大数据时代已经来临。哈佛大学社会学教授加里.金说：“这是一场革命，庞大的数据资源使得各个领域开始了量化进程，无论学术界、商界还是政府，所有领域都将开始这种进程。”

　　而在房地产行业，数据的重要性也在日益凸显。数据已经成为在纷纭诡谲、重重迷雾中，寻找楼市真相的指南针。

　　临近2013年末，各大总结性数据也雏形渐露。无论是9月份我国一线城市房价涨幅首次全超20%，还是上海2013年新房成交破千万平方米，还是1502亿上海土地出让金刷新高，还是诸多新进房企会师上海滩。各种数据都表明：楼市全线回暖持续发酵，一首“破冰”变奏曲成为今年房地产行业的主旋律。

　　房价“狂奔”，销售火爆

　　楼市量价齐升凸显回暖趋势

　　房价飙升，楼盘销售速度也一路高歌猛进，成为今年房地产行业一大特点。

　　事实上，从去年四季度开始，上海新房住宅市场逐步回暖，成交量持续攀高，房企也纷纷推出有效供应，趁势涨价的情况也屡屡发生。

　　德佑地产市场研究部提供的一份监控数据显示，近期上海楼市成交均价更是冲高至26527元/平方米，创下2012年1月23日以来的91周周成交均价新高。

　　而房价上涨的态势，在今年的销售旺季“金九银十”期间尤为突出。据国家统计局公布数据显示，9月，在全国70座大中城市中，有69座城市的新建商品住宅价格同比上涨。北京、上海、广州、深圳四个一线城市同比涨幅均超过20%，这是该项统计自2005年开始发布以来首次出现这种情况。临近年末，房价上涨的势头依然强劲。

　　再以上海房价的一路狂奔为例，据德佑地产数据显示，在过去的一年中，上海390个楼盘，房价涨幅20%-30%的楼盘有32个，涨幅10%-20%的楼盘有112个，有9个楼盘的涨幅超过30%。其中青浦新城的青筑雅苑涨幅最大，达到39%。该项目2011年7月开盘价1.8万元/平方米，至2012年6月曾跌破1.3万元/平方米，到今年9月份又上涨到2万元/平方米。青筑雅苑巨大的波动，正是近两年上海楼市行情最生动的表现。

　　另外，上海一手房源销售量也在2013年创下新高。公开数据显示，截至10月22日，上海商品住宅的成交量达1000万平方米，超过去年全年939万平方米。据权威研究机构统计，全市成交量超过千万平方米的情况，仅在2006、2007和2009年三年出现，这也是近四年来，全市成交量首次突破千万级别。

　　业内人士认为，像上海这样的城市，商品住宅用地长期供应稀缺，导致商品住宅市场长期处于上涨状态。而在楼市量价齐升的背后，也预示着房地产行业已经在“破冰”回暖。

　　地王频现，出让金翻番

　　“地位”纷争持续上演

　　今年土地市场的火爆，在频频出现的地王、高溢价等词语中，便可以窥见一斑。

　　在北京、上海、广州、杭州等城市，地王一浪高过一浪，后面的地王很快就颠覆前面的地王。

　　以上海为例，5月9日，浦东新区世博会地区A09A-02地块经过200多轮竞价，最终被一家台湾企业以12.12亿元拍得，楼面单价为39932元/平方米，打破了2011年以来的上海土地成交纪录。不料，这一纪录仅仅持续了几小时，就被同一区域世博会地区A09B-02地块单价高达40079元/平方米的楼面单价打败，成为单价地王。

　　5月29日，北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元的价格夺得了上海长宁区新华路街道71街坊地块，当时，这一价格是今年上海土地成交总价最高的。但一个月不到，6月27日，绿地集团与福建泰坤贸易有限公司组成的联合体以47.21亿元拿下上海青浦区徐泾镇会展中心3地块，打破了前者的总价地王纪录。没过几天，万科张江联合体以48.7亿元高价夺地，再次打破纪录。

　　而时至9月，新鸿基拿下号称“上海市中心最后一块黄金地”的“徐家汇（002561）中心项目”地块，以217.7亿元加冕上海总价地王，更成全国“单幅总价地王”。但至此，地王的盛宴仍未停止。年末土地市场，依旧热火朝天。据德佑地产市场研究部监控的数据显示，9月以来沪上出现了10幅溢价率超过100%的高溢价地块。

　　而楼市的火爆，也带来了土地出让金的破纪录。据搜房统计数据显示，2013年1-10月上海经营性用地总计出让156幅，出让面积共计636.4万平方米，较2012年全年增长23%。前10个月的土地总出让金额达到1502.4亿元，较2012年全年近乎翻番，增长幅度高达94.8%。今年土地出让总金额，势必将会刷新纪录。

　　地产专家分析认为，随着市场被压抑的需求在2013年得到释放，房地产也呈现回暖走高的趋势。在今年上海土地市场上，无论是土地的成交面积还是成交价格，都呈现出爆发式增长，地价全面攀高。而房企圈地，也是抢跑楼市先机的重要手段。

　　列强争锋，抢滩上海

　　上海成房企回流或新进首选

　　在上海的房地产市场，遍布了各类型房地产的身影，2013年房企鏖战上海土地的态势加剧，上海已经俨然成为房企回归或新进的首选。

　　例如，2013年上海市场出现了许多陌生的身影，并“大手笔”布局上海。北京福润天成房地产开发有限公司，以46亿元竞得长宁区新华路街道71街坊地块，刷新了当时的上海总价地王纪录；8月1日，大名城（600094）与其全资子公司以7.2亿元竞得上海市嘉定区安亭镇秦安路以东、曹安公路以北地块的国有建设用地使用权，溢价85%；9月底，浦东新区川沙新市镇城南社区C03-29地块被杭州至高房地产开发有限公司拿下，总价5亿元，楼板价19473元/平方米，溢价率高达135.9%。值得注意的是，参与该地块拍卖的小型房企并不止杭州至高一家，另有川铭、鼎江、常州嘉宏融科、东璟企业、汇海投资、苏州中锐、华江建设等“小伙伴”。

　　事实上，还有不少中型房企加入了上海土地的争夺，包括泰禾、正荣、融信、振龙、中骏、耀隆等闽系房企，以及大名城、安徽高速、三盛等新势力都在上海崭露头角。

　　除此之外，房企回流一线城市的意图也十分明显。另根据世联地产（002285）的统计数据，2013年上半年，万科、金地、招商、保利、恒大、中海、佳兆业、龙湖、华润置地、碧桂园、绿城中国、雅居乐以及世茂等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元，其中，一线城市占30%，二线城市占比49%，三线城市为21%。在上海市场上，万科、金地、保利等龙头房企的“土地版图”也在不断扩大。

　　业内人士认为，开发商都意识到一线城市的风险相对比较小，所以上海成为房企的必争之地。而在楼市回暖的大势下，开发商鼓起的荷包，也在提升其拿地热情。

　　机构访谈

　　217亿！地王催热楼市

　　金丰易居市场研究部经理唐闻敏

　　在今年前三季度，土地市场持续过热。具体数据上来看，上海溢价率过百的含宅经营性用地共计19幅，三季度共占17幅，足见进入三季度房地产企业对土地市场的“抢夺”热度和对房价上行的乐观态度。

　　其中在三季度土地盛宴，新地王的频出推动楼市过热的发展。徐汇区“徐家汇中心项目”地块无疑作出了巨大的贡献。9月5日，该地块被新鸿基以217.7亿元摘得，2013全国总价地王诞生！刷新2010来全国总价纪录，也成为上海史上总价最贵的地块。

　　土地市场火爆主要是房企看涨房价，对后市信心十足。然而地价的上涨，暗示着房价的上涨，楼市泡沫风险将进一步加大。

　　除此之外，一些板块在规划利好的条件下房价也节节攀升。如自贸区9月29日正式挂牌，相关概念股表现强劲，楼市也受波及。自贸区除仓库、写字楼将会受到极大利好外，传统的住宅地产、商办地产也因此而受益。自贸区概念受到热炒，周边房源需求大增，房价大涨，预计自贸区短期内(一年内)商品住宅成交均价上涨可以达到50%左右。

　　267.7万方！改善型需求前仰后抑

　　同策咨询研究中心总监张宏伟

　　据同策咨询研究部数据显示，今年前十月，上海改善型需求(面积在100-180平方米之间，总价在200万-500万之间)成交面积占比达到25.45%，且改善型需求在总量增加基础上，总体比例也较2012年全年24.23%上升1.22%。

　　从政策执行的角度来讲，在前10月上海并没有太过严厉的政策执行。在这样的市场阶段，改善型需求接棒投资投机性需求开始在一线城市、部分热点二线城市积极入市，这样，自住需求与改善型需求两股力量推动之下，重点城市房地产市场基本面迅速好转。因此，从这个角度来看，改善需求成为2013年上海楼市一支重要力量。

　　然而，近期“沪七条”的出台将抑制部分改善型需求的释放，尤其是首次改善型需求的入市。在此次“沪七条”中提出二套房首付比例在现有六成的基础上提高至七成，增加了首次改善购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。因此，从年底这个时间段来看，高端楼盘销售或将受到一定影响。

　　需要注意的是，二套房当中相当一部分购买者具有一定经济实力，仍然是全款支付，二套房贷首付比例执行不低于70%政策很难影响这一部分人群入市的步伐。而上海购房房贷中利用二套房贷进行购房的比例在20%左右，因此，影响面至多也在20%左右。而这20%左右的购房者当中可能大多数是首次改善型需求。

　　1430万方！房企开工量猛增

　　亿翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东

　　在今年的市场上，某些房企的开工量也是令市场相当的惊艳。以世茂房地产为例，2013年上半年新开工1430万平方米。可能单独看这一数字没有感觉到这一数字让我们感到惊讶。但是对比2012年上半年世茂房地产的新开工数字是255万平方米，2013年上半年开工量是2012年上半年的开工量的5倍以上。

　　通过这一数字说明了，开发商去库存基本完成，开始进入到补库存的阶段。如果开发商有大量可售货量，一般不会显著增加新开工量。不仅仅是世茂房地产的新开工量增幅较大，许多公司都开始加大开工。万科、雅居乐等地产公司都大幅度提升新开工量。不仅仅是开工量，土地储备新增的比例也比较大。而开工量和土地储备的增加都预示着行业开始进入到补库存阶段。补库存周期的特征是房价上升、成交量放大，这和我们在市场上观察到的情况基本是一致。从未来预测，市场在2014年上半年可能还处于一个补库存的周期，因为一线城市和重点的二线城市市场的供给还不能提升到一个均衡的水平。

　　另外，行业集中度越来越高，强者恒强。全国前三季度住宅新开工增速为6.4%，这一数据要远远落后于规模能排在百强开发企业的平均水平。这说明越强势的开发企业在市场上的市场份额越来越大，行业资源趋于集中于强势开放商。这种外部压力也迫使开发商做大做强企业，使得市场竞争水平越来越高，开发产品的精细化程度也越来越高，这也提升了购房者的福利。

　　大数据时代，我们如何读懂数据？

　　越接近年底，楼市的表现越发扑朔迷离。而各方机构的研究报告也随之扑面而来，一个个数字让我们看到今年的市场就是在涨！

　　“金九银十”的争论刚刚过去，进入11月份，上海楼市的成交量和房价再次展现加速上升之势：上海新楼盘价格动辄超过2万元/平方米，不少高端公寓住宅的价格远远超过预期，10万元/平方米以上的天价豪宅成交更是毫不示弱，而新的“地王”神话也继续在登台表演。似乎在一夜间，楼市又瞬间回到了“暴热”的时间节点上。

　　然而就在楼市炙手可热、房价继续上涨的趋势下，楼市传出“再不买房还要涨价”的言论。狂欢中的楼市未来会有怎样的走向？房地产市场政策是否会调整？我们又该如何读懂这些数据呢？

　　最关心数据：房价

　　24932元/平方米！10月房价再刷新

　　作为购房者来说，最为关心的始终就是房价。因为对于大部分刚需来说，最关注的就是保值增值的问题以及区域品质和价值，对于配套要求不高。而现下，对于价格高度敏感的购房者却发现，调控也并没有限制房价的上涨，反而是房价越调越高，这都让人不敢买了。只能望房兴叹。

　　最看得懂数据：主力刚需

　　279.2万方！外延板块仍是刚需主场

　　对于市场上的主力刚需购房群来说，上海的外围板块一直都是他们最热衷于购房的板块。尤其是在上海轨道交通、城际交通迅速发展的情况下，距离已经不是问题了。只要价格给力，外延板块仍是他们的首选。而且目前这些板块在规划、配套上都不逊色于中心城区，未来板块将被更多购房者关注。

　　最看不懂数据：成交量以及土地交易金额

　　1052万方！前十月成交量再创历史新高

　　截至目前，上海新房成交量已经突破千万平方米，这一数据还一举压倒了限购前2010年的全年成交量。虽然楼市仍旧处于限购政策之下，但是高涨的房价仍促使“买涨不买跌”的情绪加剧，直接导致刚需和改善型需求的集中释放，推动成交量明显增加。尤其是在热销盘与高价地频出的推动作用下，买房人追涨的心态还是比较强烈的。

　　1502亿元！上海土地出让金再创新纪录

　　2013年前10月上海土地市场经营性用地的出让总价达1502.4亿元，较之前2010年1272亿元的出让金纪录多出18%，而2013年尚未结束。面粉都涨了，未来的面包还能不贵吗？这也是购房者最为担心的一点。特别是住宅用地，溢价率如此高，必将会影响一年后上海房价格局。