闭幕。为期四天的全会落幕后发布并审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，《决定》共涉及15项改革要点。

?? ?如下：

?? ?坚持和完善基本经济制度、加快完善现代市场体系、转变政府职 能、财税体制改革、城乡发展一体化、开放型经济新体制、社会主义民主政治制度、法制中国、强化权力运行制约和监督体系、文化体制机制创新、社会事业改革创 新、社会治理体制、生态文明、国防和军队改革、党对全面深化改革的领导。

?? ?其中关于房地产的论述有两句话，引起业内人士广泛关注，分别是“建立城乡统一的建设用地市场”和“给予农民更多的财产权利”。前者意味着农村集体土地将直接入市交易，后者意味着地方政府对土地支配权将大大缩小。

????然而，《决定》更多诸如“强调坚持和完善基本经济制度，加快完善现代市场体系，加快转变政府职能，深化财税体制改革，健全城乡发展一体化体制机制，构建开放型经济新体制”等措辞是传递什么信号？又会如何影响房地产市场？

????新浪乐居第一时间采访浙江省内房地产专家与开发商代表，共同解读，把脉楼市。>>专题：三中全会吹来哪些风？

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浙江工业大学经贸学院院长兼房地产研究所所长 虞晓芬教授

??11月15日晚，《中共中央关于全面深化改革决定》发布，至此中共十八届三中全会中央层面总的指导方案落地。社会领域覆盖面广，诸多领域细化落地的执行办法彰显政府改革决心之坚毅，是舆论对本次决定报告的普遍评价。

??市场对《决定》中涉及的房地产行业各种关键词揣度纷纷。为此，新浪乐居走进浙江工业大学，约请了浙工大经贸学院院长兼房地产研究所所长虞晓芬教授为我们答疑解惑。

??“三中全会的各项措施，如政治改革、经济改革、生态文明建设等，都表明我们在往经济社会健康发展的方向努力。改革过程中即使房地产市场会有短期的阵痛，但都是在为长远发展释放风险。经济改革越好，越能为长远发展奠定基础，更有利于房地产可持续发展。”虞晓芬如此评价本届三中全会。

??行政干预退出需待条件成熟

??三中全会《决定》提出“使市场在资源配置中起决定性作用”，即隐含要减少行政干预。但是政府不会马上就放松对房地产市场的干预，行政干预退出前还需要一定的条件。

??比如，就目前来说，限贷限购还不具备退出的条件。可能要等房产税进入，或者等整个房地产市场失去向上的支撑力，即基本面发生根本性改变，到那时候政府可能会考虑限购限贷的退出。

??《决定》给予我们的发展方向是“使市场在资源配置中起决定性作用”，但是在现阶段我们还需要行政的力量来维持市场的基本平衡。虞晓芬例举道，如深圳等城市近期都在加大对房地产市场的调控，以完成年初的调控目标。

??对于这个等待的时期会多久，虞晓芬解释说：一要看房产税什么时候进入，二是看市场基本何时能真正供大于求。

??农村集体建设用地入市 同权可期，同价难现

??《决定》在关于建设用地的相关论述中提到：”农村集体经营性建设用地实行与国有土地同等入市，同价同权”，对于如何理解“同等入市、同价同权”，虞晓芬教授从字面意思出发，谈了她的认识。

??我国建立了集体土地所有制和国有土地所有制两个体系，而集体土地进入市场流通必须经过国家征收。在此基础上，她认为“同等入市”，即在集体经济组织允许和符合规划的前提下，农村集体建设用地可以跟城市国有一样，直接入市，跳过政府征收环节，直接出让给开发商。建成的房子可以用于出租、入股、抵押。

??对于“同价同权”而言，原来的农村集体用地是没有处置权的，权益受到限制后，也使得它的交易必须通过政府征收来实现，因而导致土地价格偏低。现若赋予其全部权益，相应地，它的价值将上涨。

??但以上仅限于理论上的理解，虞晓芬补充说，实际上城市土地的配套上积累了城市政府多年的基础设施投入，而农村集体建设用地在区位、配套等基础设施上会处于相对弱势，因而简单地理解为集体土地可以像城市土地那么高的价格是不现实的。

??房地产热未来可能仍旧在一二线城市

??目前市场上有这样一种观点：在未来城镇化推进过程中，由于户籍制度的放松，中小城市将成为农业人口和小城镇人口的主要流入方向。随着有效需求的不断进驻，进而有利于房地产投资热向三四线城市转移。

??对此，虞晓芬不以为然。国家对人口限制有两种手段：行政手段和市场手段。行政倡导的“合理确定大城市落户条件”和“严格控制特大城市人口规模”，这两点这几年一直在坚持，但是人口向大城市集中的趋势没有变。因为那里的就业机会更多、公共资源更优，可见市场对人口的驱动力相对较强。这也是目前我们强调建制镇的建设要产城共融的原因。

??从未来房地产的投资角度来讲，大城市的投资趋势将保持不变，因为这些地方市场对人口的推动力更大；而在三四线城市可能会出现两极分化：有产业优势的可能会吸引房地产投资进驻；对依靠乡镇企业发展地区，随着这些企业在产业升级转型失败，就会面临人口老龄化及产业缺乏的困境。

??独身子女可生二胎，长期是利好消息，短期内影响不大。18年后或形成小的需求高峰。短期更多的是对市场上楼盘户型设计等产品上的影响。

??房产税征收范围或包含存量

??目前，我国房地产市场潜在的泡沫成分比较高。可以从两方面来看，一是这几年我国房价增长远高于GDP增长和人均可支配收入增长；二是我国房价收入比、租金回报偏高。泡沫会不会破灭，很大程度上取决于未来几年我国宏观调控的政策和经济的发展状况。

??抑制房地产泡沫，可以从限制投资投机购房，加大房产保有环节成本，加强保障房的建设，实施稳健的货币政策等方面采取措施。

??其中最有可能提上议事日程的就是以房产税抑制投资投机。关于《决定》中 提及的“加快房产税立法并适时推进改革”一款，虞晓芬认为，以立法的角度来陈述，接下来房产税入市后征收范围应该很可能会包含存量房。

??明年杭州市场不会过于乐观

??杭州市场上半年行情较好，下半年在看似热闹的外场下，内场里的开发商压力都比较大。但是下半年土地市场价格高，主要因为外来开发商以上海北京的地价眼光来看杭州市场。

??杭州局部地区房价三年未涨，甚至有跌落的情况。杭州房地产市场接下来可能需要走一个平坦的阶段，这实际是跟我们浙江的经济发展相适应的。过去十几年改革开放以后浙江经济呈现高速发展，而近几年浙江经济发展在全国排名较后面。对待明年杭州市场不能过于乐观，更多应以平稳为主。明年房价不会大幅上涨，原因有两点：首先从宏观层面上来讲，经济下行压力大、产能过剩、货币政策不放松；其次从微观层面上来讲，杭州市场供给量大、房企竞争激烈。